Kako korona kriza utiče na zakup poslovnog prostora?
Čitav svijet trenutno doživljava krizu u nezamislivim razmjerima. To znači da vlade takođe moraju preduzeti izvanredne mjere. Šteta koju je ova situacija nanijela i nastavila će i dalje biti ogromna. Činjenica je da trenutno niko nije u stanju procijeniti razmjere krize, niti koliko će trajati. Bez obzira na situaciju, zakup poslovnih prostora i dalje je na snazi. To otvara nekoliko pitanja. U ovom članku želimo odgovoriti na nekoliko pitanja koja se mogu pojaviti kod stanara ili iznajmljivača poslovnih prostora.
Plaćanje najamnine
Još uvijek morate plaćati najam? Odgovor na ovo pitanje ovisi o okolnostima slučaja. U svakom slučaju treba razlikovati dvije situacije. Prvo, poslovni prostori koji se više ne mogu koristiti u poslovne svrhe, poput restorana i kafića. Drugo, postoje trgovine koje su možda i dalje otvorene, ali koje odluče same zatvoriti svoja vrata.
Zakupac je dužan da plaća zakupninu na osnovu ugovora o zakupu. Ako se to ne dogodi, to je kršenje ugovora. Sada se postavlja pitanje, može li biti više sile? Možda u ugovoru o zakupu postoje dogovori o okolnostima pod kojima se može primijeniti viša sila. Ako ne, zakon primjenjuje. Zakon kaže da postoji viša sila ako zakupac ne može biti odgovoran za nepoštovanje; drugim riječima, zakupac nije kriv što ne može platiti kiriju.
Nejasno je da li neizmirivanje obaveza zbog korona virusa rezultira višom silom. Kako za to nema presedana, teško je suditi kakav će biti ishod u ovom slučaju. Ono što igra ulogu, međutim, je često korišteni ROZ (Vijeće za nekretnine) ugovor u ovoj vrsti najamnog odnosa. U ovom ugovoru, zahtjev za smanjenje zakupnine je standardno isključen. Pitanje je da li stanodavac može razumno zadržati ovu tačku gledišta u trenutnoj situaciji.
Ako stanar odluči zatvoriti svoju trgovinu, situacija će biti drugačija. Međutim, trenutno to ne postoji obaveza, realnost je da je posjetitelja manje, a samim tim i manje dobiti. Postavlja se pitanje treba li okolnost biti na štetu stanara. Na ovo pitanje nije moguće dati jasan odgovor, jer je svaka situacija drugačija. To se mora ocjenjivati od slučaja do slučaja.
Neočekivane okolnosti
I zakupac i stanodavac mogu se pozvati na nepredviđene okolnosti. Općenito, ekonomska kriza je odgovorna u ime poduzetnika, iako u većini slučajeva to može biti drugačije zbog korona krize. Također se mogu uzeti u obzir mjere koje sprovodi vlada. Tužba zasnovana na nepredviđenim okolnostima daje mogućnost da se zakup izmijeni ili poništi od strane suda.
Ovo je moguće u slučaju da se zakupac više ne može razumno smatrati da produži ugovor. Prema parlamentarnoj istoriji, sudija se po ovom pitanju mora ponašati uzdržano. I mi smo sada u situaciji da su i sudovi zatvoreni: zbog toga neće biti lako dobiti presudu brzo.
Nedostatak iznajmljene nekretnine
Zakupac može tražiti smanjenje zakupnine ili naknadu u slučaju nedostatka. Nedostatak u stanju imovine ili bilo koji drugi uslov rezultira time da nema uživanja u zakupu na koje je zakupac imao pravo na početku ugovora o zakupu. Na primjer, nedostatak može biti: građevinski nedostaci, krov koji prokišnjava, buđ i nemogućnost dobijanja upotrebne dozvole zbog nepostojanja izlaza u slučaju nužde.
Sudovi uglavnom ne žele da sude da postoji okolnost koja mora biti na račun stanodavca. U svakom slučaju, loše poslovanje zbog odsustva javnosti nije okolnost koja se tereti najmodavcu. Ovo je dio preduzetničkog rizika. Ono što takođe igra ulogu je da se u mnogim slučajevima iznajmljena imovina i dalje može koristiti. Stoga sve više restorana dostavlja ili preuzima hranu kao alternativu.
Obaveza eksploatacije
Većina zakupa poslovnog prostora uključuje operativnu obavezu. To znači da stanar mora koristiti iznajmljeni poslovni prostor. U posebnim okolnostima, obaveza iskorištavanja može proizaći iz zakona, ali to nije uvijek slučaj. Gotovo svi stanodavci poslovnih i uredskih prostorija koriste ROZ modele. Opšte odredbe povezane sa ROZ modelima navode da će stanar koristiti iznajmljeni prostor „efikasno, potpuno, pravilno i lično“. To znači da stanar podliježe operativnoj obavezi.
Do sada u Holandiji ne postoji nijedna opća vladina mjera kojom se nalaže zatvaranje trgovačkog centra ili poslovnog prostora. Međutim, Vlada je najavila da bi sve škole, lokali za jelo i piće, sportski i fitnes klubovi, saune, seks klubovi i kafići trebali ostati zatvoreni u cijeloj zemlji do daljnjeg. Ako je zakupac obavezan po nalogu vlade da zatvori iznajmljenu nekretninu, zakupac neće biti odgovoran za to.
Ovo je okolnost zbog koje, prema trenutnoj nacionalnoj situaciji, zakupac ne bi trebalo da odgovara. Prema opštim odredbama, zakupac je takođe dužan da poštuje uputstva vlade. Kao poslodavac, takođe je dužan da obezbedi bezbedno radno okruženje. Ova obaveza proizilazi iz toga što se zaposleni ne izlažu riziku od zaraze koronavirusom. Pod ovim okolnostima, stanodavac ne može prisiliti zakupca da radi.
Zbog zdravstvene zaštite osoblja i / ili kupaca, vidimo da i sami stanari odlučuju dobrovoljno zatvoriti zakupljenu imovinu, čak i ako im to vlada nije uputila. U trenutnim okolnostima, vjerujemo da posjednici neće moći podnijeti zahtjev za ispunjenje obveze, plaćanje novčanih kazni ili naknadu štete. Na osnovu racionalnosti i pravednosti, kao i na obavezi da što više ograniči štetu na stanaru, teško je zamisliti da se stanodavac usprotivi (privremenom) zatvaranju.
Različita upotreba nekretnine koja se iznajmljuje
Trenutno su zatvoreni objekti za hranu i piće. Ipak, još uvijek je dozvoljeno pokupiti i dostaviti hranu. Međutim, ugovor o najmu većinu vremena pruža strogu politiku namjene; po čemu se pokupljanje razlikuje od restorana. Kao rezultat toga, stanar se može ponašati suprotno ugovoru o najmu i - eventualno - oduzeti novčane kazne.
U trenutnoj situaciji, svako je dužan ograničiti svoju štetu što je više moguće. Prelaskom na funkciju preuzimanja / dostave stanar se pridržava. U tim je okolnostima teško u bilo kojoj razumnosti braniti stajalište da je to protivno ugovornoj svrsi. U stvari, stanodavac je vjerojatnije da će potraživati stanara ako stanar ne učini sve što je u njegovoj moći da posluje kako bi mogao platiti najam.
zaključak
Drugim riječima, svi su dužni ograničiti svoju štetu u najvećoj mogućoj mjeri. Vlada je već najavila dalekosežne mjere pomoći preduzetnicima i umanjila njihov financijski pritisak. Preporučuje se korištenje mogućnosti ovih mjera. Ako stanar to odbije, možda će se teško prenijeti gubitak na zakupodavca. Ovo se takođe odnosi i obrnuto. U međuvremenu, političari su također pozvali iznajmljivače da u narednom periodu umanjuju stanarinu kako bi se rizik podijelio.
Iako zakupac i stanodavac imaju ugovorni odnos jedni s drugima i princip 'dogovor je dogovor'. Preporučujemo da razgovarate jedni s drugima i razmotrite mogućnosti. Zakupac i stanodavac bi mogli da se sretnu u ovim izuzetnim vremenima. Dok zakupac nema prihoda zbog zatvaranja, troškovi stanodavca se takođe nastavljaju. Svima je u interesu da oba biznisa prežive i prebrode ovu krizu.
Na ovaj način se zakupac i najmodavac mogu dogovoriti da će se zakupnina privremeno platiti djelimično, a manjak će se nadoknaditi kada poslovni prostor bude ponovo otvoren. Moramo pomagati jedni drugima gdje je to moguće, a osim toga, stanodavci nemaju koristi od stečajnih stanara. Uostalom, u ovim vremenima nije lako pronaći novog stanara. Kakav god da odaberete, nemojte donositi ishitrene odluke i dopustite nam da vas posavjetujemo o mogućnostima.
Kontakt
Budući da je trenutna situacija tako nepredvidiva, možemo zamisliti da to može stvoriti mnoga pitanja za vas. Pratimo razvoj događaja i rado vas obavještavamo o najnovijim stanjima. Ako imate bilo kakvih pitanja o ovom članku, obratite se advokatima Law & More.