Holandski zakon o najmu: prava i dužnosti zakupaca i stanodavaca

Holandski zakon o najmu snažno štiti stanare: stanodavac može raskinuti najam samo na zakonskom osnovu i, ako se stanar ne složi, samo putem podokružnog suda (kantonrechter). Glavni izuzetak je privremeni ugovor do dvije godine, koji je od 1. jula 2024. dozvoljen samo za grupe stanara koje odredi vladina uredba.

Većina pravila u Knjizi 7 holandskog Građanskog zakonika (BW) su obavezna: klauzule koje odstupaju od njih na štetu zakupca su ništavne ili se mogu poništiti. Ovaj vodič objašnjava pravila o ugovorima, zakupnini, održavanju, depozitima i raskidu, sa kontrolnom listom za zakupce i jednom za stanodavce.

Koju vrstu ugovora o najmu možete dobiti?

Od 1. jula 2024. godine, stambeni najam se u principu zaključuje na neodređeno vrijeme. Prema članu 7:271(1) BW, čak ni ugovor na određeno vrijeme ne prestaje automatski istekom roka; on se nastavlja sve dok se zakonito ne raskine.

Ugovor na određeno vrijeme na dvije godine ili manje koji automatski prestaje moguć je samo za zakupce u kategorijama određenim vladinom uredbom (Član 7:271(2) BW). Najmodavac tada mora pismeno obavijestiti zakupca o datumu završetka najranije tri mjeseca, a najkasnije mjesec dana prije toga. Ako najmodavac zaboravi, ugovor se nastavlja na neodređeno vrijeme. Ako isti zakupac odmah nakon toga potpiše novi ugovor, to se računa kao produženje na neodređeno vrijeme.

Šta bi ugovor trebao sadržavati?

Dobar ugovor navodi barem najamninu, troškove usluga, datum početka, trajanje i kućni red. Depozit ne smije biti veći od dvostrukog iznosa osnovne mjesečne najamnine (Član 7:261b BW). Stanodavac ga mora vratiti u roku od 14 dana nakon završetka najma ili u roku od 30 dana ako postoji šteta ili neplaćena najamnina koju treba nadoknaditi, uz pisanu specifikaciju troškova.

Šta je sa "diplomatskom klauzulom"?

A diplomatska klauzula (diplomatenclausule) lets a landlord who rents out his own home while abroad end the tenancy when he wants to live there again. The court can only rely on it if the clause was expressly agreed with each tenant and the landlord wants to move back in himself (Article 7:274(1)(b) and (2) BW). Other clauses that try to avoid tenant protection have no effect.

Kako se određuje i povećava najamnina?

Za mnoge domove maksimalna najamnina proizilazi iz sistema bodovanja (woningwaarderingsstelsel), koji ocjenjuje nekretninu na osnovu karakteristika kao što su veličina, energetska oznaka i opremljenost. Sud za najamnine (Huurcommissie) može procijeniti da li je dogovorena najamnina razumna ako stanar zatraži u roku od šest mjeseci od početka najma (Član 7:249 BW).

Povećanje stanarine bez klauzule o indeksiranju mora se predložiti u pisanoj formi najmanje dva mjeseca prije stupanja na snagu (Član 7:252 BW). Prijedlog mora sadržavati trenutnu stanarinu, povećanje, novu stanarinu, datum početka i kako stanar može uložiti prigovor. Vlada utvrđuje godišnje maksimalne postotke povećanja prema Zakonu o stanarini (Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte); klauzula o indeksiranju koja dovodi do većeg povećanja je ništavna za višak (Član 7:248(2)-(3) BW).

A šta je sa naknadama za usluge?

Najmodavac mora zakupcu dostaviti stavku o troškovima usluga i pojedinačno mjerenim komunalnim uslugama svake godine, najkasnije šest mjeseci nakon završetka kalendarske godine (Član 7:259(2) BW). Preplaćeni avans mora biti vraćen. Naknade za usluge mogu pokriti samo stvarne troškove; najmodavac ne smije ostvariti profit od njih.

Ko plaća popravke i kvarove?

The landlord must remedy defects at the tenant’s request, unless this is impossible or the costs cannot reasonably be expected of him (Article 7:206(1) BW). The tenant pays for manje popravke, such as replacing light bulbs and unblocking drains (Article 7:217 BW).

Ako je stanodavac u neizvršenju obaveza, stanar može sam izvršiti popravku i odbiti razumne troškove od stanarine (Član 7:206(3) BW). Za nedostatke koji smanjuju uživanje u stanu, stanar također može tražiti smanjenje stanarine. Može zatražiti od Suda za stanarine da odluči o tome ako stanodavac nije otklonio nedostatak u roku od šest sedmica od obavještenja; zahtjev se mora podnijeti u roku od šest mjeseci od tog obavještenja (Član 7:257 BW).

Kako se može raskinuti stambeni najam?

Stanar može dati otkaz u bilo koje vrijeme, s otkaznim rokom jednakim periodu plaćanja stanarine: najmanje jedan mjesec, a najviše tri mjeseca (Član 7:271(6)(a) BW). Otkazni rok stanodavca je tri mjeseca, plus jedan mjesec za svaku punu godinu zakupa, do šest mjeseci (Član 7:271(6)(b) BW).

Obavještenje se mora dati putem sudskog naloga ili preporučenog pisma (Član 7:271(4) BW). Obavještenje stanodavca mora navesti razloge i tražiti od stanara da se u roku od šest sedmica izjasni da li se slaže; u suprotnom je ništavno (Član 7:271(5) BW). Ako se stanar ne slaže, najam se nastavlja dok okružni sud ne donese odluku.

Na osnovu kojih osnova sud može raskinuti najamninu?

Sud može odobriti zahtjev stanodavca samo na osnovu člana 7:274(1) BW. Najvažniji su:

• stanar se nije ponašao kao dobar stanar, na primjer kroz zaostale obaveze plaćanja stanarine ili ozbiljne smetnje;
• Stanodavcu je hitno potreban dom za vlastitu upotrebu, a stanar može nabaviti drugi odgovarajući smještaj; renoviranje koje je nemoguće bez prestanka najma računa se kao vlastita upotreba, prodaja ne;
• stanar odbija razumnu ponudu za novi najam istog doma;
• Najmodavac želi ostvariti namjenu dodijeljenu nekretnini u prostornom planu (omgevingsplan);
• Privatni stanodavac koji je živio u kući najmanje dvije godine prije nego što ju je iznajmio i iznajmljuje samo jednu kuću želi je prodati, podložno daljnjim uvjetima iz članka 7:274(7) BW.

Želja za većom stanarinom ili drugim stanarom nije osnov. Stanodavac koji prisiljava stanara da se iseli promjenom brava ili isključenjem komunalnih usluga djeluje nezakonito; za deložaciju je potrebna sudska presuda.

Gdje se obraćate u slučaju spora oko najma?

Sporovi oko visine stanarine, povećanja stanarine, naknada za usluge i nedostataka u održavanju rješavaju se na Tribunalu za stanarine (Huurcommissie), tijelu s niskim pragom za koje obje strane plaćaju skromnu naknadu. Sporovi oko otkaza, deložacije, smetnji i zaostalih plaćanja rješavaju se na okružnom sudu, gdje se možete pojaviti bez advokata.

Odluka Suda za najamnine obavezuje obje strane, osim ako jedna od njih ne zatraži od okružnog suda da odluči o istoj tački u roku od osam sedmica od slanja odluke (Član 7:262 BW). Sačuvajte kopije ugovora, pisama, e-poruka, fotografija nedostataka i evidencije o plaćanju: u oba postupka, stranka s boljim dosijeom obično ima jači položaj.

Šta biste trebali provjeriti kao zakupac?

• Da li je ugovor na neodređeno vrijeme, a ako je privremeni, da li spadate u određenu kategoriju i da li je stanodavac na vrijeme poslao obavještenje o prestanku ugovora?
• Da li je stanarina razumna prema bodovnom sistemu? Ako nije, obratite se Tribunalu za stanarine u roku od šest mjeseci od početka (Član 7:249 BW).
• Da li je depozit najviše dvostruki iznos osnovne mjesečne kirije?
• Jeste li primili godišnji obračun troškova usluge u roku od šest mjeseci nakon završetka godine?
• Jeste li pismeno prijavili nedostatke stanodavcu, sa datumom, kako bi počeli teći rokovi od šest sedmica i šest mjeseci?
• Da li obavještenje o otkazu navodi zakonski osnov i tačan otkazni rok?

Šta biste trebali provjeriti kao stanodavac?

• Možete li ponuditi privremeni ugovor prema članu 7:271(2) BW i jeste li evidentirali pismenu obavijest o završetku ugovora (tri do jedan mjesec prije isteka)?
• Da li je stanarina unutar maksimuma prema bodovnom sistemu i godišnjem limitu povećanja?
• Da li vaš prijedlog za povećanje stanarine ispunjava zahtjeve iz člana 7:252 BW i da li je objavljen najmanje dva mjeseca unaprijed?
• Da li šaljete obračun troškova usluge u roku od šest mjeseci nakon svake kalendarske godine?
• Da li vraćate depozit u roku od 14 ili 30 dana, sa specifikacijom bilo kakvog kompenzacijskog iznosa?
• Imate li osnov prema članu 7:274 BW prije davanja obavještenja i šaljete li ga pismeno ili preporučenim pismom?

Šta možemo učiniti za vas u vezi sa holandskim zakonom o najmu?

Naši advokati za stanarsko pravo pomažu stanarima i stanodavcima stambenih nekretnina. Možemo:

• pregledajte nacrt ugovora o najmu u odnosu na obavezna pravila prije potpisivanja;
• provjerite kiriju u odnosu na sistem bodovanja i sastavite zahtjev Tribunalu za kiriju;
• sastaviti ili procijeniti prijedlog za povećanje stanarine ili obavještenje o raskidu;
• pismeno obavijestiti drugu stranu o nedostacima, depozitu ili troškovima usluge;
• zastupati vas pred okružnim sudom u slučaju otkaza ili deložacije, ili osporiti odluku Tribunala za najamnine u roku od osam sedmica.

Pročitajte više o pravima stanara u Holandiji.

rezime

• Od 1. jula 2024. godine, stambeni najam se u principu sklapa na neodređeno vrijeme; privremeni ugovori do dvije godine su samo za određene grupe.
• Stanodavac može raskinuti zakupni ugovor samo na osnovu člana 7:274 BW i, bez saglasnosti zakupca, samo putem okružnog suda.
• Povećanje stanarine mora se predložiti u pisanoj formi dva mjeseca unaprijed i ostati u okviru zakonskih ograničenja.
• Najmodavac otklanja nedostatke; zakupac plaća manje popravke.
• Sporovi oko stanarine, troškova usluga i održavanja rješavaju se na Tribunalu za stanarine; raskid ugovora i deložacija na okružnom sudu.

Često Postavljena Pitanja