Koja su Vaša prava?
Svaki stanar ima pravo ima dva važna prava: pravo na uživanje života i pravo na zaštitu najma. Gdje smo razgovarali o prvom pravu stanara u vezi sa obaveze stanodavca, drugo pravo stanara došlo je u zasebnom blogu o zaštita od najma.
Zato će se na ovom blogu raspravljati o još jednom zanimljivom pitanju: koja još prava stanara ima? Pravo na uživanje života i pravo na zaštitu stanarine nisu jedina prava koja zakupac ima prema stanodavcu. Na primjer, zakupac također ima pravo na niz prava u kontekstu prijenosa imovine koja ne prelazi u zakup i podzakup. O oba prava se raspravlja uzastopno na ovom blogu.
Prijenos imovine ne prelazi najam
Stav 1 člana 7: 226 holandskog građanskog zakonika, koji se odnosi na stanare stambenog i poslovnog prostora, navodi sljedeće:
"Prijenos imovine na koju se odnosi ugovor o najmu stana (...) od strane stanodavca prenosi prava i obaveze stanodavca iz ugovora o najmu na sticaoca. "
Za zakupca ovaj član prije svega znači da prijenosom vlasništva nad iznajmljenom imovinom, na primjer prodajom od strane stanodavca na drugog, ne prestaje ugovor o zakupu. Osim toga, zakupac može tražiti potraživanje protiv pravnog sljedbenika stanodavca, sada kada ovaj pravni sljednik preuzima prava i obaveze stanodavca. Za pitanje koja potraživanja upravo zakupac tada ima, važno je prvo utvrditi koja prava i obaveze stanodavca prelaze na njegovog pravnog sljedbenika.
Prema stavu 3 člana 7: 226 Građanskog zakonika, to su posebno prava i obaveze najmodavca koji su u direktnoj vezi sa korišćenjem iznajmljene imovine za naknadu koju plaća zakupac, odnosno zakupninu. To znači da se tužbe koje zakupac može postaviti prema pravnom sljedbeniku stanodavca u principu odnose na njegova dva najvažnija prava: pravo na život i pravo na zaštitu stanarine.
Često, međutim, zakupac i stanodavac sklapaju i druge ugovore u ugovoru o zakupu u smislu drugog sadržaja i zapisuju ih u klauzule. Uobičajen primjer je klauzula koja se odnosi na pravo preče kupovine stanara. Iako ne daje pravo zakupcu na isporuku, to podrazumijeva obavezu zakupodavca da ponudi: najprije će iznajmljenu nekretninu morati ponuditi na prodaju zakupcu prije nego što se može prodati drugom pravnom sljedbeniku.
Hoće li i sljedeći stanodavac biti vezan ovom klauzulom prema zakupcu? S obzirom na slučaj zakon, to nije slučaj. Ovim je predviđeno da pravo preče kupovine zakupca nije direktno vezano za zakupninu, tako da klauzula o pravu kupovine iznajmljene imovine ne prelazi na pravnog sljedbenika stanodavca. Ovo je drugačije samo ako se tiče opcije kupovine od zakupca i iznos koji se periodično plaća stanodavcu takođe uključuje element kompenzacije za konačno sticanje.
Podnajam
Pored toga, član 7: 227 Građanskog zakonika navodi sljedeće u pogledu prava stanara:
„Zakupac je ovlašten dati iznajmljenu imovinu u upotrebu, u cijelosti ili djelomično, nekome drugome, osim ako je morao pretpostaviti da bi zakupodavac imao razumne prigovore na upotrebu druge osobe.“
Općenito, iz ovog člana jasno je da zakupac ima pravo dati u podzakup cijelu ili dio iznajmljene imovine drugoj osobi. S obzirom na drugi dio člana 7: 227 Građanskog zakonika, zakupac, međutim, ne može pristupiti podzakupu ako ima razloga da sumnja da će se zakupodavac protiviti tome. U nekim slučajevima, prigovor stanodavca je očigledan, na primjer ako je zabrana podzakupa uključena u ugovor o najmu. U tom slučaju, podzakup od strane zakupca nije dozvoljen.
Ako zakupac to ipak učini, može doći do novčane kazne. Ova kazna tada mora biti povezana sa zabranom davanja u podzakup u ugovoru o najmu i biti vezana za maksimalan iznos. Na primjer, podnajam sobe od Air B&B-a se na ovaj način može zabraniti u zakupu, što se često ispostavi da je slučaj.
U tom kontekstu, za podzakup stambenog prostora važan je i član 7: 244 Građanskog zakonika, koji kaže da zakupac stambenog prostora ne smije izdavati cijeli stambeni prostor. Ovo se ne odnosi na dio stambenog prostora, kao što je soba. Drugim riječima, zakupac je u principu slobodan da djelimično iznajmi stambeni prostor drugome.
U principu, podstanar takođe ima pravo da ostane u iznajmljenoj imovini. Ovo važi i ako zakupac mora sam da napusti iznajmljenu nekretninu. Na kraju krajeva, član 7: 269 Holandskog građanskog zakonika predviđa da će stanodavac nastaviti da daje u podzakup po zakonu, čak i ako je glavni ugovor o najmu istekao. Međutim, za potrebe ovog člana moraju biti ispunjeni sljedeći uslovi:
- Nezavisni životni prostor. Drugim riječima, životni prostor s vlastitim pristupom i vlastitim osnovnim sadržajima, poput kuhinje i kupaonice. Stoga se samo soba ne smatra nezavisnim životnim prostorom.
- Ugovor o podzakupu. Kao sporazum između stanara i podstanara koji ispunjava uslove za ugovor o najmu, kako je opisano u članu 7: 201 Građanskog zakonika.
- Ugovor o zakupu odnosi se na najam životnog prostora. Drugim riječima, glavni ugovor o najmu stanara i najmodavca mora se odnositi na najam i zakup prostora na koji se primjenjuju zakonske odredbe o životnom prostoru.
Ako se gornje odredbe ne poštuju, podstanar još uvijek nema pravo ili vlasništvo zahtijevati od stanodavca pravo da ostane u iznajmljenoj imovini nakon što je raskinut glavni ugovor o najmu između najmoprimca i stanodavca, tako da je i deložacija za njega neizbežno. Ako podstanar ispunjava uslove, mora uzeti u obzir činjenicu da stanodavac može pokrenuti postupak protiv podstanara nakon šest mjeseci kako bi doveo do prekida podstanarskog prostora i evakuacije zakupa.
Kao i stambeni prostor, poslovni prostor se može iznajmiti od strane zakupca. Ali kako se podstanar odnosi prema stanodavcu u ovom slučaju, ako zakupac nije bio ovlašten za to ili mora napustiti iznajmljenu nekretninu? Za 2003. postojala je jasna razlika: stanodavac nije imao nikakve veze sa podstanarom jer je podstanar imao samo pravni odnos sa zakupcem. Kao rezultat toga, podstanar takođe nije imao prava, a samim tim i potraživanje prema stanodavcu.
Od tada se zakon po ovom pitanju promijenio i propisuje da, ako prestane glavni ugovor o najmu između zakupca i najmodavca, zakupac mora voditi računa o interesima i položaju podstanara tako što će se, na primjer, pridružiti podstanara u postupku sa stanodavac. Ali ako se glavni ugovor o najmu ipak raskine nakon postupka, prestaju i prava podstanara.
Jeste li podstanar i imate li pitanja u vezi s ovim blogom? Zatim kontaktirajte Law & More. Naši pravnici su stručnjaci u području stanarskog prava i rado će vam pružiti savjet. Oni vam takođe mogu pravno pomoći ako vaš spor oko zakupa rezultira pravnim postupkom.