Dva poduzetnika mogu iznajmiti gotovo identične prostorije u istoj ulici, za otprilike istu cijenu. Pa ipak, njihov pravni položaj i zaštita koju im zakon pruža mogu se enormno razlikovati. Ta razlika ne zavisi od toga šta stranke stave na papir, već od prirode korištenja. Holandski zakon o zakupu prepoznaje dva odvojena režima za komercijalne prostorije: Član 7:290 Holandskog građanskog zakonika (DCC) i Član 7:230a DCC. Oba su uglavnom obavezujući zakon, što znači da stranke ne mogu jednostavno odstupiti od njih. Ispravan režim stoga nije ugovorni izbor, već pravna činjenica koja proizlazi iz načina na koji se prostorije stvarno koriste. Rano razumijevanje komercijalnog zakupa može vam pomoći da izbjegnete skupe greške.
Poduzetnici koji ne znaju koji se režim na njih primjenjuje riskiraju propuštanje otkaznih rokova, nekorištenje zaštitnih prava ili potpisivanje ugovora koji nepotrebno slabi njihov položaj. Ovaj članak objašnjava po čemu se ta dva režima razlikuju i kako možete utvrditi koji se režim primjenjuje na vašu situaciju.
Šta je 7:290 komercijalni prostor?
Član 7:290 DCC-a štiti zakupce onoga što zakon naziva maloprodajnim poslovnim prostorima. To je komercijalni prostor koji je dostupan javnosti i koristi se za direktnu isporuku robe ili usluga potrošačima na licu mjesta. Zakon kao primjere navodi trgovinu, restoran ili kafić, restoran za van, zanatski rad sa prodajnim prostorom okrenutim prema javnosti i hotel ili kamp.
Karakteristični primjeri
Tipični prostori veličine 7:290 su pekara sa prodavnicom u prednjem dijelu, butik odjeće, frizerski salon, servis za popravku bicikala sa izložbenim salonom, restoran za poneti i hotel. Ono što im je zajedničko je da javnost ulazi u prostorije kako bi tamo, u tom trenutku, kupila robu ili uslugu.
Osnovna karakteristika: javna dostupnost i snabdijevanje na licu mjesta
Najodlučniji kriterij je kombinacija dva elementa: prostorije su dostupne javnosti i isporuka proizvoda ili usluge se odvija na licu mjesta. Skladište koje se nalazi iza trgovine stoga ne potpada pod 7:290, čak i ako se radi o istom zakupcu. Isto važi i za kancelarijski prostor iznad trgovine, osim ako taj kancelarijski prostor ne funkcionira i kao prodajno mjesto.
Šta je 7:230a komercijalni prostor?
Član 7:230a DCC-a je rezidualna kategorija. Sav komercijalni prostor koji nije stambeni i ne spada u definiciju člana 7:290 automatski spada pod ovaj režim. To uključuje kancelarije, skladišne hale, distributivne centre, fabrike, parking mjesta, prostorije za praksu stručnjaka (advokata, fizioterapeuta, arhitekata) i izložbene salone bez direktne prodaje javnosti na licu mjesta.
Razlika u zaštiti je značajna. Dok režim 7:290 daje stanaru široku zaštitu od zakupa, režim 7:230a nudi samo ograničenu zaštitu od deložacije. Prema ovom drugom režimu, stanar nema pravo na produženje zakupa, ali može odgoditi deložaciju putem okružnog suda do tri godine.
Pet praktičnih razlika na prvi pogled
1. Zaštita najma
Za poslovni prostor 7:290 primjenjuje se zakonska zaštita trajanja zakupa. Ugovor o zakupu se u principu zaključuje na pet godina, s produženjem od dodatnih pet godina. Tokom tog perioda, stanodavac može raskinuti ugovor o zakupu samo na osnovu iscrpnih zakonskih razloga. Zakupac može produžiti zakup putem okružnog suda. Za poslovni prostor 7:230a ne postoji uporediva zaštita trajanja zakupa. Ugovor o zakupu završava kako su se stranke dogovorile.
2. Prekidanje
Najmodavac poslovnog prostora iz stavke 7:290 može raskinuti ugovor samo iz razloga iscrpno navedenih u zakonu, kao što su hitna lična upotreba ili uporno loši uslovi zakupa. Za poslovni prostor iz stavke 7:230a, raskid je u principu bez formalnih razloga i najmodavac ne mora navesti razlog. Zakupac može samo zatražiti odgodu deložacije. Detaljna rasprava o razlozima za raskid ugovora može se naći u 2. dijelu ove serije.
3. Pregled stanarine
Za poslovni prostor 7:290, nakon isteka dogovorenog perioda zakupa, svaka stranka može zatražiti od okružnog suda da uskladi zakupninu sa prosječnom zakupninom uporedivog poslovnog prostora u toj lokaciji u posljednjih pet godina (član 7:303 DCC). Taj postupak zahtijeva mišljenje stručnjaka. Za poslovni prostor 7:230a ovo pravo ne postoji. Stranke su vezane onim što su ugovorno dogovorile, obično klauzulom o indeksiranju.
4. Trajanje ugovora
Režim 7:290 ima zakonske minimalne rokove: u principu pet plus pet godina. Kraći rokovi su mogući samo uz odobrenje okružnog suda. Za poslovni prostor 7:230a ne postoje zakonski minimalni rokovi. Stranke mogu slobodno zaključiti ugovor na jednu godinu, tri godine ili bilo koje drugo trajanje.
5. Odstupanje od zakona
Za poslovni prostor 7:290, odstupanje od većine zakonskih zaštitnih odredbi na štetu zakupca dozvoljeno je samo ako je to odobrio okružni sud. Ovo je snažna zaštita. Za poslovni prostor 7:230a postoji daleko veća sloboda ugovaranja. Stranke mogu same odrediti mnoge aranžmane, u granicama razumnosti i pravičnosti.
Sumnjivi slučajevi: mješovita upotreba i granične situacije
Mješovita upotreba: test pretežne namjene
U praksi se redovno javlja mješovita upotreba: zakupac vodi prodavnicu u prednjem dijelu, a stražnju polovinu prostorija koristi kao skladišni prostor. Sudska praksa ovo rješava testom pretežne namjene: namjena koja stvarno prevladava određuje primjenjivi režim. Ako prostor prodavnice čini srž poslovanja, a skladište je podređeno, cijela iznajmljena nekretnina potpada pod Član 7:290 DCC-a.
Izložbeni salon bez direktne prodaje, web trgovina s mjestom preuzimanja, vježbanje kod kuće
Izložbeni salon u kojem kupci pregledavaju proizvode, ali ih ne mogu odmah kupiti, u principu ne spada u Član 7:290. Uostalom, ne postoji direktna isporuka na licu mjesta. Za web trgovinu s mjestom preuzimanja, situacija je nijansiranija: ako kupci preuzmu svoje narudžbe, ali ne obave kupovinu na licu mjesta, prodajno mjesto je odsutno. Kućna praksa samozaposlenog fizioterapeuta koji dio svog doma koristi kao prostoriju za tretmane obično se također neće klasificirati kao prostor iz Člana 7:290.
U slučaju sumnje, sud konačno odlučuje na osnovu stvarne upotrebe i namjere stranaka prilikom sklapanja ugovora. Ugovorna klasifikacija („ovo nije 7:290 prostor“) ne obavezuje sud ako stvarna upotreba dokaže suprotno.
Šta ovo znači za vaš ugovor?
Prvo: pažljivo i konkretno evidentirajte namjeravanu upotrebu u ugovoru o zakupu. Ovo sprječava naknadne sporove o primjenjivom režimu. Drugo: provjerite da li ROZ model koji stanodavac koristi odgovara vašoj situaciji. ROZ model za prostor 7:290 se značajno razlikuje od modela za prostor 7:230a, a pogrešan model može dovesti do neočekivanih posljedica. Treće: ugovorna klasifikacija koja odstupa od stvarne upotrebe nema obavezujući učinak na zakonski režim, ali može utjecati na vaš položaj u postupku.
U slučaju sumnje, prije potpisivanja, provjerite svoj ugovor o najmu. Lakše je i jeftinije unaprijed razgovarati o ugovornom izboru nego se kasnije na sudu raspravljati o tome koji se režim primjenjuje.
zaključak
Razlika između 7:290 i 7:230a poslovnog prostora nije formalnost. Ona određuje stepen u kojem ste zaštićeni kao zakupac, koliko dugo imate pravo na svoju lokaciju, kada stanodavac može raskinuti ugovor o zakupu i da li možete tražiti reviziju zakupnine. Režim obavezno proizilazi iz stvarne upotrebe i stoga je jedan od najodlučnijih faktora u svakom komercijalnom najamnom odnosu.
Korporativni pravnici Law & More Rado ćemo vam pomoći u procjeni vašeg ugovora o zakupu, određivanju primjenjivog režima i zaštiti vašeg položaja u pregovorima ili sporovima. Slobodno nas kontaktirajte za uvodni sastanak bez obaveza.
Često Postavljena Pitanja
Koja je razlika između 7:290 i 7:230a komercijalnog prostora?
Član 7:290 DCC-a štiti zakupce javno dostupnih komercijalnih prostora u kojima se roba ili usluge isporučuju direktno, kao što su trgovine i ugostiteljski objekti. Član 7:230a DCC-a je rezidualna kategorija za sve ostale komercijalne prostore, kao što su kancelarije i skladišta. Režim 7:290 nudi znatno veću zaštitu zakupaca.
Da li kancelarija spada pod 7:290 ili 7:230a DCC?
Kancelarija u principu spada pod 7:230a DCC-a. Kancelarije obično nisu dostupne javnosti kao prodajno mjesto i ne postoji direktna isporuka robe ili usluga potrošačima na licu mjesta. Zakupac kancelarije stoga ima manju zaštitu od zakupa od zakupca prodavnice.
Mogu li ja kao stanar birati koji režim se primjenjuje?
Ne. Režim obavezno proizilazi iz stvarne upotrebe zakupljene imovine. Stranke se mogu ugovorom dogovoriti da se primjenjuje određeni režim, ali ako stvarna upotreba dokaže suprotno, sud može poništiti tu klasifikaciju.
Koji režim zakupa se primjenjuje na skladišni prostor kombinovan sa prodavnicom?
Ako je prodajni prostor dominantan element, a skladište ima podređenu funkciju, Član 7:290 DCC-a primjenjuje se na cijelu zakupljenu nekretninu. Ovo je takozvani test pretežne namjene. U slučaju sumnje, preporučljivo je potražiti pravni savjet.
Više iz ove serije o zakonu o komercijalnom najmu
Ovaj članak je dio naše serije od tri dijela o zakonima o komercijalnom najmu. Pročitajte i ostale dijelove:
