Svaki stanar ima pravo ima dva važna prava: pravo na uživanje života i pravo na zaštitu najma. Gdje smo razgovarali o prvom pravu stanara u vezi sa obaveze stanodavca, drugo pravo stanara došlo je u zasebnom blogu o zaštita od najma. Zbog toga će se na ovom blogu raspravljati o još jednom zanimljivom pitanju: koja još prava ima stanar? Pravo na uživanje života i pravo na zaštitu najma nisu jedina prava koja stanar ima protiv stanodavca. Na primjer, stanar takođe ima pravo na brojna prava u kontekstu prijenosa imovine koja ne prelazi stanarinu i podstanarstvo. O ovom pravu se uzastopno govori na ovom blogu.
Prijenos imovine ne prelazi najam
Stav 1 člana 7: 226 holandskog građanskog zakonika, koji se odnosi na stanare stambenog i poslovnog prostora, navodi sljedeće:
"Prijenos imovine na koju se odnosi ugovor o najmu stana (...) od strane stanodavca prenosi prava i obaveze stanodavca iz ugovora o najmu na sticaoca. "
Za stanare ovaj članak prije svega znači da prijenos vlasništva nad iznajmljenom imovinom, na primjer putem prodaje stanodavca drugom, ne završava ugovor o najmu. Pored toga, stanar može podnijeti zahtjev protiv pravnog sljednika stanodavca, sada kada ovaj pravni sljednik preuzima prava i obaveze stanodavca. Za pitanje koja potraživanja tačno ima stanar, važno je prvo utvrditi koja prava i obaveze iznajmljivač prelaze na njegovog pravnog sljednika. Prema stavu 3 člana 7: 226 Građanskog zakonika, to su posebno prava i obaveze stanodavca koje su izravno povezane sa upotrebom iznajmljene imovine uz naknadu koju plaća stanar, odnosno zakupnina. To znači da se zahtjevi koje stanar može postaviti protiv pravnog sljednika stanodavca, u principu, odnose na njegova dva najvažnija prava: pravo na uživanje života i pravo na zaštitu najma.
Međutim, stanar i najmodavac često sklapaju druge ugovore u ugovoru o najmu u pogledu drugog sadržaja i bilježe ih u klauzule. Uobičajeni primjer je klauzula koja se odnosi na pravo prvenstva stanara. Iako stanaru ne daje pravo na isporuku, podrazumijeva obavezu iznajmljivača da ga ponudi: iznajmljivač će najprije morati ponuditi iznajmljenu nekretninu na prodaju stanaru prije nego što se može prodati drugom pravnom sljedniku. Hoće li sljedeći stanodavac također biti vezan ovom klauzulom prema stanaru? S obzirom na sudsku praksu, to nije slučaj. Ovo predviđa da pravo preče kupovine stanara nije izravno povezano sa zakupninom, tako da klauzula koja se odnosi na pravo kupovine iznajmljene imovine ne prelazi na pravnog sljednika stanodavca. Ovo se razlikuje samo ako se odnosi na mogućnost kupovine od najmoprimca, a iznos koji se periodično plaća stanodavcu uključuje i element naknade za krajnju akviziciju.
Podnajam
Pored toga, član 7: 227 Građanskog zakonika navodi sljedeće u pogledu prava stanara:
„Zakupac je ovlašten dati iznajmljenu imovinu u upotrebu, u cijelosti ili djelomično, nekome drugome, osim ako je morao pretpostaviti da bi zakupodavac imao razumne prigovore na upotrebu druge osobe.“
Općenito, iz ovog članka je jasno da stanar ima pravo cijelu ili dio iznajmljene imovine dati u podnajam drugoj osobi. S obzirom na drugi dio člana 7: 227 Građanskog zakonika, stanar, međutim, ne može nastaviti podzakup ako ima razloga sumnjati da će se stanodavac na to usprotiviti. U nekim slučajevima prigovor stanodavca je očit, na primjer ako je zakup stana uključen u zakup. U tom slučaju, podstanar iznajmljivanje nije dozvoljen. Ako stanar to ipak učini, zauzvrat će biti novčana kazna. Ta novčana kazna tada mora biti povezana sa zabranom podzakupa u ugovoru o zakupu i mora biti vezana za maksimalni iznos. Na primjer, iznajmljivanje sobe od Air B&B-a u podnajam može na taj način biti zabranjeno u najmu, što se često ispostavi.
U tom kontekstu, član 7: 244 Građanskog zakonika također je važan za podstanarstvo stambenog prostora, koji kaže da zakupac stambenog prostora ne smije iznajmljivati cijeli životni prostor. To se ne odnosi na dio životnog prostora, poput sobe. Drugim riječima, stanar je u principu slobodan djelimično podstanariti životni prostor drugom. U principu, podstanar takođe ima pravo da ostane u iznajmljenoj imovini. Ovo se primjenjuje i ako stanar mora sam napustiti iznajmljenu imovinu. Napokon, član 7: 269 holandskog građanskog zakonika predviđa da će stanodavac nastaviti davati u zakup po zakonu, čak i ako je glavni ugovor o najmu istekao. Međutim, za potrebe ovog članka moraju biti ispunjeni sljedeći uvjeti:
- Nezavisni životni prostor. Drugim riječima, životni prostor s vlastitim pristupom i vlastitim osnovnim sadržajima, poput kuhinje i kupaonice. Stoga se samo soba ne smatra nezavisnim životnim prostorom.
- Ugovor o podzakupu. Kao sporazum između stanara i podstanara koji ispunjava uslove za ugovor o najmu, kako je opisano u članu 7: 201 Građanskog zakonika.
- Ugovor o zakupu odnosi se na najam životnog prostora. Drugim riječima, glavni ugovor o najmu stanara i najmodavca mora se odnositi na najam i zakup prostora na koji se primjenjuju zakonske odredbe o životnom prostoru.
Ako se gornje odredbe ne poštuju, podstanar još uvijek nema pravo ili vlasništvo zahtijevati od stanodavca pravo da ostane u iznajmljenoj imovini nakon što je raskinut glavni ugovor o najmu između najmoprimca i stanodavca, tako da je i deložacija za njega neizbežno. Ako podstanar ispunjava uslove, mora uzeti u obzir činjenicu da stanodavac može pokrenuti postupak protiv podstanara nakon šest mjeseci kako bi doveo do prekida podstanarskog prostora i evakuacije zakupa.
Stanar, baš kao i životni prostor, komercijalni prostor može dati u podnajam. Ali kako se podstanar odnosi na stanodavca u ovom slučaju, ako stanar za to nije ovlašten ili mora napustiti iznajmljenu imovinu? Za 2003. godinu postojala je jasna razlika: stanodavac nije imao nikakve veze sa podstanarom jer je podstanar imao samo pravni odnos sa stanarom. Kao rezultat toga, podstanar takođe nije imao prava, a time i potraživanje od stanodavca. Od tada se zakon promijenio po ovom pitanju i predviđa da, ako prestane glavni ugovor o najmu između najmoprimca i stanodavca, stanar mora voditi računa o interesima i položaju podstanara tako što će se, na primjer, pridružiti podstanaru u postupku sa stanodavac. Ali ako se glavni ugovor o zakupu i dalje raskine nakon postupka, prava podstanara će također prestati.
Jeste li podstanar i imate li pitanja u vezi s ovim blogom? Zatim kontaktirajte Law & More. Naši pravnici su stručnjaci u području stanarskog prava i rado će vam pružiti savjet. Oni vam takođe mogu pravno pomoći ako vaš spor oko zakupa rezultira pravnim postupkom.