2021. godina je u kojoj će se nekoliko stvari promijeniti na polju zakonodavstva i propisa. To je slučaj i sa porezom na transfer. Zastupnički dom je 12. novembra 2020. odobrio zakon o usklađivanju poreza na transfer. Cilj ovog zakona je poboljšati položaj početnika na tržištu stanova u odnosu na investitore, jer investitori često prebrzo kupuju kuću, posebno u (većim) gradovima. Zbog toga je početnicima sve teže kupiti kuću. Na ovom blogu možete pročitati koje će se promjene primijeniti na obje kategorije od 1. januara 2021. godine i na što biste trebali obratiti pažnju kao rezultat.
Dvije mjere
Da bi se ostvario gore opisani cilj računa, u polju poreza na transfer uvest će se dvije promjene ili barem mjere od 2021. godine. Očekuje se da će to povećati broj stambenih transakcija od strane kupaca startera i smanjiti stambene transakcije od strane investitora.
Prva mjera u ovom kontekstu odnosi se na početnike i, ukratko, podrazumijeva izuzeće od poreza na transfer. Drugim riječima, početnici više ne moraju plaćati porez na transfer od 1. januara 2021., tako da im kupnja kuće postaje puno jeftinija. Kao rezultat izuzeća, ukupni troškovi vezani za kupovinu kuće, ovisno o porastu vrijednosti domova, zaista će se smanjiti. Imajte na umu: izuzeće je jednokratno, a cijena kuće ne može premašiti 400,000 1 EUR od 2021. aprila 1. Osim toga, izuzeće se primjenjuje samo kada se prenos imovine izvrši kod notara građanskog prava 2021. ili nakon Januara XNUMX. i trenutak potpisivanja kupoprodajnog ugovora nije presudan.
Druga mjera odnosi se na investitore i znači da će se njihove akvizicije oporezivati po višoj opštoj stopi od 1. januara 2021. godine. Ta će stopa biti povećana sa 6% na 8% na spomenuti datum. Za razliku od početnika, tako investitorima postaje skuplje kupiti kuću. Za njih će se povećati ukupni troškovi povezani sa kupnjom kuće kao rezultat povećanja stope poreza na promet. Inače, ova stopa ne oporezuje samo stjecanje nestanova, uključujući poslovne prostore, već i stjecanje stanova koji se neće koristiti ili samo privremeno koristiti kao glavno prebivalište. U tom kontekstu, prema memorandumu s obrazloženjem zakona o usklađivanju poreza na transfer, razmotrite, na primjer, kuću za odmor, kuću koju roditelji kupuju za svoje dijete i kuće koje ne kupuju fizičke osobe, već pravne osobe. osobe poput stambenih korporacija.
Starter ili investitor?
Ali koju mjeru trebate imati na umu? Drugim riječima, jeste li začetnik ili investitor? Da li neko zapravo prvi put ulazi na tržište stambenog prostora i nikada prije nije stekao dom, moglo bi se uzeti kao polazna osnova za odgovor na ovo pitanje. Međutim, ko ispunjava uvjete za početno izuzeće i na koga se primjenjuje povećanje stope poreza na promet, nije određeno na osnovu ovog kriterija. Za izuzeće nije važno jeste li vi kao kupac već ranije posjedovali kuću. Drugim riječima, kuća ne mora biti vaša prva kuća u kojoj borave vlasnici da bi mogla ispunjavati uvjete za izuzeće.
Račun za usklađivanje poreza na transfer koristi potpuno drugačiju polaznu osnovu. Hoćete li biti klasificirani kao starter i imate li šanse za izuzeće od startera, ovisi o tri kumulativna kriterija. Kriteriji su sljedeći:
- Starost sticaoca. Da biste se smatrali starterom, morate imati između 18 i 35 godina. Gornja granica od 35 koristi se u računu jer je istraga AFM-a pokazala da je u prosjeku teže snositi troškove za kupca mlađeg od 35 godina. Pored toga, za primjenu izuzeća s donjom granicom od 18 godina, primjenjuje se zahtjev da ste punoljetni. Svrha ove donje granice je spriječiti nepravilno korištenje izuzeća za početnike: nije moguće da zakonski zastupnici to izuzeće koriste prilikom kupovine kuće na ime maloljetnog djeteta. Nadalje, starosne granice moraju se primijeniti na sticaoca, čak i u slučaju da jedan dom zajedno stekne više stjecatelja. Ako je jedan od sticalaca stariji od 15 godina, za ovog kupca se primjenjuje sljedeće: izuzeće od njega samog.
- Sticalac prethodno nije primijenio ovo izuzeće. Kao što je spomenuto, izuzeće za startere može se koristiti samo jednom. Da biste osigurali da se ovo pravilo ne krši, morate jasno, odlučno i bez rezerve izjaviti da prethodno niste primijenili izuzeće pri pokretanju. Ova pismena izjava se zatim mora predati građanskom notaru kako bi se iskoristilo izuzeće od poreza na prenos. U principu, građanski pravni bilježnik može se osloniti na ovu pisanu izjavu, osim ako nije znao da je ta izjava izdana pogrešno. Ako se nakon toga čini da ste kao sticalac ranije primijenili izuzeće, unatoč izdanoj izjavi, i dalje će se izvršiti dodatna procjena.
- Kupac koristi kuću osim privremenog glavnog prebivališta. Drugim riječima, opseg izuzeća za početnike ograničen je na stjecatelje koji će stvarno živjeti u kući. S obzirom na ovaj uslov, takođe je neophodno da se kao sticalac pismeno izjasnite jasno, čvrsto i bez rezerve da će se kuća koristiti osim za privremeni boravak i kao glavno prebivalište, kao i da ovu pisanu izjavu dostavite građanski pravni bilježnik prije sticanja ako stjecanje ide preko njega. Privremena upotreba znači, na primjer, najam kuće ili njezinu upotrebu kao kuća za odmor. Dok glavno prebivalište uključuje registraciju u džematu i izgradnju tamošnjeg života (uključujući sportske aktivnosti, školu, bogomolju, brigu o djeci, prijatelje, porodicu). Ako kao sticalac nećete koristiti novi dom kao glavno prebivalište ili samo privremeno od 1. januara 2021., i dalje ćete biti oporezovani općom stopom od 8%.
Procjena ovih kriterija, a time i odgovor na pitanje da li ispunjavate uvjete za primjenu izuzeća, odvija se kada se kuća stekne. Konkretnije, ovo je trenutak kada se kupoprodajni akt sastavlja kod javnog bilježnika. Neposredno pre izvršenja javnobeležničkog dela, pismena izjava u vezi sa drugim i trećim uslovima takođe se mora dostaviti beležniku. Trenutak potpisivanja kupoprodajnog ugovora nije relevantan za izdavanje pisane izjave, baš kao ni za stjecanje izuzeća za startere.
Kupnja kuće važan je korak i za početnika i za investitora. Želite li znati kojoj kategoriji pripadate i koje mjere morate uzeti u obzir od 2021. godine? Ili vam treba pomoć u davanju izjave potrebne za izuzeće? Zatim kontaktirajte Law & More. Naši pravnici su stručnjaci za nekretnine i ugovorno pravo i rado će vam pružiti pomoć i savjete. Naši pravnici također će vam rado pomoći u daljnjem postupku, na primjer kada je u pitanju sastavljanje ili provjera ugovora o kupoprodaji.