Kupovina kuće u Holandiji kao stranac

Kupovina kuće u Holandiji ima fiksni pravni oblik: ponuda, pisani kupoprodajni ugovor, zakonski period za odustajanje, prethodni uslovi, depozit i notarski akt o prijenosu registrovan u Zemljišnom registru. Većina smjernica za međunarodne kupce dolazi od agenata za nekretnine i fokusira se na cijenu. Ovaj članak umjesto toga navodi pravne korake - šta vas obavezuje i kada, i od čega još uvijek možete odustati. To je pravni savjet, a ne finansijski savjet.

Može li strani državljanin kupiti kuću u Holandiji?

Da. Ne postoji ograničenje u pogledu nacionalnosti u pogledu vlasništva nad stambenom nekretninom u Holandiji. Ne morate biti državljanin Holandije, državljanin EU ili stanovnik Holandije da biste postali registrovani vlasnik. Ne postoji dozvola niti minimalni period boravka. Zemljišni registar (Kadaster) evidentira vlasnika svake parcele bez obzira na pasoš vlasnika.

Dvije tačke se često pogrešno shvataju kao zabrana koja ne postoji. Prvo, vlasništvo nije imigracijski status: kupovina vam ne daje pravo boravka, a neriješen status vas ne sprečava da posjedujete nekretninu. Drugo, neke općine ograničavaju kupovinu za iznajmljivanje, a ne strance. Prema shemi pod nazivom opkoopbescherming , koja je na snazi ​​od 1. januara 2022. godine, općina može odrediti naselja u kojima se jeftinija ili kuća srednje cijene ne smije iznajmljivati ​​određeni period nakon kupovine bez dozvole. To utiče na to šta radite s kućom, a ne na to ko ste.

Šta vam je potrebno prije nego što date ponudu

Broj službe za građane (BSN)

BSN se automatski izdaje svima registrovanima u holandskoj bazi podataka ličnih evidencija; nerezidenti se umjesto toga mogu unijeti u bazu podataka nerezidenata i na taj način ga dobiti. Vlasništvo ne zavisi od posjedovanja BSN-a, ali to zavisi od porezne prijave koju podnosi notar, a banke će je tražiti.

Holandski bankovni račun

Nijedan zakon ga ne zahtijeva, ali će vam trebati. Cijena i troškovi se uplaćuju na klijentski račun notara ( derdengeldenrekening ), a plaćanja sa stranog računa su sporija i češće ih zadržavaju čekovi za sprječavanje pranja novca. Sredstva koja nisu proknjižena jutro transfera će ga zaustaviti.

Šta će hipotekarni zajmodavac zahtijevati, na pravnom nivou

• Holandska hipoteka je pravo in rem nastalo posebnim notarskim aktom, sačinjenim u istom terminu kao i prenos i registrovanim u istim registrima.
• Zajmodavac obavezujuća pisana ponuda je ono na šta bi trebalo da se veže vaše finansijsko stanje. Privremena indikacija nije ponuda, a oslanjanje na nju je najčešći način na koji kupci gube depozit.
• Ako ste u braku ili registrovanom partnerstvu, vaš supružnik obično mora biti stranka ili dati saglasnost. Režimi imovinske raspodjele u inostranstvu ovo komplikuju; pozovite notara na vrijeme.

Agenti za nekretnine: ko zastupa koga

Tu se strani kupci najčešće uhvate u zamku. Agent koji vam pokazuje kuću, odgovara na vaša pitanja i sastavlja kupoprodajni ugovor je prodajni agent ( verkoopmakelaar ), kojeg je prodavac uputio i platio, a koji djeluje u interesu prodavca. Ništa što je rečeno na razgledanju to ne mijenja. On nije neutralan, nije vaš savjetnik i nema nikakvu obavezu da pregovara o snižavanju cijene ili da vas savjetuje o uslovima na kojima biste trebali insistirati.

Agent za kupovinu ( aankoopmakelaar ) dobija od vas sljedeće instrukcije: za procjenu, licitiranje, provjeru udruženja vlasnika i procjenu, te pomoć u obavljanju vaše dužnosti istrage. Prema profesionalnim pravilima glavnih udruženja agenata, jedan agent ne bi trebao djelovati u ime obje strane u istoj transakciji.

Ponuda i zašto vas još uvijek ne obavezuje

Tražena cijena je poziv na pregovore, a ne ponuda. Prodavac može odbiti najvišu ponudu, prihvatiti nižu pod boljim uslovima ili prodati negdje drugdje. Tamo gdje je interes veliki, nekretnina može ići na zatvoreni tender ( inschrijving ), a prodavac i dalje bira.

Pravno pitanje koje je najvažnije je sljedeće. U slučaju da je kupac privatna osoba koja ne djeluje u okviru poslovne ili profesionalne djelatnosti, a nekretnina je namijenjena za stanovanje, kupovina mora biti zaključena u pisanom obliku (član 7:2 BW). Dok obje strane ne potpišu ugovor, nema obavezujuće prodaje. Ponuda prihvaćena telefonom, e-poštom ili rukovanjem vas ne obavezuje.

Posljedica je neugodna: ne obavezuje ni prodavca. Do potpisa on može prihvatiti višu ponudu, a vi nemate nikakva prava. Kupci koji pretpostavljaju da je „naša ponuda prihvaćena“ znači da je kuća njihova, te su shodno tome izloženi mogućnostima uklanjanja knjiga. Brzo insistirajte na pisanom ugovoru.

Kupoprodajni akt (koopovereenkomst)

Gotovo svaka postojeća kuća prodaje se na osnovu standardnog modela kupoprodajnog ugovora koji zajednički sastavljaju udruženja agenata i organizacije potrošača. Njegova upotreba nije obavezna, ali odstupanja zaslužuju propitivanje: model je namjerno uravnotežen, tako da klauzula koja se dodaje na njega obično ide u korist prodavca. Provjerite barem:

• Katastarski opis i da li je zemljište u slobodnom vlasništvu ili se drži na osnovu zakupa.
• Spisak pokretnih predmeta i opreme — sporovi oko kuhinja i podova se mogu izbjeći.
• Datum premještaja i datum zaposlenja, koji se mogu razlikovati.
• Preduslovi, njihovi rokovi i kako se moraju primijeniti.
• Depozit ili bankovna garancija i kada se moraju obezbijediti.
• Dodatne klauzule: klauzula o starosti, klauzula o stanju u postojećem stanju, klauzula o azbestu ili ona koja navodi da prodavac nikada nije živio tamo.
• Tereti: serviti, kvalitativne obaveze i opštinska ograničenja.

Pregledajte ugovor prije potpisivanja: nakon što istekne period hlađenja i uslovi isteknu, njegovi uslovi postaju jednostavno vaš ugovor.

Zakonski period hlađenja

Privatni kupac stana ima zakonski rok za razmišljanje od tri dana u kojem može raskinuti kupovinu (član 7:2 BW).

• Počinje dan nakon što vam se uruči potpisani ugovor ili njegova kopija. Zatražite datiranu potvrdu.
• Najmanje dva od ta tri datuma ne smiju biti subota, nedjelja ili priznati državni praznik; u suprotnom se dodaje još jedan dan.
• Nije potrebno navesti razlog i ne isplaćuje se nikakva naknada. Štiti samo kupca; prodavac nema ekvivalentno pravo.
• Raspustiti u pisanoj formi i osigurati obavještenje toka prodavač ili prodajni agent u roku - poslano posljednjeg dana, ali primljeno kasnije je prekasno.

Prethodni uslovi (ontbindende voorwaarden)

Preduslovi su dogovoreni putevi za bijeg u kupoprodajnom ugovoru - najvrjednija zaštita kupca i prva stvar koja se žrtvuje na konkurentnom tržištu. Odricanje od njih da bi se pobijedilo na nadmetanju pretvara nefinansiranu kupovinu u ličnu obavezu od otprilike deset posto cijene.

Uslov finansiranja

• Postavite realan rok. Uobičajeno je četiri do šest sedmica; zajmodavcu koji se bavi stranim prihodima ili probnim zaposlenjem može biti potrebno više vremena.
• Navedite iznos i, ako je moguće, uslove pod kojima finansiranje mora biti dostupno.
• Model ugovora obično zahtijeva da se pozivanje dokumentovanoPismeno obavještenje, na vrijeme, potkrijepljeno pismenim odbijanjima kreditora. Nepotkrijepljena izjava da je finansiranje propalo se rutinski odbija.
• Ako se rok propusti, zatražite produženje pismeno prije ističe i pribavite pismenu saglasnost prodavca. Ćutanje nije produženje.

Stanje strukturnog istraživanja

Ovo vam omogućava da raskinete ili ponovo pregovarate ako anketa otkrije troškove popravke iznad dogovorenog praga. Dvije stvari moraju biti tačne: prag i koji se troškovi uračunavaju u njega - uslov koji uzima u obzir samo „neposredno neophodne“ popravke je mnogo uži od onog koji uzima u obzir sve pronađene nedostatke.

Nacionalni uslov za garanciju hipoteke

Nacionalna hipotekarna garancija ( Nationale Hypotheek Garantie , NHG) smanjuje rizik zajmodavca i obično kamatnu stopu, te štiti zajmoprimca od preostalog duga u definiranim okolnostima. Maksimalni iznos kredita koji se može garantirati, viši limit koji se primjenjuje kada se mjere uštede energije finansiraju njome i jednokratna naknada svake godine određuje Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen i objavljuje ih na svojoj web stranici; pitajte svog zajmodavca za iznose koji su ažurni na dan podnošenja zahtjeva. Budući da se NHG veže za kredit, a ne za kuću, kupac koji se oslanja na njega trebao bi kupovinu uvjetovati dobivanjem finansiranja od NHG-a, a ne samo dobivanjem finansiranja.

Bez obzira na uslov, pravilo je isto: pozovite se na njega na vrijeme, pismeno, u formi koju ugovor propisuje. Uslov koji se loše pozove ne vrijedi ništa.

Depozit ili bankarska garancija

Ugovorom se obično od vas zahtijeva da, u određenom roku nakon isteka uslova, uplatite depozit na klijentski račun notara ili da dostavite bankovnu garanciju. Model ugovora o kupoprodaji NVM-a, VBO-a, VastgoedPRO-a i Vereniging Eigen Huis fiksira iznos od 10% od kupoprodajne cijene . Garanciju izdaje vaša banka uz naknadu i izbjegava vezivanje gotovine; depozit zadržava notar i on se odbija od cijene prilikom transfera. Oboje osigurava kaznu koju biste dugovali u slučaju neizvršenja obaveze. Propuštanje je samo po sebi kršenje ugovora i to je rok koji kupci koji finansiraju iz inostranstva najčešće propuštaju.

Anketa, otkrivanje i vaša vlastita dužnost da istražite

Holandski zakon nameće dužnosti objema stranama. Prodavac mora isporučiti nekretninu koja je u skladu s ugovorom i pogodna je za normalnu upotrebu kao stambeni objekt (član 7:17 BW), te je mora prenijeti bez posebnih troškova i ograničenja osim onih koje ste izričito prihvatili (član 7:15 BW). Mora otkriti ono što zna o nekretnini.

Nasuprot tome stoji obaveza kupca da istraži. Nedostaci koje ste mogli otkriti gledanjem, pitanjem ili naručivanjem procjene su, po pravilu, vaš problem. Obaveza otkrivanja je uglavnom jača kada je prodavac znao za nedostatak i ništa nije rekao, ali nikada nije planirao da će dobiti tu raspravu. Umjesto toga, istražite: naručite procjenu, pročitajte upitnik prodavca i plan zaštite okoliša, a za stan i dokumente udruženja vlasnika.

Dvije klauzule prebacuju rizik na kupca. Klauzula o starosti ( ouderdomsclausule ), uobičajena kod starijih kuća, ograničava odgovornost prodavca tako da prihvatate standarde gradnje i održavanja iz doba u kojem je zgrada izgrađena; formulacija je bitna, jer neke verzije idu dalje od istinski starih nedostataka. Klauzula "kakav jeste" prodaje nekretninu u njenom sadašnjem stanju, a odgovornost prodavca je isključena u mjeri u kojoj to zakon dozvoljava, često uparena s klauzulom koja potvrđuje da prodavac nikada nije živio tamo. Tamo gdje vidite bilo koju od ovih odredbi, procjena prestaje biti opcionalna.

Ako se nedostatak pojavi nakon prijenosa, odmah pismeno obavijestite prodavca. Član 7:23 BW zahtijeva od kupca da podnese reklamaciju u razumnom roku ( bekwame tijd ) od otkrivanja nedostatka ili od trenutka kada ga je razumno trebao otkriti; fiksni dvomjesečni rok iz tog člana primjenjuje se na kupovinu pokretne robe od strane potrošača, a ne na kupovinu kuće, tako da ne postoji siguran broj sedmica na koji se može osloniti. Kupac koji čeka gubi pravo na potraživanje.

Notar, prenos vlasništva i trenutak vlasništva

Holandska imovina se ne može privatno prenositi. Vlasništvo prelazi tek nakon potpisivanja notarskog akta o prijenosu od strane notara građanskog prava sa sjedištem u Holandiji, nakon čega slijedi registracija u javnim registrima koje vodi Zemljišni registar (član 3:89 BW). Prijenos također zahtijeva važeći vlasnički list i prodavca s ovlaštenjem raspolaganja (član 3:84 BW).

Većina vaše zaštite leži u radu notara:

• Pretražuje registre kako bi potvrdio vlasništvo prodavca i identificirao hipoteke, zapljene, servitute i ograničenja - ponavljajući ovo na dan potpisivanja i nakon registracije.
• Potvrđuje vaš identitet i izvor vaših sredstava u skladu s pravilima o sprečavanju pranja novca.
• Sastavlja prenos vlasništva i, ako uzimate kredit, hipotekarni ugovor, te izdaje izjavu o završetku.
• Osigurava da se postojeće hipoteke otplate, isplaćuje novac prodavcu tek nakon što se potvrdi i da je registracija čista, i plaća porez na prijenos vlasništva.

Vlasnik postajete prilikom registracije vlasničkog lista - ne prilikom potpisivanja i ne prilikom plaćanja. Kupac tradicionalno bira notara, budući da kupac plaća. Izaberite: naknade variraju, a vrijedi pronaći notara koji je navikao raditi na engleskom jeziku.

troškovi

Postojeće kuće se obično prodaju kosten koper (kk): kupac snosi troškove prijenosa pored cijene. Novogradnja se često prodaje po cijeni od 500 KM (vrij op naam , von), uključujući i te troškove. Glavna stavka je porez na prijenos vlasništva ( overdrachtsbelasting ). Četiri režima postoje jedan pored drugog: jednokratno izuzeće za kupca prve nekretnine unutar starosne skupine koji će živjeti u kući i čija kupovina ostaje ispod maksimalne vrijednosti; snižena stopa za stan koji ćete sami koristiti kao svoje glavno prebivalište; viša stopa za stan koji nećete koristiti, kao što je kuća za odmor ili nekretnina za iznajmljivanje; i opća stopa za ostale nepokretne nekretnine. Stope, starosna skupina i gornja granica vrijednosti nalaze se u Zakonu o porezima na nekretnine (Wet op belastingen van rechtsverkeer), prilagođava ih zakonodavac u godišnjem poreskom paketu i objavljuje Belastingdienst; provjerite iznos koji se primjenjuje na dan prijenosa, a ne na datum ugovora, i zatražite ga od svog poreskog savjetnika. Stopa za stanove koji se ne koriste kao glavni smještaj smanjena je od 1. januara 2026. godine, tako da stariji sažeci navode višu cifru.

Također, u budžetu se planiraju troškovi notara za prijenos vlasništva i hipotekarne akte; naknada za registraciju u Zemljišnom registru za svaki akt, koju godišnje određuje Kadaster; procjena vrijednosti; geodetski pregled; naknada NHG-a; savjetovanje o hipoteci; i naknada agentu za kupovinu.

Zakup zemljišta i udruženja vlasnika

Zakup zemljišta (erfpacht). U dijelovima Amsterdam i u nekim drugim gradovima kupujete zgradu i dugoročni zakup zemljišta, a ne samo zemljište: pravo korištenja, podložno uvjetima i uz rentu za zemljište koja se može fiksno odrediti, periodično revidirati ili otkupljivati ​​zauvijek. Pročitajte uvjete i mehanizam revizije prije nego što date ponudu - revizija koja dospijeva ubrzo nakon kupovine može biti skupa.

Udruženja vlasnika stana ( Vereniging van Eigenaars , VvE). Kupovina stana znači kupovinu prava na stan, a članstvo je automatsko i obavezno. Prije potpisivanja, pribavite akt o podjeli stana, interna pravila, nedavne zapisnike, račune, stanje rezervnog fonda i eventualni plan održavanja, te provjerite da li su veći radovi riješeni, ali nisu plaćeni. Nedovoljno finansirano udruženje je obaveza koju nasljeđujete.

Ako prodavac ne izvrši

Nakon što prođe period hlađenja i uslovi isteknu, ugovor obavezuje obje strane. Ako prodavac odbije da izvrši prenos na dogovoreni datum, standardni model pruža strukturirani pravni lijek: dostaviti pismenu obavijest o neizvršenju obaveze, dozvoljavajući kratki period propisan ugovorom; ako i dalje ne ispuni obavezu, ili raskinuti ugovor i tražiti kaznu, ili zahtijevati izvršenje i tražiti dnevnu kaznu za kašnjenje. Kazna obično iznosi 10% kupoprodajne cijene - zbog čega je depozit postavljen na taj iznos.

Ista mašinerija radi protiv vas: kupac koji ne može završiti, bez ikakvog preostalog uslova na koji bi se mogao pozvati, suočava se s tom kaznom, a notar zadržava depozit. Poslušajte savjet čim se pojavi prvi znak da će rok biti propušten.

Vremenska crta korak po korak