Ugovor o najmu ima različite aspekte. Važan aspekt toga je stanodavac i obaveze koje on ima prema stanaru. Polazište u odnosu na obaveze najmodavca je „uživanje koje stanar može očekivati na osnovu ugovora o najmu“. Napokon, obaveze najmodavca usko su povezane s pravima stanara. Konkretno, ovo polazište znači dvije važne obaveze za stanodavca. Prije svega, obaveza člana 7: 203 BW da stavku stavi na raspolaganje stanaru. Pored toga, na stanodavca se primjenjuje obaveza održavanja, ili drugim riječima, regulacija nedostataka u članu 7: 204 holandskog građanskog zakonika. Šta tačno znače obje obaveze najmodavca, sukcesivno ćemo razgovarati na ovom blogu.
Omogućavanje iznajmljene imovine
Što se tiče prve primarne obaveze stanodavca, član 7: 203 holandskog građanskog zakonika propisuje da je stanodavac dužan stanaru staviti na raspolaganje stanarinu i ostaviti je u onoj mjeri u kojoj je to neophodno za dogovorenu upotrebu. Dogovorena upotreba odnosi se, na primjer, na najam:
- (neovisan ili nesamostalan) životni prostor;
- poslovni prostor, u smislu maloprodajnog prostora;
- ostali poslovni prostor i uredi kako je opisano u članu 7: 203a BW
Važno je u ugovoru o najmu jasno opisati za čiju su se upotrebu stranke dogovorile. Napokon, odgovor na pitanje da li je stanodavac ispunio svoju obavezu ovisit će o onome što su stranke opisale u ugovoru o zakupu s obzirom na odredište iznajmljene imovine. Stoga je važno ne samo navesti odredište ili barem upotrebu u najmu, već i detaljnije opisati šta stanar može očekivati na osnovu toga. U tom kontekstu, to se odnosi, na primjer, na osnovne sadržaje koji su potrebni za korištenje iznajmljene imovine na specifičan način. Na primjer, za upotrebu zgrade kao maloprodajnog prostora, stanar također može odrediti dostupnost šanka, fiksnih polica ili pregradnih zidova i potpuno različite zahtjeve za unajmljeni prostor, na primjer namijenjen za skladištenje starog papira ili starog željeza. može se postaviti u ovom kontekstu postavljen.
Obaveza uzdržavanja (zadana nagodba)
U kontekstu druge glavne obveze stanodavca, član 7: 206 holandskog građanskog zakonika propisuje da je stanodavac dužan popraviti nedostatke. Šta se razumije pod nedostatkom, dalje je razrađeno u članu 7: 204 Građanskog zakonika: nedostatak je stanje ili karakteristika imovine uslijed koje imovina ne može stanaru pružiti uživanje koje može očekivati na na osnovu ugovora o najmu. Po tom pitanju, prema Vrhovnom sudu, uživanje obuhvaća više od samog stanja iznajmljene imovine ili njenih materijalnih svojstava. Ostale okolnosti koje ograničavaju uživanje mogu takođe predstavljati nedostatak u smislu člana 7: 204 BW. U tom kontekstu, razmotrite, na primjer, očekivanu pristupačnost, pristupačnost i izgled iznajmljene imovine.
Iako je to širok pojam, koji obuhvaća sve okolnosti koje ograničavaju uživanje stanara, očekivanja stanara ne bi trebala premašiti očekivanja prosječnog stanara. Drugim riječima, to znači da stanar ne može očekivati više od dobro održavane imovine. Pored toga, različite kategorije objekata za iznajmljivanje povisit će svaka svoja očekivanja, u skladu sa sudskom praksom.
U svakom slučaju, nema nedostatka ako objekt iznajmljivanja ne pruža stanaru očekivano uživanje kao rezultat:
- okolnost koja se može pripisati stanaru na osnovu greške ili rizika. Na primjer, manji nedostaci u iznajmljenoj imovini s obzirom na raspodjelu pravnog rizika snose se za stanar.
- Okolnost koja se odnosi na stanara lično. To bi moglo uključivati, na primjer, vrlo nisku granicu tolerancije u pogledu buke normalnog života drugih stanara.
- Stvarne smetnje trećih strana, poput buke u saobraćaju ili uznemiravanja buke s terase pored iznajmljene nekretnine.
- Tvrdnja bez stvarnog poremećaja, budući da je situacija u kojoj, na primjer, susjed stanara samo tvrdi da ima pravo prolaska kroz vrt stanara, a da ga zapravo ne koristi.
Sankcije u slučaju kršenja glavnih obaveza od strane stanodavca
Ako iznajmljivač ne može iznajmljenu imovinu staviti na raspolaganje stanaru na vrijeme, u cijelosti ili uopće, tada stanodavac ima nedostatak. Isto vrijedi i ako postoji kvar. U oba slučaja, nedostatak povlači za sobom stanodavca i daje stanaru određena ovlašćenja u ovom kontekstu, poput zahtjeva za:
- saglasnost. Stanar tada može od stanodavca zahtijevati da iznajmljenu imovinu stavi na raspolaganje na vrijeme, u cijelosti ili uopće, ili da otkloni kvar. Međutim, sve dok stanar ne zahtijeva popravak stanodavca, stanodavac možda neće otkloniti kvar. Međutim, ako je pravni lijek nemoguć ili nerazuman, najmodavac to ne mora učiniti. Ako, pak, najmodavac odbije popravak ili to ne učini na vrijeme, stanar može sam otkloniti kvar i troškove njegove odbiti od zakupnine.
- Smanjenje stanarine. Ovo je alternativa za najmoprimca ako iznajmljena imovina ne bude dostupna na vrijeme ili u cijelosti od strane najmodavca ili ako postoji nedostatak. Smanjenje stanarine mora se zahtijevati od suda ili komisije za procjenu stanarine. Zahtjev se mora podnijeti u roku od 6 mjeseci nakon što je stanar prijavio kvar stanodavcu. Od tog trenutka na snagu će stupiti i smanjenje stanarine. Međutim, ako stanar dozvoli da ovaj period istekne, njegovo pravo na smanjenje stanarine će se smanjiti, ali neće isteći.
- Raskid ugovora o najmu stana ako nedostatak kirije potpuno onemogućava uživanje. Ako je nedostatak koji iznajmljivač ne mora otkloniti, na primjer zato što je pravni lijek nemoguć ili zahtijeva troškove koji se od njega razumno ne mogu očekivati u datim okolnostima, ali to užitak koji je stanar mogao očekivati potpuno nemoguć, i stanar i najmodavac raskida zakup. U oba slučaja to se može postići putem vansudske izjave. Međutim, često se sve strane ne slažu s raspuštanjem, tako da se pravni postupak još mora slijediti.
- kompenzacija. Ovaj zahtjev nastaje samo zbog stanara ako se nedostatak, kao što je prisustvo kvara, također može pripisati stanodavcu. To je slučaj, na primjer, ako je kvar nastao nakon sklapanja ugovora o najmu i može se pripisati zakupodavcu jer, na primjer, nije izvršio dovoljno održavanja iznajmljene imovine. Ali isto tako, ako je određeni nedostatak već bio prisutan kada je sklopljen ugovor o najmu, a najmodavac je u to vrijeme bio svjestan toga, trebao je to znati ili obavijestiti stanara da iznajmljena imovina nije imala nedostatak.
Da li ste kao stanar ili stanodavac uključeni u spor oko toga da li stanodavac ispunjava uvjete ili ne? Ili želite znati više o, na primjer, nametanju sankcija stanodavcu? Zatim kontaktirajte Law & More. naša odvjetnici za nekretnine su stručnjaci za stanarsko pravo i rado će vam pružiti pravnu pomoć ili savjet. Bez obzira jeste li podstanar ili stanodavac, na Law & More zauzimamo lični pristup i zajedno s vama ćemo pregledati vašu situaciju i odrediti (praćenje) strategiju.