Zakon o pristupačnim iznajmljivanjem (Wet betaalbare huur)

Od 1. jula 2024. godine, Holandija je regulisala mnogo više svog tržišta najma nego što je to činila ranije. Zakon o pristupačnoj najamnini - Zakon o pristupačnoj najamnini — proširena kontrola stanarine sa socijalnog stanovanja na segment srednjeg tržišta, sistem bodova učinjen obavezujućim umjesto mjerila, a sprovođenje prepušteno opštinama. Ako iznajmljujete u Amsterdam or Eindhoven, ili iznajmljujete nekretninu tamo, dolje navedena pravila određuju kolika vaša najamnina može biti zakonito.

Šta Zakon o pristupačnoj najamnini radi

Zakon nije samostalni kodeks, već statut o izmjenama i dopunama, koji prepisuje dijelove knjige 7 Holandskog građanskog zakonika, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, Besluit huurprijzen woonruimte i Wet goed verhuurderschap. Stupio je na snagu 1. jula 2024. Tri promjene su najvažnije.

• Regulacija je produžena do sredine mjeseca. Prije jula 2024. godine, samo su kuće s ocjenom do 143 boda imale kontroliranu najamninu; sve iznad toga bilo je "liberalizirano" i moglo se iznajmljivati ​​po bilo kojoj cijeni koju je tržište nudilo. Zakon je stvorio regulirani raspon srednjeg tržišta od 144 do 186 bodova.
• Sistem bodovanja postao je obavezujući. Ranije je stanodavac mogao tražiti više od maksimalnog broja bodova, a stanarina je ostala na snazi ​​osim ako stanar nije blagovremeno osporio tu odredbu. Sada je maksimum obavezan zakon: naplaćivanje višeg iznosa je samo po sebi nezakonito, bez obzira da li se stanar žali ili ne.
• Sistem bodova je modernizovan. Komponenta WOZ je ograničena, energetske oznake su dobile mnogo veću težinu, vanjski prostor je bolje nagrađen, a uvedene su i dodatne naknade za novoizgrađene i zaštićene zgrade.

Vlada je u to vrijeme procijenila da će oko 300,000 domova na kraju doživjeti pad cijena najma u prosjeku za oko 190 eura mjesečno, od čega oko 157,000 domova srednje klase za prosječno oko 240 eura. To su bile unaprijed napravljene projekcije, a ne izmjereni rezultati.

Sistem vrednovanja stanova (woningwaarderingsstelsel)

Winingwaarderingsstelsel, ili WWS, boduje stan na mjerljivim karakteristikama i pretvara ukupan iznos u maksimalnu mjesečnu osnovnu najamninu ( kale huur , isključujući troškove usluga). Nalazi se u članu 5 Besluit huurprijzen woonruimte, sa tabelama bodovanja u njegovim aneksima.

Samostalne kuće

Za samostalni stambeni objekt – onaj sa vlastitim ulaznim vratima, kuhinjom i kupatilom – bodovi se dodjeljuju za:

• površina svake prostorije i bilo kojeg prostora za odlaganje;
• kuhinjski i sanitarni elementi, uključujući dužinu radne ploče i drugi WC ili kadu;
• energetska oznaka, koja od modernizacije nosi mnogo veću težinu - dobra oznaka dodaje mnogo bodova, dok oznake E, F i G donose odbitak;
• vanjski prostor kao što su vrt, balkon ili krovna terasa, s odbitkom tamo gdje ga nema;
• vrijednost WOZ-a (procjena općinske imovine), podložna ograničenju kako lokacija ne bi mogla dominirati ocjenom u područjima visoke vrijednosti;
• status zaštićenih objekata, objekti za njegu i manji predmeti.

Svaki bod odgovara iznosu u objavljenoj tabeli, tako da se 143 i 186 bodova prevode u tačnu cifru u eurima. Te cifre se indeksiraju 1. januara svake godine prema članu 12. Zakona o poreznim cijenama (Besluit huurprijzen woonruimte), slijedeći metodu iz člana 27. Zakona o poreznim cijenama (Wet op de huurtoeslag). Stoga svaka cifra koju pročitate važi samo za navedenu godinu.

Sobe i drugi smještaj koji nije samostalan

Sobe i drugi smještaj u kojem dijelite kuhinju ili kupatilo vrednuju se prema zasebnom sistemu - WWSO - koji je također moderniziran i postao obavezujući 1. jula 2024. godine. Praktična stvar za studente i mlade profesionalce je da ne postoji besplatan sektor za sobe : koliko god visok bio rezultat, soba ima maksimalnu cijenu najma.

Doplate: novogradnja, spomenici i energija

Član 8a Besluit huurprijzen woonruimte dozvoljava nekoliko povećanja maksimalne stanarine:

• Doplata za novogradnju od 10% za stambene objekte srednje klase čija je izgradnja započela prije 1. januara 2028. godine, primjenjujući se dvadeset godina od prvog useljenja, kako bi se razvoj srednje klase održao održivim.
• Nacionalni spomenik (rijksmonument): doplata od 35%.
• Pokrajinski ili općinski spomenik: doplata od 15%.
• Zaštićeni gradski pejzažDoplata od 5% za stambene objekte izgrađene prije 1965. godine u zaštićenom gradskom pejzažu koji sami nisu na listi spomenika.

Zgrade na listi zaštićenih objekata također su zaštićene od odbitka za energetsku oznaku: umjesto gubitka bodova za lošu oznaku, spomenik za tu stavku ne dobija bodove. Ne postoji zasebno izuzeće za renoviranje; renoviranje se odvija uobičajenim putem, tako da stanodavac koji zaista nadogradi nekretninu - posebno njenu energetsku oznaku - povećava zakonsku maksimalnu najamninu.

Tri segmenta

Granice su izražene u bodovima. Svaki od dva granična boda pretvara se u maksimalnu osnovnu početnu rentu u eurima na početku novog zakupa, isključujući troškove usluga. Te brojke u eurima indeksiraju se svakog 1. januara prema članu 12. Zakona o najamninama stanova (Besluit huurprijzen woonruimte) i objavljuju ih Rijksoverheid i Huurcommissie , pa se koristi iznos za godinu u kojoj zakup počinje.

Broj bodova je bitan, a ne tražena kirija: kuća sa 160 bodova je kuća srednje klase čak i ako se oglašava za 1,600 eura, a prekoračenje je nezakonito.

Postojeći ugovori: prelazni režim

Zakon se u potpunosti primjenjuje na svaki ugovor o najmu zaključen 1. jula 2024. godine ili kasnije. Za ugovore potpisane prije tog datuma, prelazna pravila se razlikuju po broju bodova:

• Do 143 boda, ispod praga liberalizacije na početku. Već regulisano; modernizovani WWS i novi maksimum primjenjuju se od 1. jula 2024. godine.
• Do 143 boda, ali dozvoljeno iznad praga liberalizacije na početku — „liberalizovani“ ugovor o kući koji zapravo ima nisku ocjenu. Zakon ih je obuhvatio 1 Juli 2025, nakon jednogodišnjeg prelaznog perioda koji je stanodavcima omogućavao dobrovoljno prilagođavanje. Od tog datuma, postojeći stanar može zahtijevati da se stanarina smanji na maksimalni broj bodova.
• 144 do 186 poena. Postojeći ugovori su ne pogođen. Maksimalna cijena srednjeg tržišta hvata se samo pri promjeni zakupca, kada se kuća sljedeći put iznajmljuje.
• 187 bodova i više. Izvan režima; nema maksimalne početne rente.

Ovo je najnerazumljiviji dio Zakona. Mnogi stanari pretpostavljaju da se propisi o srednjem tržištu nekretnina odmah primjenjuju na njih; za većinu trenutnih stanara srednjeg tržišta to se ne odnosi. Ipak se isplati uzeti u obzir bodove: stan koji izgleda kao da je srednjeg tržišta može imati ocjenu ispod 143 kada se uzmu u obzir loša energetska oznaka i ograničena vrijednost radne snage - i taj stan je pokriven.

Izvod bodova koji vam stanodavac mora dati

Najmodavac koji iznajmljuje reguliranu ili srednje cijenjenu nekretninu mora na početku najma dati zakupcu bodove prema WWS-u ili WWSO-u, s odgovarajućom maksimalnom najamninom. Ova obaveza se primjenjuje na nove ugovore o najmu od 1. jula 2024. godine, kada je stupio na snagu Zakon o pristupačnoj najamnini; ovlaštenja i instrumenti Huurcommissie za provođenje zakona bili su u potpunosti operativni od 1. januara 2025. godine. To se nalazi među općim pravilima dobrog najmodavca u članu 2. Zakona o vlasništvu nad nekretninama (Wet goed verhuurderschap), tako da ga općina može provesti. To je najbolja početna tačka za zakupca: zatražiti jedan u pisanoj formi, a ako se ne dobije, to je samo po sebi kršenje koje treba prijaviti.

Izvršenje: od inicijative stanara do inicijative općine

Prije Zakona, previsoka stanarina je bila problem zakupca: zakupac je morao podnijeti zahtjev Komisiji za stanovanje (Huurcommissie) u roku od šest mjeseci od početka zakupa, a zakupac na privremenom ugovoru koji se bojao neobnavljanja često nije ništa poduzimao. Zakon je u opšta pravila dobrog stanodavca uvrstio maksimalnu stanarinu, a od 1. januara 2025. godine općine mogu provoditi ta pravila na vlastitu inicijativu, koristeći ljestvicu eskalacije koju je propisao Wet goed verhuurderschap:

• upozorenje;
• naredba pod administrativnom prisilom (posljednja narudžba bestuursdwang) ili nalog za kažnjavanje (posljednji red Dwangsom);
• administrativna novčana kazna (najbolje boete), što se povećava ponavljanjem;
• u najozbiljnijim slučajevima ponovljenog kršenja, preuzimanje upravljanja (beheerovoime), stavljanje imovine pod upravljanje treće strane.

Maksimalna administrativna novčana kazna određuje se u odnosu na zakonske kategorije novčanih kazni iz člana 23. holandskog Krivičnog zakona i povećava se kada isti stanodavac ponovo prekrši pravila u roku koji je Zakon odredio (član 19. Zakona o nekretninama). Iznosi tih kategorija se prilagođavaju svake dvije godine, tako da se uzima u obzir gornja granica koja je na snazi ​​u vrijeme kršenja; općine objavljuju vlastite tabele novčanih kazni unutar njih. Svaka općina također mora imati mjesto za prijavljivanje ( meldpunt ) gdje stanari mogu prijaviti lošu praksu iznajmljivanja, anonimno ako to žele.

Općinska primjena ne zamjenjuje vlastite pravne lijekove stanara; ona se odvija paralelno s njima.

• U roku od šest mjeseci od početka najma, stanar može zatražiti od komisije za nekretnine (Huurcommissie) da testira početnu rentu u skladu sa članom 7:249 holandskog građanskog zakonika. Previsoka renta se zatim smanjuje retroaktivno od datuma početka najma.
• Nakon tog perioda, stanar regulirane ili srednje tržišne nekretnine može predložiti smanjenje stanodavcu i, ako bude odbijen, iznijeti to pitanje pred Komisijom za stanovanje (Huurcommissie) u skladu sa članom 7:254 holandskog Građanskog zakonika. Takvo smanjenje obično stupa na snagu samo u budućnosti.
• Odluke Huurcommissie obavezuju stranke, pod uslovom da se spor uputi okružnom sudu u zakonskom roku.

Koliko se može povećati kirija svake godine?

Povećanje stanarine je ograničeno odvojeno od početne stanarine, a ograničenja se resetuju godišnje.

• Regulisane kuće (do 143 boda). Procentualni limit primjenjuje se od 1. jula svake godine, s fiksnim maksimalnim iznosom u eurima tamo gdje je osnovna najamnina vrlo niska. Isti limit primjenjuje se na sobe, kamp-kućice i parcele.
• Kuće srednje klase (144–186 bodova). Primjenjuje se zaseban, nešto viši procentualni limit. Tamo gdje sam ugovor određuje niži procenat, ugovorena cifra ima prednost; tamo gdje određuje viši procenat, stanodavac je ne može primijeniti.

Oba ograničenja slijede istu zakonsku formulu: niža vrijednost od inflacije i kolektivno dogovorenog razvoja plata, plus jedan procentni poen. Svake godine ih objavljuje ministar za stanovanje i prostorno planiranje, a objavljuju se na rijksoverheid.nl prije nego što stupe na snagu, stoga uzmite iznos za godinu povećanja, a ne onaj koji ste pročitali prošle godine. Stanar koji smatra da je povećanje pretjerano može podnijeti prijedlog Huurcommissie, ali samo u roku koji Huurcommissie objavljuje za tu godinu, što za povećanje koje stupa na snagu 1. jula pada u sljedeću jesen. Nepoštivanje tog perioda ostavlja povećanje na snazi. Naš vodič za godišnje povećanje stanarine navodi korake.

Kako se Zakon uklapa u ostatak holandskog zakona o najmu

Zakon o dobrom posjedu (Wet goed verhuurderschap)

Zakon o pristupačnoj najamnini, koji je na snazi ​​od 1. jula 2023. godine, propisuje nacionalna pravila ponašanja za stanodavce i agente za iznajmljivanje: bez diskriminacije pri odabiru, bez zastrašivanja, depozit ne veći od dvostrukog iznosa osnovne najamnine, pisani ugovor o najmu, pismeno obavještavanje stanara, bez dvostrukih agencijskih provizija i samo dozvoljene naknade za usluge. Zakon o pristupačnoj najamnini dodao je maksimalnu najamninu i maksimalno povećanje na tu listu, tako da je spor oko najamnine sada i građansko i regulatorno pitanje.

Privremeni ugovori nakon Wet vaste huurcontracten

Zakon o ugovorima o najmu na određeno vrijeme stupio je na snagu 1. jula 2024. godine, istog dana kao i Zakon o pristupačnoj najamnini, a najbolje ih je čitati zajedno. Prema članu 7:271 holandskog Građanskog zakonika, novi stanar samostalnog doma sada, po pravilu, dobija ugovor na neodređeno vrijeme. Privremeni ugovori ostaju mogući samo za definirane kategorije navedene u delegiranom zakonodavstvu - među njima su određeni studenti, osobe koje iznajmljuju vlastiti dom dok privremeno rade u inostranstvu, privremeni najam dok se stanar privremeno zamjenjuje i osobe kojima je hitno potreban smještaj, kao što su nosioci statusa i osobe koje nude drugu šansu za iznajmljivanje - i za smještaj koji nije samostalni. Te kategorije su navedene u Besluit betaalbare huur (Stb. 2024, 180), koji je stupio na snagu 1. jula 2024. Za strane državljane ovo je važno: stari dvogodišnji ugovor, koji je osporavanje pretjerane najamnine činio rizičnim, više nije standardni.

Troškovi usluga

Naknade za usluge su izvan maksimuma WWS-a i čest su način za nadoknadu onoga što sistem bodova ne dozvoljava. Samo dozvoljene stavke mogu se prenositi dalje, a Huurcommissie ih može procijeniti. Nova pravila o naknadama za usluge stupaju na snagu 1. januara 2027. godine.

Šta Zakon znači za stanodavce i šta se od tada dogodilo

Za investitora, Zakon je promijenio aritmetiku na tri načina. Gornja granica prihoda za stambeni objekat srednje klase sada je funkcija mjerljivih karakteristika zgrade, a ne lokalne potražnje, tako da dobro lociran, ali energetski loš stan može vrijediti znatno manje kao iznajmljivanje. Indeksiranje maksimuma je ograničeno, tako da je rast prihoda ograničen. A izlaz je atraktivan: prodaja vlasniku-stanaru često vrijedi više od nastavka iznajmljivanja.

Široko izvještavana posljedica je da su privatni stanodavci prodali regulirane i novoregulirane jedinice, da se ponuda u slobodnom sektoru smanjila, dok su tražene rente porasle, te da je odgođen određeni razvoj u srednjem sektoru. Dodatak za novogradnju u članu 8a Zakona o stambenim najamninama (Besluit huurprijzen woonruimte) imao je za cilj da se suprotstavi ovom posljednjem. Praćenje tržišta od strane Kadastera, CBS-a i ministarstva potvrđuje ovaj trend: otkako je sistem bodova postao obavezujući za segment srednjeg tržišta do 186 bodova (uključujući i njih 1. jula 2024. godine), broj bivših iznajmljenih stanova koje su prodali privatni stanodavci je porastao, a ponuda u slobodnom sektoru se smanjila.

Zakon ostaje na snazi ​​u donesenom obliku, a Zakon o naknadama za usluge (Besluit huurprijzen woonruimte) se kontinuirano mijenja, posljednji put u aprilu 2026. godine, tako da su pravila i pragovi vrednovanja pokretna meta. Formalne izvještaje o praćenju Zakona objavljuje godišnje Ministarstvo stanovanja i prostornog planiranja (VRO). Poseban zakon, Wet toekomstbestendige huurcommissie (parlamentarni dokument 36791), bavi se strukturom naknada Huurcommissie, sporovima oko naknada za usluge i vremenom protoka. Predstavnički dom ga je usvojio 21. aprila 2026. godine; u Senatu je drugi izvještaj odbora objavljen 14. jula 2026. godine, a pisana priprema je još uvijek u toku.

Praktično vodstvo

Ako ste podstanar koji sumnja da je kirija previsoka

• Pismeno zatražite od stanodavca izvod o bodovima, navodeći ako ga nikada niste dobili.
• Sami prebrojite bodove koristeći provjeru cijene najma od strane Huurcommissie, imajući pri ruci površinu poda, energetsku oznaku, odluku o WOZ-u i vanjski prostor.
• Provjerite datum vašeg ugovora u odnosu na gore navedena prelazna pravila – to određuje da li imate pravo na potraživanje sada ili tek nakon obnove.
• Napravite dnevnik šestomjesečnog perioda od početka najma: unutar njega možete dobiti retroaktivno smanjenje, izvan njega uglavnom samo prospektivno.
• Istovremeno prijavite slučaj i nadležnom organu vaše općine. Izvršenje vas ne košta ništa i ne zavisi od vaše spremnosti da se parnite.
• Nemojte jednostavno prestati plaćati dio stanarine. Smanjite je samo na osnovu dogovora ili odluke.

Ako ste stanodavac koji usklađuje portfolio sa propisima

• Bodujte svaku jedinicu prema trenutnom WWS ili WWSO, po jedinici, a ne po zgradi, i zabilježite izračun.
• Provjerite da li se primjenjuje doplata - za novogradnju, spomenik ili zaštićeni gradski pejzaž - jer one značajno mijenjaju plafon.
• Pažljivo pogledajte energetsku oznaku: nadogradnja izolacije, ostakljenja ili grijanja je najdirektniji zakoniti put do veće maksimalne stanarine.
• Odvojite troškove usluga i naplaćujte samo dozvoljene stavke, uz odgovarajući godišnji izvještaj.
• Izvod o bodovima priložite uz svaki novi ugovor o najmu i sačuvajte dokaz da ste to učinili.
• Pregledajte klauzule o povećanju najamnine u vašem standardnom ugovoru u odnosu na godišnja ograničenja; klauzula koja dozvoljava više je u toj mjeri neprovediva.
• U slučajevima kada jedinica posluje s gubitkom pod ograničenjem, prije restrukturiranja potražite savjet. Timovi za provođenje zakona traže vještačke konstrukcije - lažne naknade za usluge, pogrešno označavanje stana kao soba, navodno iznajmljivanje za odmor.

Law & More savjetuje i zakupce i stanodavce o holandskom zakonu o najmu, na engleskom jeziku, od Eindhoven i AmsterdamBrojanje bodova i pregled datuma ugovora obično će se brzo riješiti kada se na najam odnosi Zakon o pristupačnoj najamnini.