Čitav svijet trenutno doživljava krizu u nezamislivim razmjerima. To znači da vlade takođe moraju preduzeti izvanredne mjere. Šteta koju je ova situacija nanijela i nastavila će i dalje biti ogromna. Činjenica je da trenutno niko nije u stanju procijeniti razmjere krize, niti koliko će trajati. Bez obzira na situaciju, zakup poslovnih prostora i dalje je na snazi. To otvara nekoliko pitanja. U ovom članku želimo odgovoriti na nekoliko pitanja koja se mogu pojaviti kod stanara ili iznajmljivača poslovnih prostora.
Plaćanje najamnine
Još uvijek morate plaćati najam? Odgovor na ovo pitanje ovisi o okolnostima slučaja. U svakom slučaju treba razlikovati dvije situacije. Prvo, poslovni prostori koji se više ne mogu koristiti u poslovne svrhe, poput restorana i kafića. Drugo, postoje trgovine koje su možda i dalje otvorene, ali koje odluče same zatvoriti svoja vrata.
Stanar je dužan platiti stanarinu na osnovu ugovora o najmu. Ako se to ne dogodi, predstavlja kršenje ugovora. Sad se postavlja pitanje, može li biti više sile? Možda u ugovoru o najmu postoje sporazumi o okolnostima pod kojima se može primijeniti viša sila. Ako nije, primjenjuje se zakon. Zakon kaže da postoji viša sila ako se stanar ne može smatrati odgovornim za nepoštovanje propisa; drugim riječima, stanar nije kriv što ne može platiti stanarinu. Nejasno je da li neispunjavanje obaveza zbog koronavirusa rezultira višom silom. Kako za to ne postoji presedan, teško je prosuditi kakav će ishod biti u ovom slučaju. Međutim, ono što igra ulogu je često korišteni ugovor ROZ (Vijeće nekretnina) u ovoj vrsti odnosa najma. U ovom ugovoru zahtjev za smanjenje stanarine je standardno isključen. Pitanje je može li stanodavac razumno zadržati ovo gledište u trenutnoj situaciji.
Ako stanar odluči zatvoriti svoju trgovinu, situacija će biti drugačija. Međutim, trenutno to ne postoji obaveza, realnost je da je posjetitelja manje, a samim tim i manje dobiti. Postavlja se pitanje treba li okolnost biti na štetu stanara. Na ovo pitanje nije moguće dati jasan odgovor, jer je svaka situacija drugačija. To se mora ocjenjivati od slučaja do slučaja.
Neočekivane okolnosti
I zakupac i iznajmljivač mogu se pozivati na nepredviđene okolnosti. Općenito, ekonomska kriza je odgovorna u ime poduzetnika, iako u većini slučajeva to može biti drugačije zbog krize u coroni. Mjere koje provodi vlada također se mogu uzeti u obzir. Zahtjev koji se temelji na nepredviđenim okolnostima daje mogućnost da zakup promijeni ili poništi sud. To je moguće u slučaju da se stanar ne može više zadržavati na nastavku ugovora. Prema parlamentarnoj istoriji, sudija se mora ponašati suzdržano po tom pitanju. Sada smo i u situaciji da su sudovi zatvoreni: stoga neće biti lako brzo dobiti presudu.
Nedostatak iznajmljene nekretnine
Zakupac može tražiti smanjenje stanarine ili naknadu u slučaju nedostatka. Nedostatak stanja imovine ili bilo koji drugi uslov rezultira time da nema uživanje u najmu na koje je stanar imao pravo na početku ugovora o najmu. Na primjer, nedostatak može biti: građevinski nedostaci, krov koji curi, kalup i nemogućnost dobivanja dozvole za eksploataciju zbog nepostojanja hitnog izlaza. Sudovi uglavnom ne žele prosuditi da postoji okolnost koja mora biti na račun stanodavca. U svakom slučaju, loše poslovanje zbog nepostojanja javnosti nije okolnost koja bi se trebala naplatiti stanodavcu. To je dio preduzetničkog rizika. Ono što također igra ulogu je da se u mnogim slučajevima iznajmljena nekretnina i dalje može koristiti. Stoga se više restorana isporučuje ili se obroci uzimaju kao alternativa.
Obaveza eksploatacije
Većina zakupa poslovnog prostora uključuje operativnu obavezu. To znači da stanar mora koristiti iznajmljeni poslovni prostor. U posebnim okolnostima, obaveza iskorištavanja može proizaći iz zakona, ali to nije uvijek slučaj. Gotovo svi stanodavci poslovnih i uredskih prostorija koriste ROZ modele. Opšte odredbe povezane sa ROZ modelima navode da će stanar koristiti iznajmljeni prostor „efikasno, potpuno, pravilno i lično“. To znači da stanar podliježe operativnoj obavezi.
Za sada u Holandiji ne postoji mjera opće vlade kojom se nalaže zatvaranje tržnog centra ili poslovnog prostora. Međutim, vlada je najavila da bi sve škole, ustanove za jelo i piće, sportski i fitnes klubovi, saune, seks klubovi i kafići do daljnjeg trebali ostati zatvoreni u cijeloj zemlji. Ako je zakupac po nalogu vlade dužan zatvoriti iznajmljenu nekretninu, stanar za to neće biti odgovoran. To je okolnost zbog koje prema trenutnoj nacionalnoj situaciji najmoprimac ne bi trebao biti odgovoran. Prema opštim odredbama, zakupac je također dužan slijediti vladine upute. Kao poslodavac dužan je osigurati i sigurno radno okruženje. Ta obveza proizlazi izlaganjem zaposlenika riziku kontaminacije koronavirusom. Pod tim okolnostima, posjednik ne može prisiliti stanara na poslovanje.
Zbog zdravstvene zaštite osoblja i / ili kupaca, vidimo da i sami stanari odlučuju dobrovoljno zatvoriti zakupljenu imovinu, čak i ako im to vlada nije uputila. U trenutnim okolnostima, vjerujemo da posjednici neće moći podnijeti zahtjev za ispunjenje obveze, plaćanje novčanih kazni ili naknadu štete. Na osnovu racionalnosti i pravednosti, kao i na obavezi da što više ograniči štetu na stanaru, teško je zamisliti da se stanodavac usprotivi (privremenom) zatvaranju.
Različita upotreba nekretnine koja se iznajmljuje
Trenutno su zatvoreni objekti za hranu i piće. Ipak, još uvijek je dozvoljeno pokupiti i dostaviti hranu. Međutim, ugovor o najmu većinu vremena pruža strogu politiku namjene; po čemu se pokupljanje razlikuje od restorana. Kao rezultat toga, stanar se može ponašati suprotno ugovoru o najmu i - eventualno - oduzeti novčane kazne.
U trenutnoj situaciji, svako je dužan ograničiti svoju štetu što je više moguće. Prelaskom na funkciju preuzimanja / dostave stanar se pridržava. U tim je okolnostima teško u bilo kojoj razumnosti braniti stajalište da je to protivno ugovornoj svrsi. U stvari, stanodavac je vjerojatnije da će potraživati stanara ako stanar ne učini sve što je u njegovoj moći da posluje kako bi mogao platiti najam.
zaključak
Drugim riječima, svi su dužni ograničiti svoju štetu u najvećoj mogućoj mjeri. Vlada je već najavila dalekosežne mjere pomoći preduzetnicima i umanjila njihov financijski pritisak. Preporučuje se korištenje mogućnosti ovih mjera. Ako stanar to odbije, možda će se teško prenijeti gubitak na zakupodavca. Ovo se takođe odnosi i obrnuto. U međuvremenu, političari su također pozvali iznajmljivače da u narednom periodu umanjuju stanarinu kako bi se rizik podijelio.
Iako su stanar i stanodavac međusobno u ugovornom odnosu i princip 'dogovor je dogovor'. Preporučujemo da razgovarate jedni s drugima i sagledate mogućnosti. Stanar i stanodavac možda će se moći sastati u ovim izuzetnim vremenima. Iako stanar nema prihoda zbog zatvaranja, troškovi stanodavca se također nastavljaju. Svima je u interesu da oba preduzeća prežive i prebrode ovu krizu. Na taj se način stanar i iznajmljivač mogu dogovoriti da se stanarina privremeno plaća djelomično, a manjak nadoknađuje kada se poslovni prostor ponovo otvori. Moramo si pomagati kad god je to moguće, a osim toga, stanodavci nemaju koristi od stanara u stečaju. Napokon, novog stanara nije lako pronaći u ovo doba. Bez obzira na odabir, ne donosite ishitrene odluke i dopustite da vas savjetujemo o mogućnostima.
Kontakt
Budući da je trenutna situacija tako nepredvidiva, možemo zamisliti da to može stvoriti mnoga pitanja za vas. Pratimo razvoj događaja i rado vas obavještavamo o najnovijim stanjima. Ako imate bilo kakvih pitanja o ovom članku, obratite se advokatima Law & More.