Erfpacht: šta je holandski zakup i šta kupci trebaju provjeriti?

Ako u detaljima o holandskoj kući piše da je "op erfpacht" , ne kupujete zemljište pod njom. Kupujete registrovano pravo posjedovanja i korištenja tuđeg zemljišta, pod uslovima koje je vlasnik napisao, ponekad prije jednog vijeka. Ti uslovi odlučuju koliko plaćate, koliko dugo i da li će banka uopšte dati kredit.

Šta je erfpacht?

Erfpacht je ograničeno stvarno pravo ( beperkt recht ) prema članu 5:85 holandskog Građanskog zakonika (BW). Ono daje svom nosiocu, erfpachteru , pravo da drži i koristi zemljište u vlasništvu nekog drugog. Vlasnik zemljišta zadržava vlasništvo. Budući da je pravo erfpachtera registrovano u Zemljišnom registru (Kadaster), kupovina kuće na erfpacht i dalje vam daje nešto što možete prodati, staviti pod hipoteku i prenijeti na nasljedstvo, a to opstaje i nakon kasnije prodaje samog zemljišta.

Prema članu 5:85(2) BW, aktom se od vlasnika nekretnine može zahtijevati plaćanje periodičnog iznosa, kanona ili zemljišne rente. Kanon nije zakonski obavezan, ali gotovo svaki stambeni erfpacht ga ima. Pored te uplate, vlasnik nekretnine uglavnom ima pravo na korištenje koje bi imao i vlasnik, uključujući iznajmljivanje nekretnine, dok su popravke njegova odgovornost. Ne smije mijenjati namjenu nekretnine niti izvoditi radove koje uslovi rezervišu vlasniku.

Stan na erfpachtu s tekućim kanonom obično vrijedi manje od istog stana u potpunom vlasništvu, a ta razlika nije uvijek vidljiva u traženoj cijeni.

Po čemu se erfpacht razlikuje od opstala i od najma

• Erfpacht daje pravo posjedovanja i korištenja tuđeg zemljišta. Zgrade na parceli uglavnom čine dio tog prava.
• Zgrada (pravo superficija) omogućava nekome da posjeduje ili stekne zgradu, instalaciju ili sadnju na zemljištu koje pripada nekome drugom, na primjer kabel ili set solarnih panela. Može imati vlastitu otplatu i često ide uz erfpacht ili zakup, a ne samostalno.
• Najam (iznajmljivanje zgrade ili stana) je ugovor, a ne registrovano pravo: nema upisa u zemljišne knjige, nema hipoteke. Stanar plaća rentu za korištenje; stanar plaća kanonika za pravo na imovinu koje posjeduje i koje može prodati.

Poređenje vlasništva i erfpachta

Tabela na prvi pogled daje glavne razlike.

Zašto su opšti uslovi ugovora važniji od zakona

Pravo na imovinu (erfpacht) se stvara notarskim aktom i registruje u javnim registrima. Akt utvrđuje pojedinačne uslove – parcelu, rok, početni kanon, dozvoljenu upotrebu – a zatim proglašava skup opštih uslova ( algemene bepalingen ) koji se primjenjuju. Ti uslovi, a ne zakon, utvrđuju mehanizam revizije, pravila otkupa, uslove za saglasnost i ovlaštenja za raskid.

Koji uslovi se primjenjuju na vašu parcelu?

Opština nema jedan skup uslova; ima seriju, izdatu u različitim godinama, i svaka parcela je vezana serijom koja je bila na snazi ​​kada je odobrena. Amsterdam je sam izdao nekoliko takvih serija od početka dvadesetog stoljeća, a stariji setovi mogu vlasniku dati široku diskreciju u pogledu revizije i suženih prava na naknadu.

Pitanje nikada nije „koji su uslovi erfpachta u ovom gradu?“, već „koji se set primjenjuje na ovu parcelu?“. Akt o osnivanju, kao i svaki kasniji akt o izmjenama i dopunama, navodi uslove po godinama. Zamolite svog notara da pribavi taj akt i puni tekst uslova koji su u njemu navedeni, te da ih pročita – ne sažetak, ne paragraf agenta za nekretnine.

Kako se određuje renta za zemljište (kanon)?

Kanon je periodična uplata za korištenje zemljišta. Obično je to postotak koji se primjenjuje na procijenjenu vrijednost zemljišta, izračunat iz proporcije vrijednosti nekretnine ili iz objavljenog rasporeda; u Amsterdam ta proporcija se naziva citat iz Buurtstrata.

Između revizija, većina modernih uslova indeksira kanon svake godine u odnosu na indeks potrošačkih cijena. Indeksiranje nije revizija: ono prati inflaciju i predvidljivo je, dok revizija resetuje osnovnu vrijednost zemljišta i može umnožiti kanon. Ostavljanje kanona neplaćenim može na kraju koštati vlasnika zemljišta samog prava.

Koje su tri vrste erfpachta?

Engleski specifični termini obično prevode i voortdurend i eeuwigdurend kao „vječno“. To nije isto, a razlika može vrijediti mnogo novca. Pravo koje je trajnog trajanja i dalje može imati kanon koji se otkupljuje samo za jedan period, pa trajanje i otkup tretirajte kao odvojena pitanja.

Zašto je revizija toliko važna finansijski?

Za kontinuirani erfpacht, kraj perioda je trenutak kada vlasnik zemljišta može resetirati kanon na trenutnu vrijednost zemljišta. Budući da periodi traju decenijama, a vrijednosti holandskog urbanog zemljišta su naglo porasle, novi kanon može biti veliki višekratnik starog.

• Povećanje nije postepeno. Stiže u jednom koraku, na datum određen decenijama ranije.
• Mehanizam se nalazi u starim uslovima. Kod nekih starijih modela, diskreciono pravo vlasnika je široko i svaki osporavani zahtjev je ograničen na postupak procjene, a ne na sud.

Prije potpisivanja, utvrdite datum završetka tekućeg perioda, mehanizam revizije i, tamo gdje su objavljeni indikativni podaci, kakav bi bio kanon ako bi se revidirao danas. Ako je revizija već u toku, zatražite da vidite ponudu i eventualni rok za prigovore.

Može li se otkupiti zakupnina za zemljište?

Umjesto plaćanja kanona, osiguravatelj ponekad može otkupiti kanon za jednokratni iznos. Otkup za tekući period unaprijed plaća kanon samo do kraja tog perioda; obaveza se zatim obnavlja pod revidiranim uslovima, tako da imovina oglašena kao "otkupljeni kanon" može biti pokrivena samo do datuma koji je sada prilično blizu. Otkup zauvijek gasi kanon zauvijek, bez buduće revizije.

Otkup od kanona nije kupovina zemljišta: vlasništvo ostaje kod vlasnika zemljišta, prestaje samo obaveza plaćanja, a uslovi i dalje regulišu korištenje i saglasnost. Da li se otkup mora ponuditi, kako se izračunava i da li je moguć na sredini perioda, sve zavisi od uslova, a ne od opšteg zakona. To se uređuje notarski aktom i registruje. Zamolite poreskog savjetnika da potvrdi poreski tretman prije nego što se obavežete, budući da se periodični kanon i otkup kapitala ne tretiraju na isti način.

Amsterdamod kontinuiranog do trajnog erfpachta

Amsterdam Zato je ova tema važna većini međunarodnih kupaca: veliki dio gradskog stambenog fonda nalazi se na općinskom zemljištu u zakupu, što historijski nastavlja erfpacht s periodičnim revizijama.

Od 2016. godine opština izdaje trajne erfpacht za nove grantove, pod svojim opštim uslovima, i pokrenula je program koji omogućava postojećim zakupcima da pređu ( overstappen ) na trajnu zakupninu ili trajnu otkupninu. Zakupac podnosi zahtjev za ponudu, izračunatu na osnovu vrijednosti zemljišta u referentnom trenutku koji odredi opština; prihvatanje iste dovodi do akta o izmjeni, koji se registruje u Kadasteru.

Osnovica za obračun i dostupni popust su se mijenjali više puta, a kasniji aranžmani imaju svoje uslove i rokove zatvaranja koje je odredila opština, a ne zakon. Pitajte prodavca za sve već izdate ponude i potvrdite trenutnu situaciju sa opštinom u trenutku kupovine.

Slijede tri praktične tačke:

• Tačno utvrdite šta prodavac posjeduje. Kontinuirani erfpacht; kontinuirani erfpacht sa zamjenom za koju je podnesen zahtjev, ali nije završena; trajni erfpacht sa indeksiranim kanonom; i trajni erfpacht otkupljen zauvijek su četiri različite imovine po četiri različite cijene.
• Ponuda nije zamjena. Dok se izmjena i dopuna ugovora ne potpiše i ne registruje, nekretnina ostaje pod starim režimom. Da li kupac može preuzeti neizvršenu ponudu i do kada, zavisi od uslova programa.

Šta je sa erfpachtom od privatnog zemljoposjednika?

Zemljište također daju u dugoročni zakup investitori, stambene korporacije, institucionalni investitori, dobrotvorne fondacije i privatni vlasnici zemljišta. Zakon je isti, ali uslovi često nisu.

Privatni uslovi imaju tendenciju da budu manje povoljni na prepoznatljive načine: kraći ili fiksni rokovi bez nastavka; revizija u kraćim intervalima, ponekad svakih pet ili deset godina; revizija vezana za vrijednost nekretnine, a ne za zemljište, tako da vlastita poboljšanja zakupca doprinose povećanju; isključena ili ograničena naknada; i zahtjevi za široku saglasnost za iznajmljivanje, preinake i prodaju. Neke sheme usmjerene na kupce koji prvi put kupuju nekretninu, gdje prodavac zadržava zemljište kako bi snizio kupovnu cijenu, predstavljaju erfpacht konstrukcije ove vrste.

Nikada ne pretpostavljajte da privatni uslovi liče na opštinske o kojima ste možda čitali; pročitajte skup koji se odnosi na vašu parcelu.

Da li dobijate kompenzaciju kada erfpacht završi?

Kada pravo na erfpacht prestane, bivši erfpachter u principu ima pravo prema članu 5:99 BW na vrijednost zgrada, radova i zasada koje je sam podigao ili kupio od svog prethodnika, te može zadržati posjed dok se ta naknada ne isplati.

Dva su uvjeta za ovo. Prvo, prema članu 5:99(2) BW, akt može isključiti naknadu u definiranim slučajevima, na primjer kada je vlasnik nekretnine sam prekinuo pravo, a stariji privatni subjekti često koriste tu prostoriju. Drugo, to je naknada za zgrade, a ne za razliku između vrijednosti zakupa i vlasništva: zakupac čije privremeno pravo ističe ne prima tržišnu vrijednost kuće.

Hoće li banka dati kredit za kuću sa erfpachtom?

Pravo na zakup (erfpacht) može se staviti pod hipoteku, a većina holandskih zajmodavaca će davati zajmove na osnovu zakupljene imovine, ali da li će zajmodavac dati zajam na osnovu određene imovine gotovo u potpunosti zavisi od opštih uslova. Zajmodavci razmatraju vrstu prava i, ako je privremeno, preostali rok u odnosu na rok otplate zajma; da li je kanon fiksan, indeksiran ili otvoren za reviziju, i kada pada sljedeća revizija; da li bi raskid ugovora mogao uništiti njihovu sigurnost; da li moraju biti obaviješteni i da li im se mora dozvoliti da isprave neizvršenje obaveza; i da li naknada na kraju opstaje.

Standardni uslovi većih opština uglavnom su prihvaćeni od strane glavnih zajmodavaca. Privatni erfpacht je teži: prihvatljivost se mora utvrditi za taj specifičan skup uslova. Tamo gdje se traži nacionalna hipotekarna garancija (NHG), objavljena pravila NHG-a postavljaju zahtjeve za preostali rok zakupa u odnosu na rok kredita, a netradicionalna gradnja mora se pojaviti na NHG-ovoj listi prihvaćenih građevina.

Uslov finansiranja u kupoprodajnom ugovoru ne štiti ništa ako zahtjev za hipoteku nikada nije stigao do zajmodavca zajedno sa uslovima zakupa.

A šta je s porezom?

Za kuću u kojoj živite, periodična plaćanja zakupnine za zemljište se odbijaju od poreza na dohodak u Holandiji kao troškovi vašeg vlastitog doma ( eigen woning ). Jednokratni iznos za otkup zakupnine za zemljište se ne odbija. Ako pozajmite novac za otkup zakupnine za zemljište, kamata na taj kredit se u principu može odbiti od kamate na hipoteku. Provjerite svoju situaciju s poreskim savjetnikom; mi ne savjetujemo o poreskom strukturiranju.

Šta se dešava prilikom prodaje: saglasnost i zaostaci

Pravo na posjed (erfpacht) se može prenijeti, ali akt može zahtijevati saglasnost vlasnika zemljišta za prijenos ili podjelu prava; ako se saglasnost odbije bez opravdanih razloga, okružni sud (kantonrechter) može je zamijeniti odobrenjem (Član 5:91 BW). U većini opština saglasnost je formalnost, ali je nikada ne pretpostavljajte: vremenski okvir mora odgovarati završetku, a uslovi mogu zahtijevati da nema zaostalih obaveza i neriješenih kršenja obaveza.

Zaostale obaveze slijede samo pravo: prema članu 5:92 BW, kupac i prodavac su solidarno odgovorni za kanonsku obavezu koja je dospjela u pet godina prije prijenosa. Notar treba pribaviti pisanu izjavu od vlasnika zemljišta o kanonskoj situaciji, svim optužbama i svim navodnim kršenjima prije završetka.

Može li zemljoposjednik okončati erfpacht?

Prema Članu 5:87(2) BW, vlasnik zemljišta može raskinuti erfpacht (zakon o neplaćanju dugova) ako je erfpacht neplaćen dvije godine zaredom ili ako je erfpachter ozbiljno prekršio druge obaveze. Formalnosti su stroge i dijelom postoje da bi zaštitile zajmodavca: raskid se vrši nalogom sudskog izvršitelja, uz prethodnu obavijest, a mora se uručiti u roku od osam dana svakome ko je registrovan kao hipotekarni povjerilac ili drugi nosilac prava, tako da banka ima priliku da interveniše i izmiri zaostale obaveze. Odvojeno, nakon što prođe 25 godina od nastanka erfpachta, bilo koja stranka može zatražiti od suda da ga izmijeni ili raskine zbog nepredviđenih okolnosti (Član 5:97 BW) – uzak put, a ne pravni lijek protiv erfpachta koji je jednostavno postao skup.

Šta biste trebali provjeriti kao kupac?

Ugovor o kupoprodaji i opšti uslovi određuju vaše troškove i rizike, stoga ih provjerite prije nego što potpišete kupoprodajni ugovor i istekne njegov trodnevni period razmišljanja.

• Pribavite registrovani osnivački akt, svaki kasniji akt o izmjeni ili otkupu, te puni tekst opštih uslova po godinama.
• Provjerite da li je pravo privremeno, trajno ili trajno, kao i tačan datum isteka ili završetka perioda.
• Provjerite trenutni kanon, njegovu osnovu za indeksiranje, datum sljedeće revizije i da li je otkupljen, a ako jeste do kada.
• Zatražite pisanu izjavu od vlasnika zemljišta o zaostalim plaćanjima, troškovima i navodnim kršenjima; zajednički ste odgovorni za pet godina zaostalih plaćanja (Član 5:92 BW).
• Pribavite pismenu potvrdu od vašeg kreditora, i od NHG-a gdje je to relevantno, da će finansirati pod ovim uslovima.
• In Amsterdam: provjerite trenutno objavljeni stav općine o promjeni na dan kupovine.

Šta biste trebali provjeriti kao prodavač?

Kupac, notar i zajmodavac će tražiti erfpacht dokumente, a praznine odgađaju završetak ili smanjuju cijenu.

• Prikupite osnivački akt, sve izmjene ili akte o otkupu i primjenjive opšte uslove.
• Provjerite da li je za prijenos potrebna saglasnost vlasnika zemljišta (Član 5:91 BW) i koliko vremena to traje.
• Platite sve zaostale obaveze prema kanonima prije završetka i zatražite izjavu vlasnika zemljišta rano.
• Precizno opišite pravo u detaljima: trajno ili trajno, otkupljeno do kada i sve ponude za zamjenu za koje je podnesena prijava ili su ispunjene.
• Objavite svaki postupak revizije ili promjene koji je u toku, zajedno s ponudom i njenim rokom.

Šta biste trebali provjeriti kao preduzeće?

Za poslovne prostore, dozvoljena namjena navedena u aktu je najvažnija, jer promjena namjene često zahtijeva saglasnost vlasnika zemljišta, a ponekad i veću rentu za zemljište.

• Provjerite da li dozvoljena upotreba u vlasničkom dokumentu odgovara vašoj aktivnosti, na primjer, kancelarijskim, maloprodajnim, ugostiteljskim ili industrijskim djelatnostima.
• Provjerite uslove za saglasnost i dodatne uplate za promjenu namjene, proširenje ili podjelu na jedinice.
• Provjerite uslove aktivnosti i uticaj na okolinu na industrijskim lokacijama.
• Uporedite ukupne troškove zakupnine zemljišta tokom planiranog perioda vlasništva, uključujući očekivanu ponovnu procjenu.
• Ako vam je potreban samo prostor za korištenje, uporedite to sa iznajmljivanjem, gdje se primjenjuju pravila o zakupu iz članova 7:230a i 7:290 BW.

Šta možemo učiniti za vas sa erfpachtom?

Naši advokati za nekretnine savjetuju kupce, prodavce i vlasnike o uslovima zakupa; za pitanja o najmu, pogledajte stranicu našeg advokata za nekretnine .

• Čitamo vlasnički list i opšte uslove koji se primjenjuju na vašu parcelu i sažimamo rizike prije nego što potpišete.
• Provjeravamo datum i mehanizam revizije, kao i učinak ponude za otkup ili zamjenu.
• Pregledamo kupoprodajni ugovor, uključujući uslove finansiranja i klauzule o erfpachtu.
• Odgovaramo na ponude za reviziju i pomažemo u postupku procjene ili prigovora.
• Djelujemo u vaše ime kada vlasnik zemljišta odbije saglasnost ili prijeti raskidom ugovora prema članu 5:87 Građanskog ugovora.

rezime

• Erfpacht daje registrovano pravo posjedovanja i korištenja tuđeg zemljišta; ne posjedujete samo zemljište.
• Opći uvjeti navedeni u aktu, a ne opći zakon, određuju pravila o kanonu, reviziji, saglasnosti i raskidu koja se primjenjuju na vas.
• Kontinuirani erfpacht nosi rizik revizije na kraju svakog perioda; trajni erfpacht ga ne nosi, ali "trajni" u engleskim detaljima može opisati obje vrste.
• In Amsterdam, provjerite da li je ponuđen, podnesen zahtjev ili završen prelazak na trajnu erfpacht, budući da se radi o različitoj imovini po različitim cijenama.
• Prije potpisivanja, pribavite registrovani vlasnički list, primjenjive uslove i pismenu potvrdu od vašeg kreditora da će finansirati nekretninu pod tim uslovima.

Često Postavljena Pitanja