Nedostaci u novoizgrađenim kućama u Holandiji: odgovornost, rokovi i pravni lijekovi

U novoizgrađenoj kući u Holandiji, izvođač radova, a ne prodavac parcele, odgovara za nedostatke u gradnji, a od 1. januara 2024. godine ta odgovornost pokriva i nedostatke koje niste primijetili prilikom isporuke, osim ako izvođač radova ne dokaže da se oni ne mogu pripisati njemu. Ono što odlučuje o vašem položaju u praksi je izvještaj o isporuci, koliko brzo podnosite žalbu u pisanoj formi i da li je kuća pokrivena garancijskim sistemom kao što su Woningborg ili SWK. Član 7:761 Holandskog građanskog zakonika postavlja krajnje granice: potraživanje ističe dvije godine nakon što ste podnijeli prigovor, a za zgradu, u svakom slučaju dvadeset godina nakon isporuke.

Ovaj članak objašnjava kako je odgovornost za nedostatke u novoizgrađenim kućama uređena prema holandskom građevinskom zakonu , koji rokovi teku, šta je promijenio Zakon o kvaliteti novoizgrađenih kuća (Wet kvaliteitsborging voor het bouwen) i šta treba učiniti kada se pojavi nedostatak.

Kako se organizuje kupovina novogradnje

Novoizgrađena kuća se gotovo uvijek kupuje na osnovu koop-en aannemingsovereenkomst: jednog dokumenta koji sadrži dva različita ugovora. Kupovina parcele je prodaja nepokretne imovine, koja se kasnije prenosi notarski zapisom, a izgradnja kuće je ugovor o radu koji se uređuje članovima 7:750 i sljedećim članovima holandskog građanskog zakonika. Ta podjela je bitna, jer dvije polovine imaju različita pravila i različite ugovorne strane. Pitanja o zemljištu, vlasništvu i granicama pripadaju prodavcu i zakonu o nekretninama ; pitanja o samoj kući pripadaju izvođaču radova.

Budući da se polovina kupoprodaje odnosi na nekretninu koju je kupio potrošač, mora biti u pisanoj formi, a član 7:2 holandskog Građanskog zakonika daje kupcu zakonski rok za razmišljanje od tri dana nakon prijema kopije potpisanog ugovora. Većina model ugovora koji se koriste za novogradnju produžava taj rok. Iskoristite ga: nakon što rok za razmišljanje istekne, tehnički opis, crteži i raspored plaćanja su utvrđeni i oni su mjerilo prema kojem se procjenjuje svaka kasnija reklamacija. Pregled prije potpisivanja vrijedi znatno više od naknadnog spora.

Jedno upozorenje u vezi s papirologijom. Klauzule koje se odnose na prodaju postojeće kuće, kao što je klauzula o ograničenju odgovornosti za habanje uzrokovano starenjem ili klauzula o nekorištenju koju koristi prodavac koji nikada nije živio u nekretnini, nemaju mjesta u ugovoru o novogradnji i ne bi se trebale kopirati u njega. Ako ih naiđete u preliminarnom ugovoru o kupoprodaji kuće koja još nije izgrađena, pitajte zašto su tamo.

Šta se smatra nedostatkom u novoizgrađenoj kući

Nedostatak je svaki aspekt u kojem isporučeni rad ne ispunjava ono što ste ugovorom, u suprotnosti s važećim građevinskim propisima, mogli očekivati. Ne postoji poseban zakonski katalog nedostataka za novogradnju; mjerilo je sam ugovor, posebno tehnički opis i crteži, dopunjeni javnopravnim građevinskim zahtjevima. Ti zahtjevi su sada navedeni u Besluit bouwwerken leefomgeving, koji je zamijenio Bouwbesluit 2012 1. januara 2024. godine kada je stupio na snagu Omgevingswet. Kuća koja ispunjava crteže, ali ne i građevinske propise, i dalje je neispravna.

Klasična razlika je između vidljivih i skrivenih nedostataka, i to razlika koja se odnosi na trenutak isporuke, a ne na ozbiljnost problema. Napukla pločica, loše postavljena vrata, ogrebotina na okviru prozora: to su stvari koje razumno pažljiv kupac može vidjeti kada hoda kroz kuću. Neispravno ožičenje iza gipsanih ploča, curenje cijevi u podnoj košuljici, nedovoljno ojačanje u temeljima: to su skriveni nedostaci koji se tek kasnije otkriju, ponekad godinama kasnije. Gdje pada granica u datom slučaju je pitanje činjenica, a to se uglavnom određuje onim što je zabilježeno u izvještaju o isporuci.

Nije svaka nesavršenost nedostatak koji vam daje pravo na popravak. Radovi moraju biti pogodni za normalnu upotrebu kao stambeni objekat i moraju odgovarati onome što je dogovoreno, ali manja odstupanja koja ne utiču na upotrebu, vrijednost ili sigurnost rijetko opravdavaju više od popravke. Na drugom kraju skale nalaze se ozbiljni nedostaci : slijeganje i pomjeranje temelja, nosivi elementi koji ne funkcionišu ispravno, ugrožene krovne konstrukcije, prodor vode kroz oštećene detalje ili membrane i instalacije koje nisu sigurne. To su slučajevi u kojima su dugi periodi zastoja i garantni programi važni.

Za samu parcelu, test je usklađenost: član 7:17 holandskog građanskog zakonika zahtijeva da isporučena nepokretna imovina posjeduje kvalitete koje je kupac imao pravo očekivati. To je rješenje za probleme poput kontaminiranog tla ili ograničenja vlasništva, a ne za krov koji prokišnjava. Imajte na umu da se pravilo o dvomjesečnom roku za žalbu iz člana 7:23 holandskog građanskog zakonika primjenjuje na kupovinu pokretne imovine od strane potrošača, a ne na kupovinu kuće; za kuću standard je da se žalba mora podnijeti u razumnom roku.

Što se promijenilo Wet kwaliteitsborging voor het bouwen

Zakon o kvaliteti novoizgrađenih kuća (Wkb) stupio je na snagu 1. januara 2024. godine i predstavlja najvažniju promjenu za kupce novoizgrađenih kuća u posljednjih nekoliko godina. Zakon se sastoji od javnopravne i privatnopravne strane, a imaju i različite opsege primjene.

Javnopravni zakon uveo je nezavisno osiguranje kvaliteta. Za zgrade u klasi posljedica 1, koja obuhvata obične porodične kuće i manje poslovne prostore, općinska tehnička procjena zgrade zamijenjena je nezavisnim ocjenjivačem kvaliteta koji provjerava tokom gradnje i izdaje izjavu po završetku. Proširenje tog režima na radove renoviranja je odgođeno i nije određen datum; evaluacija sistema planirana je za 2027. godinu. Do tada, renoviranje se nastavlja po prethodnom općinskom režimu.

Privatnopravni dio je dio koji mijenja vaša prava i primjenjuje se na ugovore o gradnji općenito, a ne samo na posljedice klase 1. Četiri promjene su važne za kupca.

• Odgovornost za nedostatke koji nisu otkriveni prilikom isporuke. Prema članu 7:758 stav 4 holandskog Građanskog zakonika, izvođač radova ostaje odgovoran nakon isporuke za nedostatke koji nisu otkriveni u tom trenutku, osim ako se ti nedostaci ne mogu pripisati njemu. Teret stoga pada na izvođača radova, a za potrošača je ovo pravilo obavezno: ne može se ugovorom isključiti.
• Datoteka za primopredaju. Član 7:757a obavezuje izvođača radova da, nakon završetka radova, dostavi klijentu dokumentaciju kojom se dokazuje da radovi ispunjavaju dogovorene zahtjeve, uključujući crteže, proračune i informacije o materijalima i instalacijama.
• Obaveza pismenog upozorenja. Član 7:757b zahtijeva od izvođača radova da pismeno, nedvosmisleno i pravovremeno upozori na netačnosti u zadatku, te da ukaže na posljedice.
• Informacije o sigurnosti. Član 7:765a zahtijeva od izvođača radova da pismeno obavijesti klijenta-potrošača da li je i kako rad osiguran ili na drugi način osiguran od nedostataka i insolventnosti.

Wkb je također pooštrio pravilo o zadržavanju novca. Prema članu 7:768 holandskog građanskog zakonika, potrošač koji gradi kuću može zadržati posljednjih pet posto ugovorne cijene kao depozit kod notara; izvođač radova sada mora pismeno obavijestiti kupca da će ovaj iznos biti vraćen samo ako kupac ne prigovori, a notar mora pitati kupca šta treba s tim učiniti. Predaja tih pet posto na dan isporuke uklanja vašu najjaču praktičnu polugu, stoga ozbiljno shvatite ovo pitanje.

Isporuka: trenutak koji fiksira vašu poziciju

Isporuka, na holandskom jeziku oplevering, je trenutak kada izvođač radova izjavi da je rad spreman i klijent ga prihvati. Član 7:758 holandskog Građanskog zakonika veže dvije posljedice za prihvatanje: rizik u radu prelazi na klijenta, a izvođač radova je oslobođen odgovornosti u pogledu nedostataka koje je klijent razumno trebao otkriti u tom trenutku. Od 1. januara 2024. godine to oslobođenje se više ne odnosi na nedostatke koji nisu otkriveni, ali poenta ostaje da je sve što vidite vaša odgovornost da zabilježite.

Shvatite inspekciju ozbiljno i nemojte to raditi sami. Nezavisni građevinski inspektor koji će s vama obići kuću vidjet će stvari koje kupac koji prvi put kupuje nekretninu neće, a cijenu te inspekcije određuje tržište, a ne zakon, tako da se isplati usporediti ponude. Testirajte instalacije, pustite slavine, otvorite svaki prozor i vrata, provjerite završne radove i nivoe u odnosu na tehnički opis i fotografirajte sve. Ako kuća još nije završena, inspekcija prije nego što se zidovi zatvore je mnogo informativnija od one naknadne.

Svaka tačka koju pronađete ulazi u izvještaj o isporuci, proces-verbaal van oplevering, koji obje strane potpisuju. Taj dokument je dokazna osnova svakog kasnijeg spora: on fiksira šta je bilo vidljivo, šta je dogovoreno kao neizvršeni radovi i do kada će se to ispraviti. Nemojte potpisivati ​​čist izvještaj jer izvođač obećava da će stvari neformalno riješiti, niti prihvatajte izvještaj koji nejasno opisuje nedostatke. Tamo gdje su nedostaci toliko ozbiljni da se kuća ne može razumno koristiti, možete u potpunosti odbiti isporuku, ali to je odluka s finansijskim posljedicama i ne bi se trebala donositi bez savjeta.

Prema model ugovorima koji se koriste na holandskom tržištu novogradnje, nakon isporuke slijedi period održavanja od tri mjeseca. Tokom tog perioda izvođač radova mora otkloniti tačke navedene u izvještaju o isporuci i sve daljnje nedostatke koji se otkriju. Period održavanja je ugovorna pogodnost, a ne rok zastare: kada se završi, vaša zakonska prava i svako garantno pokriće se nastavljaju. Ovo je ujedno i faza u kojoj se dužna pažnja isplati i gdje sporazumi između investitora i izvođača radova određuju kome biste se zapravo trebali obratiti.

Koliko dugo izvođač radova ostaje odgovoran

Dva odvojena sata rade, a njihovo miješanje je najčešći razlog neuspjeha dobre tužbe.

Prva je obaveza podnošenja žalbe. Član 6:89 holandskog Građanskog zakonika zahtijeva da uložite žalbu u razumnom roku nakon što ste otkrili nedostatak ili ste ga razumno trebali otkriti. Ovdje ne postoji fiksni rok od dva mjeseca; ono što je razumno zavisi od prirode nedostatka, istrage koju je zahtijevao i položaja izvođača radova. Ono što je sigurno jeste da je šutnja kobna: kupac koji živi s curenjem dvije godine prije nego što ga pokrene imat će problema, bez obzira na opravdanost.

Drugo je zastara. Član 7:761 holandskog građanskog zakonika propisuje da svaki zahtjev u vezi s nedostatkom u isporučenom radu ističe dvije godine nakon što je klijent uložio prigovor. Ako izvođaču radova odredite rok za otklanjanje nedostatka, taj dvogodišnji rok počinje teći tek kada rok istekne ili kada izvođač radova jasno stavi do znanja da neće popraviti. Pored toga, postoji i duga tačka: zahtjev u svakom slučaju ističe dvadeset godina nakon isporuke u slučaju zgrade, a deset godina nakon isporuke u svim ostalim slučajevima. Tekuća zastara može se prekinuti pismenim zahtjevom prema članu 3:317 holandskog građanskog zakonika, a ako postoji bilo kakva sumnja o datumu, prekid je jeftin, a gubitak zahtjeva nije.

Obratite pažnju na to šta ovi periodi nisu. Oni ne predstavljaju obećanje da je izvođač radova odgovoran za bilo šta dvadeset godina; oni samo označavaju vanjsku granicu unutar koje se još uvijek može podnijeti postojeći zahtjev. Da li zahtjev uopšte postoji i dalje zavisi od toga da li je rad bio nekvalitetan i da li se nedostatak može pripisati izvođaču radova.

Šeme garancije Woningborg i SWK

Većina novoizgrađenih kuća u Nizozemskoj prodaje se s pokrićem garantnog instituta, u praksi Woningborga ili SWK-a. Ovo je ugovorna zaštita uz zakonska pravila, a ne zamjena za njih, i nije automatska: provjerite ugovor da li je kuća registrirana i zatražite potvrdu.

Ovakva shema radi dvije stvari. Garancija osiguranja (waarborg) vas štiti ako izvođač radova postane insolventan prije završetka gradnje kuće, tako što organizuje završetak radova ili nadoknađuje gubitak. Garancija pokriva nedostatke u završenoj kući. Prema uredbi o novogradnji u Woningborgu, garancija kvaliteta počinje tri mjeseca nakon isporuke, nakon isteka perioda održavanja, a zatim traje šest godina za većinu elemenata. Za ozbiljne nedostatke, što znači nedostatke koji utiču na čvrstoću konstrukcije ili čine stambeni prostor nepogodnim za stanovanje, garancija traje deset godina. Pokriće prelazi na sljedećeg vlasnika ako se kuća proda u tom roku.

Dvije praktične tačke. Prvo, garancija ima svoju proceduru obavještavanja i svoje rokove, koji teku nezavisno od zakonskih, tako da žalba u okviru programa sama po sebi ne zadržava vaš zahtjev protiv izvođača radova, a obrnuto važi i za druge stvari. Drugo, programi isključuju mnogo toga: normalno habanje, rad koji ste vi ili treća strana sami obavili i posljedična šteta su obično izvan pokrića. Pročitajte propis koji se primjenjuje na vaš certifikat, a ne njegov opći sažetak.

Prijavljivanje kvara i ostvarivanje vašeg zahtjeva

Počnite pismeno i počnite rano. Opišite kvar, kada i kako se pojavio, pozovite se na tehnički opis ili crtež od kojeg odstupa i odredite konkretan i razuman rok za popravku. Pismo te vrste je obavještenje o neizvršenju obaveza prema članu 6:82 holandskog građanskog zakonika i ono je ono što dovodi izvođača radova u neizvršenje obaveza ako rok prođe bez preduzimanja radnji. Pošaljite ga preporučenom poštom ili e-poštom s potvrdom o dostavi i sačuvajte cijeli dosije: fotografije s datumima, prepisku, izvještaj o isporuci i dokumentaciju o primopredaji.

Ako izvođač radova osporava uzrok, izvještaj nezavisnog stručnjaka je obično odlučujući, jer se većina građevinskih sporova zasniva na uzročnosti, a ne na zakonu. U slučajevima kada je malo vjerovatno da će izvještaj koji je pribavila jedna strana biti prihvaćen, holandski postupak vam omogućava da se obratite sudu za privremeno stručno ispitivanje, a kada činjenice zavise od onoga što je rečeno ili učinjeno na licu mjesta, prethodno ispitivanje svjedoka može osigurati dokaze prije početka postupka.

Nakon što dođe do neizvršenja obaveza, možete zahtijevati popravku, sami izvršiti radove i tražiti naknadu troškova kao odštetu prema članu 6:74 holandskog građanskog zakonika ili u ozbiljnim slučajevima raskinuti ugovor prema članu 6:265. Također možete obustaviti plaćanje dospjelih rata, što je u novogradnji često najefikasniji mogući pritisak.

Gdje će spor ići zavisi od ugovora. Ugovori o novoj gradnji obično se obraćaju Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, tijelu za arbitražu u građevinarstvu, ili Geschillencommissie u okviru programa garancije. Potrošač nije samo vezan takvom klauzulom: član 6:236 pod n holandskog Građanskog zakonika zahtijeva da se potrošaču da najmanje jedan mjesec da umjesto toga izabere redovne sudove. Ako je brzina bitna, na primjer kod aktivnog prodora vode, postupci za privremenu zaštitu pred građanskim sudom ostaju dostupni uz bilo koji arbitražni put. Za širi pregled opcija, pogledajte naš pregled rješavanja sporova u Holandiji i kako se holandsko građevinsko pravo poredi s međunarodnim standardima.

Greške koje kupce koštaju njihovih potraživanja

Greške koje se ponavljaju su proceduralne, a ne tehničke prirode. Potpisivanje izvještaja o čistoj isporuci na osnovu usmenog obećanja je prvo, jer izvođaču radova daje argument da ništa nije bilo pogrešno. Oslobađanje pet posto zadržavanja na dan isporuke je drugo. Pod pretpostavkom da se primjenjuje pravilo od dva mjeseca, ili obrnuto, da se primjenjuje dvadeset godina bezuvjetne zaštite, je treće; pravi rok je dvije godine nakon vašeg prigovora.

Dvije daljnje greške tiču ​​se papirologije. Kupci se rutinski obraćaju investitoru kada obaveza gradnje pada na izvođača radova ili obrnuto, i gube mjesece na to; koop-en aannemingsovereenkomst vam govori šta je šta. A kupci koji iznajme nekretninu ubrzo nakon isporuke otkriju da zakupac otežava pristup popravkama i da prava zakupca ograničavaju šta se može uraditi i kada. Ako je plan iznajmljivanje, dogovorite sanaciju nedostataka prije početka zakupa.

Konačno, nemojte tretirati ugovor kao šablon. Ograničenja odgovornosti, isključenja za posljedične gubitke i klauzule o prebacivanju rizika od uslova tla su uobičajeni, i iako potrošač ne može biti lišen obavezne zaštite iz člana 7:758 stav 4, mnogo toga drugog je predmet pregovora. Pravila o zaštiti potrošača u ugovorima i opštoj reviziji ugovora, poput one opisane u našem vodiču za holandsko ugovorno pravo, primjenjuju se ovdje baš kao i na komercijalne ugovore , a ciljana revizija ugovora prije potpisivanja je daleko jeftinija od sudskog spora.

Šta učiniti kada se pojavi kvar

Djelujte istog dana kada ga primijetite. Fotografišite kvar, zabilježite datum i pošaljite izvođaču radova pisanu žalbu u kojoj opisujete šta nije u redu i šta želite da se uradi, s razumnim rokom. Nemojte vraćati zadržavanje dok je pitanje otvoreno i ne dozvolite da neformalno obećanje zamijeni pismeno priznanje. Ako izvođač radova osporava uzrok, angažujte stručnjaka prije nego što se suđenje ohladi.

Situacija se ne razlikuje ako ste nekretninu kupili zajednički ili kao novopridošli u Holandiju. Naš vodič o zajedničkoj kupovini kuće i o kupovini kuće u Holandiji kao iseljenik navodi tačke koje najčešće zabrinjavaju kupce, a advokat za nekretnine vam može u jednom sastanku reći da li se isplati pokrenuti postupak zbog nedostatka i protiv koga. Ako postupak postane neizbježan, advokat za nekretnine će voditi tužbu od obavještenja o neizvršenju obaveza do arbitraže ili suda.

Često Postavljena Pitanja

Kupci novoizgrađenih kuća u Holandiji imaju posebnu zakonsku zaštitu i ugovorne garancije kada se pojave nedostaci. Pitanja u nastavku pokrivaju tačke koje se najčešće javljaju u praksi.