Razumijevanje obaveza stanodavca | Law & More
Ugovor o najmu ima različite aspekte. Važan aspekt ovoga je stanodavac i obaveze koje ima prema zakupcu. Polazna tačka u pogledu obaveza najmodavca je „uživanje koje zakupac može očekivati na osnovu ugovora o zakupu“. Uostalom, obaveze stanodavca su usko povezane sa pravima zakupca.
Konkretno, ovo polazište znači dvije važne obaveze za stanodavca. Prije svega, obaveza iz člana 7: 203 BW da se stvar stavi na raspolaganje zakupcu. Osim toga, na stanodavca se primjenjuje obaveza izdržavanja, ili drugim riječima regulisanje nedostataka u članu 7: 204 Holandskog građanskog zakonika. Šta tačno znače obe obaveze stanodavca, biće reči uzastopno na ovom blogu.
Omogućavanje iznajmljene imovine
Što se tiče prve primarne obaveze stanodavca, član 7: 203 holandskog građanskog zakonika propisuje da je stanodavac dužan stanaru staviti na raspolaganje stanarinu i ostaviti je u onoj mjeri u kojoj je to neophodno za dogovorenu upotrebu. Dogovorena upotreba odnosi se, na primjer, na najam:
- (neovisan ili nesamostalan) životni prostor;
- poslovni prostor, u smislu maloprodajnog prostora;
- ostali poslovni prostor i uredi kako je opisano u članu 7: 203a BW
Važno je da se u ugovoru o zakupu jasno opiše o čemu su se strane dogovorile o korištenju. Uostalom, odgovor na pitanje da li je najmodavac ispunio svoju obavezu zavisiće od toga šta su strane opisale u ugovoru o zakupu u pogledu odredišta iznajmljene nekretnine. Stoga je važno u zakupu ne samo navesti odredište, ili barem namjenu, već i detaljnije opisati šta zakupac na osnovu toga može očekivati.
U tom kontekstu, radi se, na primjer, o osnovnim sadržajima koji su neophodni za korištenje iznajmljene nekretnine na specifičan način. Na primjer, za korištenje zgrade kao prodajnog prostora zakupac može predvidjeti i dostupnost pulta, fiksnih polica ili pregradnih zidova, te potpuno drugačije zahtjeve za iznajmljeni prostor na primjer za skladištenje starog papira ili starog metala. može se postaviti u ovom kontekstu postavljenom.
Obaveza uzdržavanja (zadana nagodba)
U kontekstu druge glavne obaveze stanodavca, član 7: 206 Holandskog građanskog zakonika propisuje da je stanodavac dužan da popravi nedostatke. Šta se pod nedostatkom podrazumijeva dalje je razrađeno u članu 7: 204 Građanskog zakonika: nedostatak je stanje ili karakteristika imovine zbog koje imovina ne može zakupcu pružiti uživanje koje može očekivati na osnovu ugovora o zakupu.
Što se toga tiče, prema Vrhovnom sudu, uživanje obuhvata više od samo stanja iznajmljene imovine ili njene materijalne imovine. Druge okolnosti koje ograničavaju uživanje takođe mogu predstavljati nedostatak u smislu člana 7: 204 BW. U tom kontekstu, uzmite u obzir, na primjer, očekivanu pristupačnost, pristupačnost i izgled iznajmljene nekretnine.
Iako je riječ o širokom pojmu, koji obuhvata sve okolnosti koje ograničavaju zakupčevo uživanje, očekivanja zakupca ne bi trebala premašiti očekivanja prosječnog zakupca. Drugim riječima, to znači da zakupac ne može očekivati više od dobro održavane nekretnine. Osim toga, različite kategorije objekata za iznajmljivanje će podići svoja vlastita očekivanja, ovisno o slučaju zakon.
U svakom slučaju, nema nedostatka ako objekt iznajmljivanja ne pruža stanaru očekivano uživanje kao rezultat:
- okolnost koja se može pripisati stanaru na osnovu greške ili rizika. Na primjer, manji nedostaci u iznajmljenoj imovini s obzirom na raspodjelu pravnog rizika snose se za stanar.
- Okolnost koja se odnosi na stanara lično. To bi moglo uključivati, na primjer, vrlo nisku granicu tolerancije u pogledu buke normalnog života drugih stanara.
- Stvarne smetnje trećih strana, poput buke u saobraćaju ili uznemiravanja buke s terase pored iznajmljene nekretnine.
- Tvrdnja bez stvarnog poremećaja, budući da je situacija u kojoj, na primjer, susjed stanara samo tvrdi da ima pravo prolaska kroz vrt stanara, a da ga zapravo ne koristi.
Sankcije u slučaju kršenja glavnih obaveza od strane stanodavca
Ako iznajmljivač ne može iznajmljenu imovinu staviti na raspolaganje stanaru na vrijeme, u cijelosti ili uopće, tada stanodavac ima nedostatak. Isto vrijedi i ako postoji kvar. U oba slučaja, nedostatak povlači za sobom stanodavca i daje stanaru određena ovlašćenja u ovom kontekstu, poput zahtjeva za:
- saglasnost. Stanar tada može od stanodavca zahtijevati da iznajmljenu imovinu stavi na raspolaganje na vrijeme, u cijelosti ili uopće, ili da otkloni kvar. Međutim, sve dok stanar ne zahtijeva popravak stanodavca, stanodavac možda neće otkloniti kvar. Međutim, ako je pravni lijek nemoguć ili nerazuman, najmodavac to ne mora učiniti. Ako, pak, najmodavac odbije popravak ili to ne učini na vrijeme, stanar može sam otkloniti kvar i troškove njegove odbiti od zakupnine.
- Smanjenje stanarine. Ovo je alternativa za najmoprimca ako iznajmljena imovina ne bude dostupna na vrijeme ili u cijelosti od strane najmodavca ili ako postoji nedostatak. Smanjenje stanarine mora se zahtijevati od suda ili komisije za procjenu stanarine. Zahtjev se mora podnijeti u roku od 6 mjeseci nakon što je stanar prijavio kvar stanodavcu. Od tog trenutka na snagu će stupiti i smanjenje stanarine. Međutim, ako stanar dozvoli da ovaj period istekne, njegovo pravo na smanjenje stanarine će se smanjiti, ali neće isteći.
- Raskid ugovora o najmu stana ako nedostatak kirije potpuno onemogućava uživanje. Ako je nedostatak koji iznajmljivač ne mora otkloniti, na primjer zato što je pravni lijek nemoguć ili zahtijeva troškove koji se od njega razumno ne mogu očekivati u datim okolnostima, ali to užitak koji je stanar mogao očekivati potpuno nemoguć, i stanar i najmodavac raskida zakup. U oba slučaja to se može postići putem vansudske izjave. Međutim, često se sve strane ne slažu s raspuštanjem, tako da se pravni postupak još mora slijediti.
- kompenzacija. Ovaj zahtjev nastaje samo zbog stanara ako se nedostatak, kao što je prisustvo kvara, također može pripisati stanodavcu. To je slučaj, na primjer, ako je kvar nastao nakon sklapanja ugovora o najmu i može se pripisati zakupodavcu jer, na primjer, nije izvršio dovoljno održavanja iznajmljene imovine. Ali isto tako, ako je određeni nedostatak već bio prisutan kada je sklopljen ugovor o najmu, a najmodavac je u to vrijeme bio svjestan toga, trebao je to znati ili obavijestiti stanara da iznajmljena imovina nije imala nedostatak.
Da li ste kao stanar ili stanodavac uključeni u spor oko toga da li stanodavac ispunjava uvjete ili ne? Ili želite znati više o, na primjer, nametanju sankcija stanodavcu? Zatim kontaktirajte Law & More. naša odvjetnici za nekretnine su stručnjaci za stanarsko pravo i rado će vam pružiti pravnu pomoć ili savjet. Bez obzira jeste li podstanar ili stanodavac, na Law & More zauzimamo lični pristup i zajedno s vama ćemo pregledati vašu situaciju i odrediti (praćenje) strategiju.