Gotovo svaki komercijalni ugovor o zakupu u Holandiji potpisuje se po ROZ modelu: kratak ugovor s opsežnim skupom općih odredbi, predstavljen kao tržišni standard. Nije neutralan. To je dokument stanodavca i mnogo više toga je podložno pregovorima nego što stanari pretpostavljaju. Ovaj vodič objašnjava zakon koji stoji iza njega i klauzule o kojima vrijedi pregovarati.
Prvo pitanje u svakom zakupu: koji se zakonski režim primjenjuje?
Holandski zakon o najmu ima dva režima za komercijalne nekretnine, i oni nisu ekvivalentni. Koji se primjenjuje određuje se zakonom, a ne onim što stranke napišu na naslovnoj stranici. Pogrešna klasifikacija je najčešći izvor skupih iznenađenja i obično prvi problem u sporu.
Maloprodajni i ugostiteljski prostor: čl. 7:290 BW
Zaštićeni režim pokriva ono što holandski pravnici nazivaju 290-prostorom. Član 7:290 BW primjenjuje se na izgrađene prostore iznajmljene za maloprodajne objekte, restorane ili kafiće, objekte za dostavu hrane za ponijeti ili dostavu, zanatske objekte, hotele ili kampove, gdje je prostor dostupan javnosti za direktnu isporuku pokretne robe ili usluga. Zavisni stambeni smještaj i zemljište iznajmljeno s njim slijede isti režim.
Dva elementa obavljaju posao: javna dostupnost i direktna opskrba kupcima na tom mjestu. Izložbeni salon otvoren samo uz prethodnu najavu, glavna kancelarija ili otpremno skladište neće se kvalifikovati; vodeća prodavnica, centar za iskustvo brenda u koji se dolazi bez narudžbe ili hotel hoće.
Kancelarije, industrijski i sve ostalo: čl. 7:230a BW
Sve što je izgrađeno, iznajmljeno za poslovnu upotrebu, a nije ni prostor od 290 niti stambeni prostor, spada pod član 7:230a BW: kancelarije, laboratorije, čiste sobe, proizvodne hale, distributivni centri i skladišta. Većina međunarodnih zakupaca u Eindhoven a Brainport su stanari 230a, bili oni toga svjesni ili ne.
Mješovita upotreba i pitanje klasifikacije
Mnoge zgrade imaju i proizvodnu halu sa fabričkom poslovnicom i kancelariju sa javnim pultom. Tamo gdje je iznajmljivanje mješovito, režim se određuje namjenom za koju se prostor pretežno koristi. Hoge Raad je 6. marta 2026. potvrdio (ECLI:NL:HR:2026:356) da se ovo odnosi na stvarnu upotrebu, a ne na naziv koji su stranke dale svom sporazumu, tako da naslov u kojem se navodi da je ugovor zaključen prema članu 7:290 BW nema nezavisnu težinu. Sve okolnosti slučaja su relevantne: upotreba koju su stranke imale na umu kada su ugovarale, upotreba prostorija sada i način na koji su prostorije opremljene u odnosu na tu upotrebu. Važno je gdje se nalazi težište upotrebe, a aktivnost od koje zakupac ostvaruje najveći dio svog prometa može se uzeti u obzir. Stanodavac stoga ne može izbjeći član 7:290 BW stavljajući vam model 230a. Međutim, stranke mogu proglasiti režim 290 (iz člana 7.4.6 BW) ugovorno primjenjivim na zakup koji ne potpada pod član 7:290 BW po svojoj snazi.
Član 7:301 BW odgovara na drugo pitanje i ne treba ga miješati s testom korištenja. Odnosi se na trajanje korištenja: zakup od dvije godine ili manje ne spada u članove 7:291 do 7:300 BW, bez obzira na to za koju se prostorija koristi.
Dva režima jedan pored drugog
| Problem | 290-prostor (član 7:290 BW) | 230a-prostor (član 7:230a BW) |
|---|---|---|
| Tipične prostorije | Trgovine, restorani, kafići, hoteli, kampovi | Kancelarije, laboratorije, fabrike, skladišta |
| Struktura termina | Pet godina, zakonom produženo na deset | Kako je dogovoreno; nema zakonskog minimuma |
| Otkazni rok stanodavca | Jedna godina, propisani obrazac, navedeni razlozi | Kako je dogovoreno u ugovoru o zakupu |
| Osnovi za raskid | Ograničeni zakonski razlozi, član 7:296 BW | Nije obavezno; ugovor reguliše |
| Učinak obavještenja | Nastavlja se po zakonu dok sud ne odredi krajnji datum | Završava se zakup; samo iseljenje može se odgoditi |
| Sigurnost zakupa | Zaštita samog najma | Samo zaštita od deložacije, do tri godine |
| Pregled najma | Zakonska revizija, član 7:303 BW | Samo ako je to predviđeno ugovorom |
| Prijenos poslovanja | Zamjena po sudskom nalogu, član 7:307 BW | Nema zakonskog prava; potreban je pristanak |
| Odstupanje od pravila | Samo uz odobrenje okružnog suda | Uglavnom besplatno; ugovor je kralj |
Šta zaštita znači za stanara 290
Zakup od 290 mjesta traje pet godina; kraći rok se koriguje zakonom, a duži rok, kraći od deset godina, traje dok se ne istekne deset godina. Otuda i poznati "dva plus tri plus pet": dvogodišnji zakup koji, ako se dozvoli nastavak, postaje petogodišnji zakup, a zatim se produžava za još pet godina. Zakup koji je zaista namijenjen da traje dvije godine ili manje ne spada u većinu zaštitnih pravila, zbog čega stanodavci predlažu jedan.
Stanodavac mora dati obavijest najmanje godinu dana unaprijed, putem naloga sudskog izvršitelja ili preporučenog pisma, navodeći razloge; obavijest bez razloga je ništavna. Sama obavijest ne prekida zakup: osim ako stanar ne da pismenu saglasnost, on se nastavlja po sili zakona dok okružni sud ne donese odluku o zahtjevu stanodavca za određivanje datuma završetka, u skladu s članom 7:295 BW. Stanar ostaje na mjestu, plaćajući zakupninu, ponekad i godinama.
Na kraju prvog petogodišnjeg perioda, stanodavac može uspjeti samo na osnovu dva osnova prema članu 7:296 BW: zakupac se nije ponašao kao dobar zakupac ili stanodavcu hitno trebaju prostorije za vlastitu upotrebu, uključujući i preuređenje koje nije moguće bez raskida zakupa. Nakon deset godina sud također općenito vaga interese stranaka i, u slučaju da zakupac mora otići, može dosuditi doprinos troškovima preseljenja.
Šta zaštita znači za stanara 230a: vrlo malo
Ugovor o najmu prema članu 230a prestaje kada je to navedeno u ugovoru: nema zakonskih osnova, nema propisanog otkaznog roka, nema sudske dozvole. Jedini zakonski pravni lijek zakupca je zaštita od deložacije. Nakon što se zatraži deložacija, zakupac može u roku od dva mjeseca podnijeti zahtjev okružnom sudu za produženje roka za iseljenje; sud vaga interese obje strane i može odobriti produženje roka do godinu dana, a maksimalno tri.
To je predah, a ne zakup: nema prava na novi zakup, a stanodavac može iznajmiti stan nekome drugom nakon isteka produženja. Ulaganje u opremanje ili čiste prostorije nije nadoknadivo prema članu 7:230a BW; mora biti osigurano ugovorom, kroz dužinu trajanja zakupa, opcije produženja i prava na prekid.
ROZ model: ko ga piše i zašto je godina važna
ROZ je Raad voor Onroerende Zaken, holandsko krovno tijelo vlasnika nekretnina, investitora i agenata. Od 1990-ih, njegovi modeli ugovora o zakupu postali su de facto tržišni dokumenti. Nijedan zakon ih ne zahtijeva, nijedan regulator ih ne odobrava, nijedna organizacija stanara ih ne potpisuje. Sastavljaju ih stanodavci i za stanodavce, i tako i glase.
Postoje odvojeni modeli po režimu i ne smiju se miješati: jedan za maloprodajni i ugostiteljski prostor prema članu 7:290 BW, jedan za kancelarijski i drugi poslovni prostor prema članu 7:230a BW, jedan za stambeni smještaj i pomoćni modeli za parking. Svaki nosi godinu i svoje opće odredbe. Trenutna izdanja su model 290 iz 2022. za maloprodajni i ugostiteljski prostor, model 230a iz 2015., revidiran 2023. za kancelarijski i drugi poslovni prostor, i stambeni model iz 2017.
Godina je bitna. Izdanja se značajno razlikuju, uzastopne verzije prebacuju više održavanja, rizika i troškova na zakupca, a opšte odredbe funkcionišu samo sa modelom iste godine: ugovor o zakupu iz 2015. sa odredbama iz 2003. proizvodi kontradikcije koje niko ne želi da rješava parnicom. Agenti ponekad prilože stariji set ili onaj koji je stanodavac tiho izmijenio. Provjerite navedenu godinu u odnosu na ono što je priloženo.
Gdje se nalazi rizik: opšte odredbe
Sam ugovor o zakupu je kratak: stranke, prostorije, korištenje, rok, zakupnina, obezbjeđenje, agent. Opšte odredbe se sastoje od desetina članova i sadrže gotovo sve što je važno: podjelu izdržavanja, isključenje kompenzacije, kazne, obeštećenja. O njima se može pregovarati: izmjene i dopune se unose u ugovor o zakupu ili aneks, koji tada ima prednost, a redoslijed prvenstva treba biti izričito naveden.
Klauzule o kojima međunarodni zakupac uvijek treba pregovarati
Zakupljena površina i mjerenje
Model navodi površinu; opšte odredbe obično dodaju da je to samo indikativno i da odstupanje ne daje pravo na prilagođavanje zakupnine, kompenzaciju ili raskid. Za zakupca koji plaća po kvadratnom metru, to je jednostrana raspodjela mjerljivog rizika. Zahtijevajte mjerenje prema NEN 2580, pribavite certifikat prije potpisivanja i pregovarajte o prilagođavanju izvan dogovorene tolerancije.
Uslovi isporuke i obaveza povrata
Nekretnine moraju biti vraćene u stanju zabilježenom u izvještaju o isporuci. U slučaju da takav izvještaj ne postoji, član 7:224 BW pretpostavlja da ih je zakupac primio u stanju u kojem ih mora vratiti, što je teško osporiti godinama kasnije. Insistirajte na datiranom, fotografisanom izvještaju koji su potpisale obje strane i definišite standard povrata pozivajući se na njega.
Održavanje: zloglasni raskol
Prema zakonskoj odredbi o neizvršenju obaveza, stanodavac popravlja nedostatke, a zakupac obavlja samo manje svakodnevno održavanje. Opšte odredbe ROZ-a suprotne su od toga: stanodavac zadržava konstrukciju, vanjske zidove, krov i temelje; zakupac preuzima gotovo sve ostalo, uključujući instalacije, grijanje i hlađenje, servisiranje, staklo i unutrašnje završne obrade, što za laboratoriju ili čistu sobu predstavlja značajan ponavljajući trošak. Pregovarajte o listi razgraničenja, ograničenju zamjene od strane zakupca i potvrdi da zamjena ostaje kod stanodavca.
Bankarska garancija
Osiguranje je obično bezuvjetna bankovna garancija koja se plaća na prvi zahtjev i pokriva najamninu, troškove usluga, PDV, kamatu i troškove. ROZ modeli postavljaju standardni depozit ili bankovnu garanciju na tromjesečnu bruto obavezu najamnine, uključujući troškove usluga i PDV; za novu holandsku podružnicu se traži više. Ograničite, dogovorite smanjenje nakon pravovremene uplate i oduprite se garanciji matične kompanije povrh toga.
Najamnina, indeksacija i revizija
Najamnina se indeksira godišnje prema indeksu potrošačkih cijena koji objavljuje Statistički zavod Nizozemske, a klauzula je jednosmjerna: najamnina nikada ne pada ispod nivoa iz prethodne godine. Na vrijeme pregovarajte o ograničenju, ovratniku ili periodu odgode indeksiranja. Za prostor od 230a ne postoji zakonska revizija, tako da svako ponovno obračunavanje prilikom produženja mora biti ugovorno.
Troškovi usluga
Model funkcioniše sa avansnim plaćanjima, godišnjim obračunom, listom robe i usluga u aneksu i administrativnom doplatom. Lista je često sastavljena u širokom smislu, a doplata je predmet pregovora. Zatražite zatvorenu listu, rok za godišnji izvještaj, pravo na reviziju i isključenje kapitalnih izdataka i troškova za prazne jedinice.
Dozvoljena upotreba i obaveza korištenja
U modelu 290, zakupac mora zapravo obavljati dogovoreno poslovanje, održavati prostorije otvorenima tokom uobičajenog radnog vremena i ne smije ih ostavljati nekorištenima, uz kaznu: stvarno ograničenje restrukturiranja, zatvaranja ili promjene formata. Pregovarati o klauzuli o korištenju koja je dovoljno široka za razuman razvoj poslovanja, plus olakšice za renoviranje i reorganizaciju.
Podzakup, dodjela i promjena kontrole
Opšte odredbe zabranjuju podzakup ili stavljanje prostorija na raspolaganje trećim stranama bez prethodne pismene saglasnosti, te zabranjuju ustupanje vlasništva. Za grupne kompanije ovo je teško: prijenos unutar grupe ili prodaja poslovne jedinice mogu zahtijevati saglasnost, pa je potrebno pregovarati o izuzeću za grupne kompanije. Najmodavci sve češće dodaju klauzule o promjeni kontrole, čime promjena vlasništva zakupca postaje osnov za raskid ugovora ili dodatno osiguranje. Zakupac prema članu 290 ima rezervnu mogućnost: prema članu 7:307 BW, sud može zamijeniti kupca poslovnog prostora kao zakupca. Zakupac prema članu 230a nema rezervnu mogućnost.
Montiranje i demontaža na kraju
Izmjene zahtijevaju prethodnu pismenu saglasnost, a opšte odredbe obično zahtijevaju uklanjanje i restauraciju na kraju zakupa. Za laboratoriju, kuhinju ili specijalizirani proizvodni prostor to je vrlo skupo. Riješite se toga na početku: pribavite saglasnost za opremanje i, u istom dokumentu, potvrdu o tome koji elementi mogu ostati.
Kazne, kompenzacija i suspenzija
Opšte odredbe nameću odmah plative kazne za niz prekršaja, bez dokaza o gubitku i obično uz pravo na traženje pune odštete. Sud može ublažiti kaznu, ali to je parnica, a ne planiranje. Pregovarajte o smanjenju kazne, zahtijevajte obavještenje i period ispravljanja te uklonite kumulaciju.
Model također isključuje prebijanje i obustavu plaćanja zakupnine, tako da sporovi oko nedostataka, naknada za usluge ili nezakonitih radova postaju obaveza plaćanja u cijelosti i kasnijeg tužbe. Postoje zakonska ograničenja u pogledu isključenja pravnih lijekova za nedostatke za koje je stanodavac znao na početku, ali sigurniji put je izuzeće koje dozvoljava prebijanje za nesporna potraživanja.
Odstupanje od obaveznog zakona: zahtjev za odobrenje suda
Za stan od 290 mjesta, zaštitne odredbe su polu-obavezne. Prema članu 7:291 BW, stranke ne mogu odstupiti od njih na štetu zakupca, osim ako okružni sud nije odobrio odstupajuću klauzulu. Odobrenje slijedi kada klauzula bitno ne utiče na prava zakupca ili kada zakupcu razumno nije potrebna zaštita.
Neodobrenu klauzulu stanar može poništiti godinama kasnije, tako da klauzula na koju se stanodavac oslanja za raskid može biti ona koja nikada nije odobrena. Podnesite zahtjev zajednički, prije ili ubrzo nakon potpisivanja. Za prostor 230a ne postoji takav zahtjev, zbog čega je sastavljanje nacrta tamo važnije.
Pregled stanarine nakon pet godina i stručni postupak
Stanar sa statusom 290 nije vezan za cijenu stanarine koja je pala s tržišta. Prema članu 7:303 BW, svaka stranka može zatražiti od suda da je resetuje, u principu nakon isteka fiksnog roka i, u svakom slučaju, svaki put kada prođe pet godina od posljednjeg fiksiranja cijene stanarine. Referentna vrijednost je prosječna cijena stanarine uporedivih lokalnih prostorija u prethodnih pet godina, tako da prati tekući prosjek, a ne trenutne nivoe.
Postoji zamka. Prema članu 7:304 BW, tužba je nedopustiva osim ako nije popraćena savjetom zajednički imenovanog vještaka ili osim ako sud nije imenovao jednog na zahtjev stranke; datum tog zahtjeva određuje datum stupanja na snagu nove zakupnine, tako da odlaganje košta novca. Za prostor 230a, revizija postoji samo ako je zakupni ugovor propisuje.
Otkaz, otkazni rokovi i obrazac
Za prostor 290, obavještenje ističe najmanje godinu dana unaprijed putem naloga sudskog izvršitelja ili preporučenog pisma, uz navođenje razloga; greške u formi su fatalne. Za prostor 230a, ugovor određuje rok i formu, a model propisuje iste kanale. Utvrdite rok: propust obično pokreće automatsko produženje. U slučaju da zakupac ne ispuni obaveze, ugovor o zakupu izgrađenih prostorija uglavnom može raskinuti samo sud, u skladu sa članom 7:231 BW.
Nesolventnost zakupca ili stanodavca
Ako se zakupac proglasi bankrotiranim, i stečajni upravnik i stanodavac mogu raskinuti ugovor u skladu sa članom 39. holandskog Zakona o bankrotu, uz ugovorni ili uobičajeni otkazni rok, nikada duži od tri mjeseca. Zakupnina koja dospijeva od dana bankrota smatra se dugom imovine, a klauzula koja zahtijeva od zakupca da nadoknadi stanodavcu izgubljenu zakupninu tokom preostalog perioda, prema ustaljenoj holandskoj sudskoj praksi, nije izvršiva protiv imovine. Vodeći autoritet je Aukema qq/Uni-Invest , Vrhovni sud 14. januar 2011., ECLI:NL:HR:2011:BO3534. Stoga bankovna garancija i potreba da se provjeri šta ona pokriva.
Ako stanodavac postane insolventan, zakup se u principu nastavlja i stečajni upravnik je njime vezan, a kod obične prodaje prelazi na kupca prema članu 7:226 BW. Pravi rizik leži negdje drugdje: hipotekarni ugovori obično sadrže klauzulu o zakupu, a kod prisilne prodaje hipotekarni povjerilac se na nju može pozvati uz dozvolu suda prema članu 3:264 BW kako bi poništio zakup. Pitajte da li je nekretnina pod hipotekom i da li je hipotekarni povjerilac dao saglasnost, te pregovarajte o obavezi neometanja.
Pregovaranje u praksi
ROZ model je početna pozicija, a ne standard koji zakupac mora prihvatiti: stanodavci ga mijenjaju u svoju korist, a zakupac ga može izmijeniti na drugi način.
- Prvo potvrdite režim. Ravnoteža snaga zavisi od toga, a u Eindhoven a Brainport, većina tehnoloških i logističkih vlasnika, nalazi se u slabijem režimu.
- Zatražite dokumente na engleskom i holandskom jeziku, ali se dogovorite koja verzija ima prednost: holandski tekst obično ima prednost, a prevodi nisu uvijek tačni.
- Zamijenite rok za rok: duža obaveza kupuje period bez plaćanja rente, doprinos za opremanje, ograničenje održavanja ili opciju prekida.
- Pratite stav o PDV-u. Mogućnost iznajmljivanja s PDV-om otvorena je samo kada zakupac koristi prostorije u cijelosti ili gotovo u cijelosti za aktivnosti koje nose pravo na odbitak ulaznog PDV-a, prema članu 11. Zakona o porezu na dohodak iz 1968. godine, kako je razrađeno u članu 6a Zakona o izdavanju nekretnina iz 1968. godine. Porezna uprava "gotovo u cijelosti" čita kao najmanje 90 posto korištenja, a 70 posto prihvata samo za kratki popis zakupaca - među kojima su organizacije poslodavaca, agenti za nekretnine, turističke agencije, službe medicine rada i poštanski operateri. Model sadrži odštetu: ako se test više ne ispunjava, zakupac mora u potpunosti nadoknaditi stanodavcu posljedice PDV-a. Finansijska, osiguravajuća, zdravstvena i obrazovna preduzeća trebala bi to provjeriti, jer rijetko će ostvariti 90 posto.
- Pregledajte opšte odredbe, ne samo prednju stranu. Tu je novac.
Da li je ROZ model obavezan u Holandiji?
Ne. Ništa u zakonu to ne zahtijeva i nijedan organ vlasti to ne odobrava. To je tržišna konvencija koju je objavila organizacija koja predstavlja vlasnike nekretnina, investitore i agente, a svaka klauzula se može pregovarati ili izbrisati. Većina stanodavaca počinje od modela, tako da je realan cilj dobro pregovarani aneks izmjena, a ne drugačiji ugovor.
Kako da znam da li moje prostorije spadaju pod član 7:290 BW ili član 7:230a BW?
Pitajte da li prostorije uključuju prostor dostupan javnosti gdje se roba ili usluge isporučuju direktno kupcima i da li je posao vrste navedene u članu 7:290 BW. Trgovine, restorani, kafići i hoteli ispunjavaju uslove; kancelarije, laboratorije i skladišta ne ispunjavaju uslove. Kod mješovite upotrebe, bitno je odrediti svrhu za koju se prostor pretežno koristi, a to se procjenjuje na osnovu stvarne upotrebe, a ne na osnovu oznake u ugovoru (Hoge Raad, 6. mart 2026., ECLI:NL:HR:2026:356).
Može li stanodavac jednostavno raskinuti ugovor o najmu po osnovu 230A?
U suštini da, pod uslovom da su ispunjeni uslovi ugovornog obavještenja: nisu potrebni zakonski razlozi niti sudska dozvola. Jedini pravni lijek zakupca je da u roku od dva mjeseca od zahtjeva za deložaciju podnese zahtjev za produženje roka za iseljenje, koji sud može odobriti do godinu dana odjednom, a ukupno tri. To odlaže deložaciju, a ne nastavlja zakupni odnos.
Zašto je godina verzije ROZ modela bitna?
Zato što su se modeli značajno mijenjali između izdanja, generalno prebacujući više održavanja, troškova i rizika na zakupca, i zato što svaki skup općih odredbi pripada jednoj modelnoj godini. Ugovor o zakupu koji imenuje jednu godinu, a prilaže odredbe za drugu godinu, stvara kontradikcije. Provjerite navedeno izdanje u odnosu na ono što je zapravo priloženo.
Možemo li se dogovoriti o uslovima koji odstupaju od zakonskih pravila za maloprodajni prostor?
Samo unutar ograničenja. Za prostor 290, klauzule koje odstupaju od zaštitnih odredbi na štetu zakupca zahtijevaju odobrenje okružnog suda u skladu s članom 7:291 BW. Bez njega, zakupac može kasnije poništiti klauzulu, čime se poništava raskid na koji se stanodavac poziva. Podnesite zahtjev zajednički i odmah. Za prostor 230a nije potrebno odobrenje.
Koja klauzula uzrokuje najviše problema međunarodnim zakupcima?
Raspodjela troškova održavanja, nakon čega slijedi isključenje kompenzacije i suspenzije. Zajedno, to znači da zakupac snosi troškove instalacija koje nije odabrao i mora nastaviti plaćati puni iznos dok osporava izvršenje najmodavca. Oboje se može pregovarati, a lista razgraničenja, ograničenje zamjene i izuzeće kompenzacije mijenjaju ekonomsku osnovu zakupa.
