Erfpacht: objašnjenje dugoročnog zakupa zemljišta u Holandiji za kupce

Ako ste kupovina kuće u Holandiji, a posebno u Amsterdam, detalji mogu navoditi da je nekretnina na erfpachtTada ne kupujete zemljište, već ograničeno stvarno pravo na tuđem zemljištu, pod uslovima koje je napisao taj vlasnik zemljišta, ponekad prije jednog vijeka. Ti uslovi odlučuju koliko plaćate, koliko dugo i da li će banka uopšte odobriti kredit.

Šta je erfpacht u holandskom pravu vlasništva

Erfpacht je ograničeno stvarno pravo ( beperkt recht ) koje ovlašćuje svog nosioca, erfpachtera , da drži i koristi nepokretnu imovinu koja pripada drugoj osobi (čl. 5:85 BW). Vlasnik zemljišta ostaje vlasnik zemljišta. Pravo erfpachtera je pravo in rem, a ne ugovorno: registrovano je u Zemljišnom registru (Kadaster), može se prodati, staviti pod hipoteku i naslijediti, te ostaje na snazi ​​nakon prodaje zemljišta.

Ugovorom se može obavezati vlasnik nekretnine (erfpachter) da plaća periodični iznos, kanon ili zemljišnu rentu (član 5:85 BW). Kanon nije zakonski obavezan, ali gotovo svi stambeni erfpachti ga imaju. U suprotnom, vlasnik nekretnine ima uglavnom istu upotrebu koju bi imao i vlasnik (član 5:89 BW), uključujući plodove imovine i pravo da je iznajmljuje, a popravke padaju na njega. Ono što ne smije učiniti jeste da promijeni namjenu imovine ili izvrši radove koji su ograničeni na saglasnost vlasnika.

Puno vlasništvo ( volle eigendom ) je trajno, ne košta ništa za održavanje i podliježe samo općem zakonu. Erfpacht se vrši na tuđem zemljištu, uređuje se uvjetima tog vlasnika i može se revidirati ili okončati. Stan na erfpachtu s tekućim kanonom obično vrijedi manje od istog stana u punom vlasništvu, a razlika nije uvijek vidljiva u traženoj cijeni.

Erfpacht, opstal i zakup zgrade

• Erfpacht daje pravo posjedovanja i korištenja tuđeg zemljišta (član 5:85 BW). Zgrade na parceli uglavnom čine dio prava na posjedovanje zemljišta.
• Zgrada, pravo superficija (član 5:101 BW), daje pravo posjedovanja ili sticanja zgrada, radova ili zasada u, na ili iznad tuđeg zemljišta, kršeći pravilo da zgrada pripada vlasniku zemljišta. Može imati naknadu koja se naziva odmazda, i često se dodjeljuje kao zavisno pravo uz erfpacht ili zakup - za kabel, solarne panele - iako može stajati samostalno. Zakonska pravila o erfpachtu primjenjuju se shodno tome na pravo superficija (čl. 5:104 BW).
• Najam, zakup zgrade ili stambenog prostora, je ugovor, a ne stvarno pravo: nema registracionog interesa, nema hipoteke, a primjenjuju se pravila o zakupu iz Knjige 7 BW. Stanar plaća zakupninu za korištenje; erfpachter plaća kanonika za imovinsko pravo koje posjeduje i koje može prodati.

Akt i opšti uslovi

Pravo na naknadu štete (erfpacht) se stvara notarskim aktom i registruje u javnim registrima. Pravo na naknadu štete (erfpacht) utvrđuje pojedinačne uslove - parcelu, rok, početni kanon, dozvoljenu upotrebu - a zatim gotovo uvijek proglašava skup primjenjivih općih uslova . Ti opći uslovi su suština sporazuma: mehanizam revizije, pravila otkupa, zahtjevi za saglasnost, režim naknade, ovlaštenja za raskid.

Upravljaju uslovi godine izdavanja

Ovo je tačka koja se najčešće previđa, a ona je odlučujuća. Opština nema jedan skup uslova, već niz, izdatih u različitim godinama, od kojih svaki reguliše parcele dodijeljene u skladu s njom. AmsterdamSerije su identificirane po godinama - među njima su AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 i 2016, od kojih su AB 1994, AB 2000 i AB 2016 serije koje se danas najčešće susreću. Razlike nisu kozmetičke: stariji setovi mogu vlasniku dati široku diskreciju u pogledu revizije i suziti prava na naknadu.

Pitanje nikada nije „koji su erfpacht uslovi u ovom gradu?“, već „koji se set primjenjuje na ovu parcelu?“. Odgovor se nalazi u Kadasteru: akt o osnivanju i svi kasniji akti o izmjenama i dopunama navode uslove po godinama. Zamolite svog notara da pribavi akt i puni tekst tih uslova i da ih pročita - ne sažetak, ne stav agenta.

Zemljišna renta (kanon)

Kanon je periodična uplata za korištenje zemljišta. Uobičajena struktura je kanonski postotak koji se primjenjuje na procijenjenu vrijednost zemljišta, izveden rezidualno, iz proporcije vrijednosti nekretnine ili iz rasporeda. Amsterdam Taj faktor je buurtstraatquote, koji izražava vrijednost zemljišta kao proporciju vrijednosti nekretnine za dotičnu ulicu.

Između revizija, većina modernih uslova indeksira kanon godišnje u odnosu na indeks potrošačkih cijena. Indeksiranje nije revizija: ono prati inflaciju i predvidljivo je, dok revizija resetuje osnovnu vrijednost zemljišta i može umnožiti kanon. Neplaćanje može na kraju koštati zakupca samog prava.

Tri vrste erfpachta

Voortdurend i eeuwigdurend se u engleskom jeziku prevode kao "perpetual". To nije isto, a razlika vrijedi mnogo novca. Pravo na perpetual u trajanju može također imati kanon otkupljen samo za određeni period: trajanje i otkup su odvojena pitanja.

Revizija na kraju perioda: najveći finansijski rizik

Za kontinuirani erfpacht, kraj perioda je kada vlasnik zemljišta može resetirati kanon na trenutnu vrijednost zemljišta. Budući da periodi traju decenijama, a vrijednosti holandskog urbanog zemljišta su naglo porasle, novi kanon može biti veliki višekratnik starog.

• To nije postepeno. Povećanje dolazi u jednom koraku, na datum određen decenijama ranije.
• Mehanizam se nalazi u starim uslovima. Kod nekih starijih modela, diskreciono pravo vlasnika je široko, a osporavanje je ograničeno na postupak procjene, a ne na sud.
• Kreditori gledaju unaprijed. Bliži se datum revizije koji utiče i na vaš kredit i na tržište preprodaje s kojim ćete se suočiti.

Prije potpisivanja, utvrdite datum završetka tekućeg perioda, mehanizam revizije i - tamo gdje su objavljeni indikativni podaci - kakav bi bio kanon ako bi se revidirao danas. Ako je revizija u toku, mora se vidjeti ponuda i eventualni rok za prigovore.

Kupovina nekretnine uz zakupninu (afkoop)

Umjesto plaćanja kanona, osiguranik (erfpachter) može ga otkupiti za kapitalnu svotu. Afkoop za određeni period unaprijed plaća kanon za ostatak tekućeg perioda; kada se taj period završi, obaveza se obnavlja pod revidiranim uslovima, tako da imovina oglašena kao "otkupljeni kanon" može biti pokrivena samo do datuma koji je sada prilično blizu. Eeuwigdurende afkoop gasi kanon zauvijek, bez buduće revizije.

Otkup nije kupovina zemljišta: vlasništvo ostaje kod vlasnika, prestaje samo obaveza plaćanja, a uslovi i dalje regulišu korištenje i saglasnost. Da li se otkup mora ponuditi, kako se izračunava i da li se može izvršiti usred perioda su pitanja uslova, a ne opšteg zakona. To se vrši notarskim aktom i registruje. Poreski tretman slijedi istu razliku i nije isti za periodični kanon kao za otkup kapitala, tako da prije nego što se obavežete, neka poreski savjetnik potvrdi posljedice odabranog puta.

Amsterdamod kontinuiranog do trajnog erfpachta

Amsterdam Zato je ova tema važna većini međunarodnih kupaca: veliki dio gradskog stambenog fonda nalazi se na općinskom zemljištu u zakupu, što historijski nastavlja erfpacht s periodičnim revizijama.

Od 2016. godine, opština je počela izdavati trajne erfpacht za nove grantove pod novim skupom opštih uslova i otvorila je program koji omogućava postojećim zakupcima da pređu ( overstappen ). Zakupac podnosi zahtjev za ponudu u kojoj navodi trajnu cijenu ili trajnu otkupnu sumu, izračunatu na osnovu vrijednosti zemljišta u referentnom trenutku; prihvatanje dovodi do izmjena i dopuna, koje se registruju u Kadasteru.

Finansijski značajna tačka je referentni datum i popust. Zahtjevi podneseni prije 8. januara 2020. godine izračunati su pod povoljnijim uslovima od kasnijih: taj datum je referentni datum koji reguliše pravo na povoljnu premiju za prelazak i popust na vrijednost zemljišta, pri čemu se sama vrijednost zemljišta izvodi iz vrijednosti nekretnine putem buurtstraatquote. Od tada su uslijedili aranžmani za drugu šansu za one koji su propustili taj datum, svaki pod svojim uslovima i sa svojim krajnjim rokom, a njih određuje sama opština, a ne zakon. Stoga je da li je otvoren prozor za određenu nekretninu i na osnovu kojeg obračuna nešto što treba utvrditi na osnovu objavljene sheme same opštine prije nego što se obavežete: pitajte prodavca za sve već izdate ponude i provjerite trenutni rok direktno sa opštinom. Razlika između jedne i druge osnove za obračun iznosi desetine hiljada eura.

Iz ovoga slijede tri praktične tačke:

• Utvrdite šta prodavac posjeduje. Kontinuirani erfpacht; kontinuirani erfpacht sa zamjenom za koju je podnesena, ali nije završena; trajni erfpacht sa indeksiranim kanonom; i trajni erfpacht otkupljen zauvijek su četiri različite imovine po četiri cijene.
• Ponuda nije zamjena. Dok se izmjena i dopuna ugovora ne potpiše i ne registruje, nekretnina ostaje u starom režimu. Da li kupac može preuzeti neizvršenu ponudu i do kada, zavisi od uslova sheme.
• Općinske sheme se mijenjaju. AmsterdamPolitika erfpacht-a je osporavana i više puta je mijenjana; rokovi, popusti, faktori vrijednosti zemljišta i kanonski procenti razlikuju se iz godine u godinu. Ništa ovdje nije stanje na dan kupovine.

Privatni erfpacht: programeri, korporacije i institucionalni vlasnici

Zemljište također daju u dugoročni zakup investitori, stambene korporacije, institucionalni investitori, dobrotvorne fondacije i privatni vlasnici zemljišta. Zakon je isti; uslovi često nisu.

Privatni uslovi su obično manje povoljni na prepoznatljive načine: kraći ili fiksni rokovi bez nastavka; revizija u kraćim intervalima, ponekad svakih pet ili deset godina; revizija vezana za vrijednost nekretnine, a ne za vrijednost zemljišta, tako da vlastita poboljšanja zakupca doprinose povećanju; isključena ili ograničena naknada; zahtjevi za široku saglasnost za iznajmljivanje, preinake i prodaju. Neke sheme koje se prodaju kupcima koji prvi put kupuju nekretninu, gdje prodavac zadržava zemljište kako bi snizio cijenu, predstavljaju erfpacht konstrukcije ove vrste.

Općina je trajna institucija s političkim ograničenjima i interesom za funkcioniranje tržišta nekretnina; privatni zemljoposjednik posjeduje investiciju. Privatni erfpacht nije zbog toga loš, ali nikada ne pretpostavljajte da njegovi uvjeti podsjećaju na općinske o kojima je kupac možda čitao.

Naknada na kraju zakupa

Kada prestane pravo na erfpacht, bivši erfpachter u principu ima pravo na naknadu za vrijednost zgrada, radova i zasada koje je sam podigao ili stekao od svog prethodnika uz naknadu (član 5:99 BW), i može zadržati imovinu dok se ta naknada ne isplati (član 5:100 BW).

Dva uvjeta su bitna. Pravo se može ograničiti ili isključiti aktom u granicama koje zakon dozvoljava, a stariji privatni uvjeti to često čine. I to je naknada za zgrade, a ne za razliku između vrijednosti zakupa i vlasništva: zakupac čije privremeno pravo ističe ne prima tržišnu vrijednost kuće. Tamo gdje uvjeti govore o "vrijednosti zgrada", osnova za procjenu odlučuje o svemu.

Položaj hipotekarnog zajmodavca

Pravo na zakup (erfpacht) može se staviti pod hipoteku i većina holandskih zajmodavaca će dati zajam na osnovu zakupljene nekretnine. Da li će zajmodavac dati zajam na osnovu vaše nekretnine gotovo u potpunosti zavisi od opštih uslova. Zajmodavci procjenjuju vrstu prava i, ako je privremeno, preostali rok u odnosu na rok otplate zajma; da li je kanon fiksan, indeksiran ili otvoren za reviziju, i kada pada sljedeća revizija; da li bi raskid ugovora mogao uništiti obezbjeđenje; da li zajmodavac mora biti obaviješten i da li mu se mora dozvoliti da ispravi neizvršenje obaveza; i da li naknada na kraju opstaje.

Dvije stvari ovo čine izvodljivim. Standardni uslovi velikih opština uglavnom su prihvaćeni od strane glavnih zajmodavaca, tako da kupovina na njihovoj osnovi rijetko postavlja pitanje finansiranja. Privatni erfpacht je teži slučaj, jer su uslovi oni koje je sastavio vlasnik zemljišta. Tu se prihvatljivost gradnje mora utvrditi za taj specifičan skup uslova, sa zajmodavcem i, gdje je uključen, sa garantom hipoteke. Tamo gdje se traži nacionalna hipotekarna garancija (NHG), stav se objavljuje. NHG uslovi i standardi, koji se svake godine ponovo objavljuju, prihvataju tradicionalni erfpacht, ali postavljaju zahtjeve za preostali rok zakupa u odnosu na rok kredita, a ti zahtjevi su stroži za prava stvorena prije 1. januara 1992. godine, kada je stupilo na snagu zakonsko pravo na naknadu za zgrade. Gradnja koja nije tradicionalna, kao i bilo koji oblik podrške kupcima ( koperssteun ), moraju biti prihvaćeni od strane samog NHG-a, a NHG objavljuje listu građevina koje je prihvatio. Ona koja nije na toj listi neće biti finansirana od strane NHG-a.

Uslov finansiranja ( financieringsvoorbehoud ) ne štiti ništa ako zahtev nikada nije stigao do zajmodavca sa priloženim uslovima zakupa.

Prodaja: saglasnost i zaostaci

Pravo na posjed (erfpacht) je prenosivo, ali akt može zahtijevati saglasnost vlasnika zemljišta za prijenos ili podjelu (član 5:91 BW); u slučaju odbijanja saglasnosti, zakon dozvoljava da se ona zamijeni odobrenjem suda. U većini opština saglasnost je formalnost, ali je nikada ne pretpostavljajte: vremenski okvir mora odgovarati završetku, a uslovi mogu zahtijevati da nema zaostalih obaveza i neriješenih kršenja obaveza.

Zaostale obaveze slijede pravo: kupac i prodavac su solidarno odgovorni za kanonsku obavezu koja je dospjela u pet godina prije prijenosa (član 5:92 BW). Notar treba pribaviti pisanu izjavu od vlasnika zemljišta o kanonskoj situaciji, zaostalim obavezama, troškovima i navodnim kršenjima.

Raskid od strane vlasnika zemljišta

Vlasnik zemljišta može raskinuti erfpacht ( opzegging ) ako kanonik nije plaćen dvije godine zaredom ili ako erfpachter ozbiljno prekrši ugovor (čl. 5:87 BW). Formalnosti su stroge i štite zajmodavca: raskid se vrši nalogom sudskog izvršitelja, najmanje mjesec dana prije datuma na koji je dat ako je osnov za neizvršenje obaveza, a mora se uručiti u roku od osam dana svakome ko je registrovan kao hipotekarni povjerilac ili drugi ograničeni nosilac prava, kako bi banka mogla intervenisati i izmiriti zaostale obaveze (čl. 5:87, čl. 5:88 BW). Odvojeno, kada prođe dvadeset pet godina od nastanka erfpachta, bilo koja stranka može zatražiti od suda da ga izmijeni ili raskine zbog nepredviđenih okolnosti (čl. 5:97 BW) - uzak put, a ne pravni lijek protiv kanonika koji je samo postao skup.

Šta kupac mora provjeriti prije potpisivanja

• Registrovani akt o osnivanju i svaki kasniji akt o izmjeni ili otkupu.
• Koji se skup općih uvjeta primjenjuje, po godinama, i njihov puni tekst.
• Da li je pravo privremeno, trajno ili trajno, kao i tačan datum isteka ili završetka perioda.
• Trenutni kanon, njegova osnova za indeksiranje i da li se otkupljuje - ako da, do kada.
• Datum i mehanizam sljedeće revizije, te svaki postupak revizije ili promjene koji je u toku.
• Da li je za prenos potrebna saglasnost vlasnika zemljišta i koliko dugo to traje.
• Pismena izjava vlasnika zemljišta o zaostalim plaćanjima, troškovima i navodnim kršenjima.
• Pismena potvrda zajmodavca da će dati kredit pod ovim uslovima.
• Za stanove: kako zakupac komunicira sa udruženjem vlasnika i ko plaća naknadu.
• za Amsterdam: trenutno objavljeni stav općine o promjeni, na dan kupovine.

Erfpacht nije nedostatak. S vlasničkim listovima pred vama, to je uvjetniji način posjedovanja imovine i može biti sasvim ispravan. Greške prave kupci koji stav o zakupu tretiraju kao šablonski.