Nedostaci u poslovnim prostorijama: ko popravlja i kada možete smanjiti kiriju?

Ako vaš poslovni prostor ima kvar, stanodavac ga u principu mora popraviti na vaš zahtjev, a vi možete tražiti smanjenje zakupnine za period u kojem kvar ograničava vaše korištenje prostora. Glavni izuzetak je vaš ugovor o zakupu: većina komercijalnih ugovora o zakupu prebacuje veliki dio održavanja na zakupca, i to je uglavnom dozvoljeno.

Kada postoji nedostatak u pravnom smislu?

Nedostatak (gebrek) je bilo koje stanje ili karakteristika prostorija, ili bilo koja druga okolnost koja se ne može pripisati zakupcu, a koja sprečava da vam prostorije pruže uživanje koje ste imali pravo očekivati ​​kada ste sklopili ugovor o zakupu (Član 7:204 holandskog Građanskog zakonika, BW).

Definicija je šira od fizičke štete kao što je prokišnjavanje krova ili pokvaren sistem grijanja. Okolnost izvan prostorija također može biti nedostatak, na primjer ozbiljna smetnja uzrokovana građevinskim radovima za koje je odgovoran stanodavac. Bitno je da li je narušeno uživanje koje biste razumno mogli očekivati.

Nije svaki nedostatak nedostatak. Normalno habanje od uobičajene upotrebe nije, a nije ni problem koji ste sami prouzrokovali. Uznemiravanje od strane trećih strana koje ne polažu pravo na prostorije, poput provalnika ili bučnih prolaznika, također nije nedostatak prema članu 7:204(3) BW; u tom slučaju morate sami djelovati protiv tih trećih strana.

Šta možete očekivati ​​također zavisi od dogovora. Ako ste iznajmili zgradu znajući da je stara i da joj je potrebna renovacija, kasnije ne možete zahtijevati standard novogradnje.

Ko mora popraviti kvar: stanodavac ili vi?

Prema glavnom pravilu člana 7:206 BW, stanodavac mora otkloniti nedostatke na vaš zahtjev. Ovo se primjenjuje osim ako popravka nije moguća ili zahtijeva troškove koji se od stanodavca ne mogu razumno očekivati ​​u datim okolnostima.

Stanodavac ne može izbjeći obavezu jednostavnim ukazivanjem na troškove. Pitanje je da li su troškovi nesrazmjerni stanarini i vrijednosti prostorija, a ne da li je popravka skupa.

Manje popravke su izuzetak. Prema članu 7:217 BW, manje popravke snosi stanar. Za stambene prostore, vladina uredba navodi šta se smatra manjim popravkama; za poslovne prostore, to određuju običaji i ugovor o zakupu. Zamislite zamjenu slomljene kvake, prekidača za svjetlo ili oštećene lajsne. Granica između manje popravke za vas i većeg održavanja za stanodavca nije uvijek oštra i često dovodi do rasprave.

Kako standardni uslovi najma mijenjaju ovo?

Ugovori o komercijalnom zakupu gotovo uvijek se zasnivaju na standardnim modelima Holandskog vijeća za nekretnine (Raad voor Onroerende Zaken, ROZ). Opće odredbe ovih modela prebacuju mnoge obaveze održavanja sa stanodavca na zakupca, kao što su održavanje enterijera, održavanje instalacija i zamjena dijelova koji se habaju.

Ovo je uglavnom dozvoljeno. Zakonska pravila o nedostacima u članovima 7:206 do 7:208 BW nisu obavezna za poslovne prostore, tako da se stranke mogu drugačije dogovoriti. Primjenjuju se dva važna ograničenja. Prvo, prema članu 7:209 BW, najmodavac ne može ugovorom isključiti odgovornost za nedostatke za koje je znao ili je trebao znati prilikom zaključenja ugovora o zakupu. Drugo, klauzula se može poništiti ako je oslanjanje na nju neprihvatljivo prema standardima razumnosti i pravičnosti.

To da li su vaši prostori regulisani kao maloprodajni prostor (Član 7:290 BW) ili kao drugi komercijalni prostor (Član 7:230a BW) ne mijenja ovo. Ta razlika je uglavnom važna za zaštitu od raskida ugovora i reviziju zakupnine. Pročitajte više u našem članku o tome koji se režim primjenjuje na vaše poslovne prostore.

Pažljivo pročitajte opšte odredbe prije potpisivanja i provjerite koja verzija ROZ modela i koji raspored održavanja se primjenjuju. Često se razlikuju od ugovora do ugovora.

Šta možete učiniti ako stanodavac ne popravi kvar?

Prijavite kvar pismeno i, ako stanodavac ne preduzme ništa, pošaljite formalnu obavijest o neizvršenju obaveza (ingebrekestelling). Ta obavijest daje stanodavcu razuman rok za izvršenje popravke i navodi šta ćete učiniti ako rok prođe bez rezultata.

Opišite kvar što je moguće konkretnije, dodajte fotografije i, ako je relevantno, izvještaj stručnjaka. Sačuvajte kopije sve korespondencije. Obavještenje o neizvršenju obaveza je važno za dva vaša pravna lijeka, odštetu i samopopravku, jer oni zavise od toga da li je stanodavac u neizvršenju obaveza.

Smanjenje stanarine

Ako nedostatak smanjuje vaše uživanje u prostorijama, imate pravo na proporcionalno smanjenje zakupnine za period u kojem nedostatak postoji (Član 7:207 BW). Smanjenje odražava odnos između uživanja koje stvarno imate i uživanja koje biste imali bez nedostatka.

Za smanjenje nije potrebna obavijest o neizvršenju obaveze, ali je potrebno da stanodavac zna za nedostatak. Nemate pravo na smanjenje za period prije nego što ste prijavili nedostatak stanodavcu, osim ako stanodavac već nije znao za njega. Zato biste svaki nedostatak trebali prijaviti pismeno i bez odlaganja.

Za razliku od stanara stambenih objekata, stanari poslovnih prostora ne mogu se obratiti Sudu za najamnine (Huurcommissie). Ako se vi i stanodavac ne možete dogovoriti o smanjenju, odluku donosi okružni sud (kantonrechter). Mnogi ugovori o najmu prema ROZ-u isključuju ili ograničavaju pravo na smanjenje najamnine; u granicama opisanim iznad, takva klauzula može biti važeća.

kompenzacija

Ako je nedostatak kriv stanodavca, možete tražiti odštetu prema članu 7:208 BW. Ovo se primjenjuje, na primjer, ako je nedostatak nastao nakon zaključenja ugovora o zakupu, a stanodavac nije izvršio potrebno održavanje ili ako je nedostatak već postojao na početku, a stanodavac je znao ili je trebao znati za njega.

Šteta može uključivati ​​izgubljeni promet i troškove koje ste imali da biste održali svoje poslovanje, kao što su privremeno skladištenje ili alternativni prostor. Morate dokazati štetu i uzročno-posljedičnu vezu s nedostatkom.

Samostalno popravljanje kvara i obračun troškova

Ako je stanodavac u neizvršenju obaveza, možete sami izvršiti popravku i odbiti razumne troškove od stanarine (Član 7:206(3) BW). Ovo pravo ima jasna ograničenja, a njegovo pogrešno korištenje izlaže vas zahtjevu za naknadu zaostalih plaćanja stanarine.

Prvo, mora se odnositi na kvar koji je stanodavac dužan popraviti. Ako održavanje snosite vi prema ugovoru o zakupu, ne možete prenijeti troškove. Drugo, stanodavac mora stvarno biti u neizvršenju obaveza: morate biti u mogućnosti dokazati da ste stanodavcu dali razuman rok za izvršenje popravke i da stanodavac to nije učinio. Treće, troškovi moraju biti razumni i proporcionalni kvaru.

Također provjerite da li vaš ugovor o najmu ograničava kompenzaciju. Opšte odredbe Zakona o zakupu nekretnina (ROZ) to obično isključuju. Stanar koji zadržava najamninu bez valjane pravne osnove može se suočiti s raskidom ugovora o najmu zbog neplaćanja. Potražite savjet prije nego što bilo šta odbijete od najamnine.

Raskid zakupa

Ako nedostatak potpuno onemogućava korištenje prostorija, bilo koja strana može raskinuti ugovor o zakupu pismenom izjavom (Član 7:210 BW). Ako nedostatak samo djelimično onemogućava korištenje, možete zatražiti od suda da raskine ugovor o zakupu u slučaju ozbiljnog nedostatka. Raskid je dalekosežan korak za preduzeće i rijetko je najbolji prvi potez.

Da li su klauzule o oslobađanju od odgovornosti u ugovorima o komercijalnom zakupu važeće?

Često jesu, ali ne uvijek. Klauzula o oslobađanju od odgovornosti je odredba kojom stanodavac isključuje ili ograničava odgovornost za određenu štetu, a opšte odredbe ROZ-a sadrže nekoliko njih.

Sud može poništiti oslobađajuću presudu ako je šteta rezultat namjere ili namjerne nepažnje stanodavca ili njegove uprave, ili ako je oslanjanje na klauzulu neprihvatljivo prema standardima razumnosti i pravičnosti. Ograničenje iz člana 7:209 BW, za nedostatke koje je stanodavac znao ili je trebao znati na početku, također se primjenjuje.

Ako je klauzula dio općih uvjeta i odredbi, može se poništiti kao nerazumno opterećujuća prema članu 6:233 BW. Za potrošače se to lako pretpostavlja; među poduzećima je granica mnogo viša. Veće kompanije, poput kompanija koje objavljuju svoje godišnje račune ili zapošljavaju 50 ili više ljudi, uopće se ne mogu pozvati na ovu zaštitu (član 6:235 BW).

Prije potpisivanja, pregledajte svoj ugovor o najmu, posebno za velike prostorije ili dugoročni zakup. Podjela održavanja i klauzule o oslobađanju od odgovornosti određuju ko snosi rizike koji lako mogu dostići značajne iznose.

Može li se kirija prilagoditi zbog stanja prostorija?

Za maloprodajne i ugostiteljske prostore prema članu 7:290 BW, svaka stranka može zatražiti od okružnog suda da utvrdi zakupninu na nivou uporedivih prostorija u tom području. Za ostale komercijalne prostore prema članu 7:230a BW, to zakonsko pravo ne postoji.

Prema članu 7:303 BW, zahtjev se može podnijeti nakon isteka dogovorenog roka i, nakon toga, svaki put pet godina nakon što je posljednji put utvrđena zakupnina. Sud zasniva novu zakupninu na prosječnim zakupninama uporedivih prostorija u tom području tokom prethodnih pet godina, a prvo mora pribaviti mišljenje vještaka.

Za ostale komercijalne prostore prema članu 7:230a BW, najamnina se može mijenjati samo sporazumom, obično putem klauzule o indeksiranju. Revizija najamnine nije pravni lijek za nedostatak, ali stanje prostorija može igrati ulogu u procjeni.

Šta biste trebali provjeriti kao zakupac?

Djelujte brzo i pismeno. Prema članu 7:207(2) BW gubite smanjenje stanarine za period prije nego što je stanodavac saznao za nedostatak.

• Prijavite kvar stanodavcu pismeno, sa fotografijama i datumom.
• Provjerite u svom ugovoru o najmu i općim odredbama ROZ-a ko snosi ovu vrstu održavanja i da li je isključeno smanjenje ili kompenzacija stanarine.
• Ako stanodavac ne odgovori, pošaljite obavještenje o neizvršenju obaveza u razumnom roku.
• Zabilježite posljedice za vaše poslovanje, kao što su izgubljeni promet i dodatni troškovi.
• Ne zadržavajte najamninu niti sami popravljajte kvar dok se ne ispune uslovi iz člana 7:206(3) BW.

Ako razmišljate o potpunom raskidu ugovora o zakupu, pročitajte naš članak o raskidu ugovora o komercijalnom zakupu , koji pokriva otkazne rokove i razloge. Zakonska pravila o nedostacima nalaze se u Knjizi 7 Građanskog zakonika, dostupnoj na wetten.overheid.nl.

Šta biste trebali provjeriti kao stanodavac?

Odgovorite na svaki izvještaj o nedostatku pismeno i u razumnom roku. Kada dođe do neizvršenja obaveza, stanar može izvršiti popravku na vaš trošak i tražiti odštetu u skladu sa članom 7:208 BW.

• Provjerite da li prijavljeni problem predstavlja kvar prema članu 7:204 BW ili manju popravku za zakupca prema članu 7:217 BW.
• Provjerite šta ugovor o zakupu i raspored održavanja kažu o tome ko snosi ovu popravku.
• Zabilježite poznate nedostatke na početku zakupa, budući da vam Član 7:209 BW onemogućava da se oslanjate na oslobađanje od odgovornosti za njih.
• Planirajte popravku i pismeno obavijestite stanara o datumu.
• Vodite plan održavanja zgrade kako se nedostaci ne bi ponavljali i kako se ne bi gomilali posljedični gubici.

Šta možemo učiniti za vas u vezi s nedostacima u poslovnim prostorijama?

Naši advokati za pravo na zakup savjetuju zakupce i stanodavce poslovnih prostora o nedostacima, održavanju i zakupnini.

• Pregledamo vaš ugovor o zakupu i opšte odredbe ROZ-a kako bismo utvrdili ko snosi troškove popravke.
• Izrađujemo izvještaj o nedostacima i obavještenje o neizvršenju obaveza u razumnom roku.
• Izračunavamo proporcionalno smanjenje zakupnine i naknadu za izgubljeni promet.
• Procjenjujemo da li se klauzula o oslobađanju od odgovornosti može poništiti prema članu 7:209 ili 6:248 BW.
• Vodimo postupke pred okružnim sudom o smanjenju stanarine, odšteti ili zaostalim dugovanjima po osnovu stanarine.

rezime

• Nedostatak je svaka okolnost koja se ne može pripisati vama, a koja sprječava uživanje koje biste mogli očekivati ​​(Član 7:204 BW).
• Po zakonu, stanodavac mora popraviti nedostatke, osim manjih popravki, ali komercijalni najmovi često prebacuju održavanje na zakupca.
• Imate pravo na srazmjerno smanjenje stanarine od trenutka kada stanodavac sazna za nedostatak, osim ako vaš ugovor o najmu to valjano isključuje.
• Samostalna popravka sa kompenzacijom i kompenzacijom zahtijeva da stanodavac bude u neizvršenju obaveza, pa prvo pošaljite obavještenje o neizvršenju obaveza.
• Najmodavac ne može isključiti odgovornost za nedostatke koje je znao ili je trebao znati prilikom zaključenja ugovora o zakupu.

Često Postavljena Pitanja