Zaštita stanarine

Kada iznajmite smještaj u Nizozemskoj, automatski imate pravo na zaštitu najma. Isto se odnosi na vaše stanare i podstanare. Zaštita stanarine u principu sadrži dva aspekta: zaštitu cijena najma i zaštitu stanarine od raskida ugovora o najmu stana u smislu da stanodavac ne može jednostavno raskinuti ugovor o najmu stana. Iako se oba aspekta zaštite najamnine odnose na stanare socijalnih stanova, to nije slučaj sa stanarima stanova u slobodnom sektoru. Koja je zaštita najma u pitanju kada i šta tačno podrazumijeva zaštitu cijena najma ili zaštitu najma u kontekstu raskida zakupa, raspravlja se na ovom blogu. Ali prvo, ovaj blog govori o stanju nazvanom životni prostor za ukupnu primjenu stanarske zaštite.

Životni prostor

Za primjenu zakonskih odredbi koje se odnose na zaštitu stanarine, prvo mora biti pitanje životnog prostora. Prema članu 7: 233 holandskog građanskog zakonika, životni prostor mora se shvatiti kao izgrađena nepokretnost ukoliko se izdaje kao neovisna ili neovisna kuća, kamp prikolica ili štand namijenjen za trajni boravak. Stoga se ne pravi daljnja razlika između stanara neovisnog ili neovisnog smještaja u svrhu zaštite najamnine.

Koncept životnog prostora također uključuje nepokretne predmete, drugim riječima, objekte koji su po svojoj prirodi neraskidivo povezani s domom, kamp kućicom ili igralištem ili koji su dio njih na osnovu ugovora o najmu. U kompleksu stanova to mogu biti, na primjer, stubište, galerije i hodnici, kao i centralne instalacije ako su ugovorom označeni kao prostori koji nemaju javni karakter.

Međutim, nema životnog prostora u smislu odjeljka 7: 233 holandskog građanskog zakonika ako se tiče:

• kratkoročno korištenje životnog prostora; da li je to slučaj određuje se na osnovu prirode upotrebe, na primjer kao kuća za odmor ili mjenjačnica. U tom smislu, kratko trajanje se stoga odnosi na upotrebu, a ne na dogovoreno vrijeme;
• zavisni životni prostor; ovo je slučaj ako se kuća izdaje zajedno s poslovnim prostorom; u tom slučaju, dom je dio iznajmljenog poslovnog prostora, tako da se na stan ne primjenjuju uslovi stanovanja, već odredbe u vezi s poslovnim prostorom;
• kućni čamac; ovo je fenomen koji se ne uklapa u zakonsku definiciju člana 7: 233 holandskog građanskog zakonika. Takva se kuća obično ne može smatrati nepokretnom imovinom, jer ne postoji trajna povezanost s tlom ili obalom.

Zaštita cijena najma

Ako su prethodno opisani uslovi životnog prostora, stanar će prije svega uživati ​​zaštitu cijena najma. U tom slučaju vrijede sljedeća polazišta:

• odnos između kvaliteta, uključujući lokaciju unajmljenog smještaja i između stanarine koja se za to mora platiti, mora biti razuman;
• stanar u svakom trenutku ima mogućnost da Odbor za najam procijeni početnu cijenu najma; to je moguće samo u roku od 6 mjeseci nakon početka najma; odluka Odbora za najam je obavezujuća, ali se i dalje može podnijeti Podrežnom sudu na uvid;
• stanodavac ne može nastaviti s neograničenim povećanjem stanarine; Za povećanje stanarine primjenjuju se posebna zakonska ograničenja, kao što je maksimalni postotak povećanja stanarine koji je odredio ministar;
• zakonske odredbe u vezi sa zaštitom stanarine su obavezni zakon, tj. stanodavac ne može odstupiti od njih u ugovoru o zakupu na štetu stanara.

Inače, navedeni principi odnose se samo na stanare socijalnog stana. Ovo je životni prostor koji spada u regulisani sektor najma i zato ga treba razlikovati od životnog prostora koji pripada liberaliziranom ili besplatnom sektoru iznajmljivanja. U slučaju liberaliziranog ili besplatnog stanovanja, stanarina je toliko visoka da stanar više ne ispunjava uvjete za subvenciju stanarine i prema tome izvan je zakonske zaštite. Granica između liberaliziranog i socijalnog stanovanja približno je po cijeni zakupa od približno 752 eura mjesečno. Ako dogovorena cijena zakupa premaši ovaj iznos, stanar se više ne može oslanjati na gore opisane principe, jer se to onda odnosi na najam liberaliziranog stana.

Zaštita stanarine od raskida ugovora o najmu

Međutim, za primjenu drugog aspekta zaštite rente, ne pravi se razlika između stanara socijalnih i liberaliziranih stanova. Drugim riječima, to znači da je svaki stanar stambenog prostora u velikoj mjeri i automatski zaštićen od raskida ugovora o najmu, u smislu da stanodavac ne može jednostavno otkazati ugovor o najmu. U tom kontekstu, stanar je posebno zaštićen jer:

• raskid od strane stanodavca ne raskida ugovor o najmu stana u skladu sa članom 7: 272 holandskog građanskog zakonika; u principu, na najmodavcu je da prvo pokuša da sporazumno izvrši raskid ugovora o najmu. Ako to ne uspije i stanar se ne složi s otkazom, stanodavčevim prestankom zapravo se ne raskida ugovor o najmu. To znači da se ugovor o najmu nastavlja kao i obično, a stanodavac mora podnijeti pravni zahtjev za raskid ugovora o najmu kod podokružnog suda. U tom slučaju, ugovor o najmu neće prestati dok sud ne donese neopozivu odluku o otkazu stanodavca.
• s obzirom na član 7: 271 holandskog građanskog zakonika, stanodavac mora navesti razlog otkaza; ako će stanodavac raskinuti ugovor o najmu, mora se pridržavati formalnosti gore spomenutog člana Građanskog zakonika. Pored otkaznog roka, osnov za otkaz je važna formalnost u ovom kontekstu. Stanodavac tako mora navesti jedan od osnova za raskid u svojoj obavijesti o raskidu, kao što je navedeno u članu 7: 274 stav 1 holandskog građanskog zakonika:

1. stanar se nije ponašao kao dobar stanar
2. tiče se stanarine na određeno vrijeme
3. stanodavac hitno treba iznajmljeno za vlastitu upotrebu
4. stanar se ne slaže s razumnom ponudom za sklapanje novog ugovora o najmu
5. stanodavac želi ostvariti korištenje zemljišta na iznajmljenom prema važećem urbanističkom planu
6. interesi iznajmljivača u raskidu najma nadmašuju interese stanara u nastavku zakupa (u slučaju najma iznajmljivača)

• zakup može raskinuti sudija samo iz osnova navedenih u članu 7: 274 stav 1 holandskog građanskog zakonika; Gore navedeni osnovi su iscrpni: to jest, ako se pravni postupak vodi pred sudovima, raskid ugovora o najmu po drugim osnovama nije moguć. Ako se pojavi jedan od gore navedenih osnova, sud takođe mora odobriti zahtjev stanara da se ukine. U tom slučaju, dakle, nema mjesta za (daljnje) vaganje interesa. Međutim, izuzetak se odnosi na ovu točku u pogledu osnova za ukidanje hitne lične upotrebe. Kada je zahtjev dozvoljen, sud će odrediti i vrijeme za deložaciju. Međutim, ako se stanodavčev zahtjev za otkaz odbije, on ne može ponovo prekinuti relevantni zakup za tri godine.

Zakon o kretanju tržišta najma

Prije toga, zaštita stanarine bila je u praksi izložena mnogim kritikama: zaštita stanarine otišla bi predaleko i više je vlasnika domova koji bi željeli iznajmiti kuću da zaštita stanarine nije tako stroga. Zakonodavac se pokazao osjetljivim na ovu kritiku. Iz tog razloga, zakonodavac se odlučio za uvođenje ovog zakona od 1. jula 2016. godine, Zakona o transferu tržišta najma. Ovim novim zakonom zaštita stanara postala je manje stroga. U kontekstu ovog zakona, ovo su najvažnije promjene:

• za ugovore o najmu s obzirom na neovisni životni prostor od dvije godine ili manje i za ugovore o najmu za nesamostalni životni prostor od pet godina ili manje, iznajmljivač je omogućio iznajmljivanje bez zaštite stanarine. To znači da ugovor o najmu prestaje po zakonu nakon dogovorenog roka i da ga stanodavac ne mora raskinuti kao prije.
• uvođenjem ugovora o ciljnim grupama, stanodavcu je takođe olakšano da raskine ugovor o najmu stambenog prostora namijenjenog određenoj ciljnoj skupini, poput studenata. Ako stanar više ne pripada određenoj ciljnoj grupi i ako se, na primjer, više ne može smatrati studentom, stanodavac će lakše i brže moći nastaviti s otkazom zbog hitne lične upotrebe.

Jeste li stanar i želite li znati za koju zaštitu od najma ispunjavate uvjete? Jeste li stanodavac koji želi raskinuti ugovor o najmu? Ili imate još pitanja u vezi s ovim blogom? Zatim kontaktirajte Law & More. Naši pravnici su stručnjaci za pravo najma i rado će vam pružiti savjete. Oni vam takođe mogu pravno pomoći ako vaš spor oko najma dovede do pravnog postupka.