Deložacija u Holandiji: postupak od poziva do sudskog izvršitelja

Deložacija u Nizozemskoj je proces kojim upravlja sud. Stanodavac ga ne može sam okončati, a stanar rijetko bude iseljen preko noći. Između prve propuštene uplate i kamiona za iseljenje nalaze se zahtjev za iseljenje, poziv na sud, saslušanje, presuda i objava sudskog izvršitelja. Ovaj članak utvrđuje taj redoslijed, vrijeme, troškove i gdje svaka strana ima prostora za djelovanje.

Osnovno pravilo: nema deložacije bez sudskog naloga

Stanodavac nikada ne smije deložirati po vlastitom nahođenju. Prekid najma i iseljenje iz nekretnine su odvojene odluke i obje pripadaju sudu. Dok sudija ne odobri nalog za deložaciju i sudski izvršitelj ga ne sprovede, stanar može ostati, bez obzira na zaostale obaveze i šta god ugovor kaže.

On ne smije:

• promijeniti brave ili postaviti lanac;
• isključiti vodu, plin, struju ili grijanje kako bi se stanar iselio;
• ukloniti, uskladištiti ili odložiti stvari stanara;
• ući u stan bez njegovog pristanka, bez obzira da li je njegov vlasnik ili ne.

Holandski zakon ovo naziva samopomoćnim osiguranjem (eigenrichting ) i to je nezakonito. Stanar može pokrenuti privremenu zabranu ( kort geding ) i obično se vraća u roku od nekoliko dana, a stanodavcu se nalaže da vrati pristup pod prijetnjom dnevne kazne i da bude odgovoran za nastalu štetu. Ulazak u stan protiv volje stanara također može predstavljati krivično djelo huisvredebreuk (član 138 Sr). Stanodavac koji mijenja brave pretvara slučaj koji bi vjerovatno dobio u onaj koji će sigurno izgubiti.

Dva puta: opzegging i ontbinding

Raskid putem obavijesti (opzegging)

Opzegging je raskid najma stambenog prostora pismenom obavijesti, poslanom preporučenom poštom, na osnovu jednog od zakonskih osnova sa zatvorene liste. Oni se pojavljuju u članovima o prestanku najma u Knjizi 7, Naslovu 4, Odjeljku 5 BW (članovi 271 do 282 BW): da se stanar nije ponašao kao dobar stanar, da stanodavcu hitno treba nekretnina za vlastitu upotrebu ( dringend eigen gebruik ), da stanar odbija razumnu ponudu novog ugovora i da je nekretnina potrebna za rušenje ili preuređenje.

Otkazni rokovi traju od tri mjeseca za zakup kraći od godinu dana, produžavajući se za mjesec dana svake daljnje godine do maksimalno šest mjeseci. Sam otkazni rok ne prekida ništa: osim ako zakupac ne da pismenu saglasnost, zakup se nastavlja po sili zakona dok sud ne odluči drugačije, a stanodavac mora tužiti. Ugovori o najamnini na određeno vrijeme također su ograničeni Zakonom o najmu na određeno vrijeme (Wet vaste huurcontracten), koji je stupio na snagu 1. jula 2024. godine, a kojim je zakup na neodređeno vrijeme vraćen kao glavno pravilo, tako da stanodavac koji je pretpostavio da će mu ugovor isteći može imati zakup na neodređeno vrijeme.

Raskid zbog kršenja (obavezujuće)

Član 6:265 BW predviđa da svako neizvršenje obaveza daje drugoj strani ovlaštenje za raskid ugovora, osim ako taj propust, s obzirom na njegovu posebnu prirodu ili manji značaj, ne opravdava raskid. Za stambene objekte to ovlaštenje se ne vrši doslovno: član 7:231 BW zadržava pravo raskida zakupa izgrađenog prostora na sudu. Izuzetak je administrativno zatvaranje nekretnine, prema članu 13b Zakona o opijumu ili članu 174a Zakona o opštinama, gdje stanodavac može raskinuti ugovor bez odlaska na sud.

In zaostale rente cases ontbinding is almost always the route. No notice period runs first, the facts need not fit a closed list, and the landlord can combine the money claim, dissolution and eviction in one summons. The same approach serves for nuisance, unauthorised subletting and cannabis cultivation.

Koliko je dovoljno? Prag tolerancije

Riječi „osim ako propust, s obzirom na njegovu posebnu prirodu ili manji značaj, ne opravdava raskid“ glavna su odbrana stanara. U svojoj štetnoj presudi od 28. septembra 2018. (ECLI:NL:HR:2018:1810) Hoge Raad je potvrdio kako test funkcionira. To je glavno pravilo s izuzetkom: svako kršenje u principu daje ovlaštenje za raskid; stanodavac dokazuje kršenje, a stanar mora utvrditi izuzetak. Izuzetak nije ograničen na faktore navedene u zakonu - sve okolnosti mogu se procijeniti, uključujući interes stanara da zadrži svoj dom, a sud ih mora procijeniti čak i u slučaju neizvršenja obaveza.

Dakle, jedno zakašnjelo plaćanje ili mali preostali saldo neće rezultirati nalogom za deložaciju. Ali ne postoji ni prag u mjesecima nakon kojeg slijedi razvod: nijedan zakon, niti nacionalna smjernica sudova, ne određuje ga. Zaostaci koji traju nekoliko mjeseci su u praksi tačka u kojoj stanodavci podnose tužbu i u kojoj tužba ima stvarne šanse, ali ta cifra sama po sebi ne odlučuje ništa - sud i dalje mora odvagnuti kršenje u odnosu na sve što Hoge Raad zahtijeva da odvagne, i može odbiti razvod kod većih zaostalih obaveza ili ga dozvoliti kod manjih.

Granični slučajevi se podjednako oslanjaju na ponašanje kao i na aritmetiku: da li je stanar odgovorio na pismo zahtjeva, da li je ponuđen i raskinut dogovor, te da li je tražena pomoć za otplatu duga.

Uobičajena procedura, korak po korak

Sporovi oko najma rješavaju se pred okružnim sudom ( kantonrechter ), bez obzira na iznos spora, a počinju pozivom sudskog izvršitelja ( dagvaarding ). Advokat nije obavezan, iako je uobičajen na strani stanodavca, a često je odlučujući na strani stanara.

Od početka do kraja, slučaj zaostalih dugova koji nije branjen obično traje tri do pet mjeseci. To, i svaki interval u tabeli, tretirajte kao praksu, a ne kao pravo: osim minimalnog roka za obavještenje o samom deložiranju, nijedan od ovih perioda nije zakonski utvrđen. Sud određuje datum iseljenja u svojoj presudi, a vrijeme do ročišta i presude slijedi proceduralna pravila za predmete podokružnog suda i opterećenje određenog suda, o čemu Rechtspraak izvještava u svojim objavljenim podacima o protoku. Slučaj u kojem je branjen, ili onaj u kojem se stanar pridržava dogovora, traje duže i često se uopće završava bez deložacije.

Privremena izvršnost i žalba

Presuda o deložaciji se obično proglašava privremeno izvršnom ( uitvoerbaar bij voorraad ) prema članu 233 Rv. Ovo je ono što stanari najčešće pogrešno shvataju: žalba, uređena članovima o hoger beroep-u, uključujući član 350 Rv, sama po sebi ne obustavlja izvršenje. Stanodavac može deložirati dok je odluka u toku.

Stanar može zatražiti od apelacionog suda da obustavi izvršenje, na osnovu ograničenog testa koji obično zahtijeva pravnu ili činjeničnu grešku ili hitan slučaj koji prvi sudija nije mogao procijeniti. Alternativno, može pokrenuti spor oko izvršenja ( executiegeschil ) pred sudijom za privremene mjere u skladu sa članom 438 Rv, tvrdeći da izvršenje presude sada predstavlja zloupotrebu prava. Ni jedno ni drugo nije ponovno pokretanje postupka. Oba pretpostavljaju žalbu podnesenu u roku, a rok je kratak: tri mjeseca od dana presude u redovnom slučaju, ali samo četiri sedmice od presude u kort geding (član 339 Rv).

Put privremene zabrane (kort geding)

Kort geding je skraćeni postupak pred sudijom za privremene mjere ( voorzieningenrechter ) prema članovima koji počinju članom 254 Rv. On donosi privremenu odluku, obično u roku od nekoliko sedmica, ali ne može raskinuti ugovor. To je ključno ograničenje: stanodavac ne može dobiti obavezujuće rješenje u kort gedingu, već samo nalog za iseljenje.

Stanodavcu je otvoreno samo kada je zahtjev hitan i ishod redovnog postupka nije ozbiljno doveden u pitanje - ozbiljno uznemiravanje, kriminalno korištenje imovine, nastavak korištenja nakon što je zakupni odnos očigledno završio ili korištenje bez vlasničkog lista. Jednostavan slučaj zaostalih obaveza rijetko ispunjava uslove: interes stanara za njegov dom nadmašuje interes stanodavca za brzinu.

Za stanare je to barem podjednako korisno: to je instrument protiv stanodavca koji je promijenio brave i za zaustavljanje najavljenog iseljenja kada su se okolnosti odlučno promijenile.

Bespravni stanari, poslovni prostori i stanari bez vlasničkog lista

Squatters

Skvotiranje je krivično djelo i postoje dva puta: građanska tužba vlasnika ili odobrenje javnog tužioca. U svojoj presudi od 28. oktobra 2011. (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880) Hoge Raad je utvrdio da je deložacija po krivičnom postupku toliko ozbiljno miješanje u pravo na poštovanje doma prema članu 8. Evropske konvencije o ljudskim pravima da zahtijeva prethodnu sudsku reviziju: vlasti to moraju pismeno najaviti, ostaviti najmanje sedam dana za kort geding i čekati odluku sudije, osim u izuzetnim okolnostima kao što je prijetnja javnoj sigurnosti.

Poslovni prostor

Tenants of retail and hospitality premises under articles 290 and following BW have their own regime of terms and termination grounds. Tenants of other business premises, mainly offices and industrial space, fall under article 7:230a BW; the distinction is set out in our article on commercial leases under articles 290 and 230a: once the tenancy has ended and notice to vacate given, the tenant may ask the subdistrict court to extend the period for vacating, and the eviction is suspended while that application is pending. The application must be made within two months of the announced date for vacating, and the court may grant at most three extensions of one year each.

Stanari bez vlasništva

Neko u nekretnini bez ugovora - bivši partner stanara koji je ostao, gost koji neće da se iseli, stanar pod isteklim ugovorom protiv skvotiranja - nema sigurnost vlasništva, a ovo su najjasniji slučajevi kort gedinga. Oprez je da se aranžman označen kao antiskvoterski ponekad, na osnovu činjenica, smatra zakupom, sa zaštitom koja to donosi.

Sudski izvršitelj, objava i stvari

Samo sudski izvršitelj ( gerechtsdeurwaarder ) može provesti nalog za deložaciju, a on je javni službenik, a ne zaposlenik stanodavca. On uručuje presudu, nalaže stanaru da se iseli, a zatim objavljuje deložaciju daljnjim postupkom. Prisilna deložacija uređena je članovima o prisilnom deložiranju, članovima 555 do 562 Rv. Član 555 Rv propisuje minimalni period od tri dana između tog naloga i deložacije; taj kratki zakonski minimum nije duži dobrovoljni period dat u presudi.

Na dan kada se dogodi, sudski izvršitelj može pozvati policiju da dobije pristup i održi red, kao i bravara. Stanodavac prvo organizuje i plaća selidbe, a ostavljene stvari se iznose. Šta se s njima dešava više nije stvar lokalne prakse. Opština mora oduzeti robu i uskladištiti je, na trošak stranke koja sprovodi presudu, a na to skladištenje se primjenjuju pravila o administrativnom izvršenju (član 556 Rv, koji se poziva na članove 5:29 i 5:30 Awb). Skladištenje traje do trinaest sedmica, nakon čega se roba može prodati ili uništiti; u slučaju prodaje, bivši vlasnik zadržava pravo na prihod tri godine. Roba koja nema razumnu vrijednost za svog vlasnika, kao i sve što je opasno ili kvarljivo, može se odmah prodati. Troškovi stižu do stanodavca preko stanodavca, a ne putem računa od opštine.

Deložacija se može otkazati do posljednjeg trenutka. Sudski izvršitelji rutinski zaustavljaju deložaciju kada su dugovanja i troškovi plaćeni u potpunosti ili kada se postigne dogovor i stanodavac naloži obustavu. Ali fleksibilnost naglo opada kada se angažuju selioci.

Troškovi i ko na kraju plaća

Sudski troškovi (Griffierecht) in subdistrict cases depend on the value of the claim and on whether the claimant is a company, an individual, or a party of limited means, who pays a low flat rate in most brackets. The brackets and the amounts are fixed by law, adjusted with effect from 1 January each year, and published in the table the Rechtspraak maintains; the rate that applies is the one in force when the case is brought. No VAT is charged on the court fee.

To that add the bailiff’s charges, which are fixed by the Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders and indexed with effect from 1 January each year. Serving an enforceable judgment carries a modest tariff; the forced eviction itself costs a multiple of it. The current tariffs are published with that decree, and the bailiff will quote them on request. Removal, storage and the landlord’s own legal fees sit on top of those tariffs and are not fixed by anything, so the total turns on the size of the property and the state in which it is left.

Gubitnička strana plaća troškove pobjednika, ali holandski nalog o troškovima je fiksni doprinos, a ne puna odšteta, i obično je znatno ispod stvarnih zakonskih troškova. Za stanodavca, uspješna deložacija često i dalje predstavlja finansijski gubitak, jer se nalog i zaostale obaveze izvršavaju protiv stanara koji po definiciji nema novca. Za stanara, gubitak znači zaostale obaveze, kamate, sudske i sudske troškove, iseljenje i skladištenje, pored pronalaska mjesta za život - a dug opstaje i nakon deložacije.

Stanari u ranjivom položaju

Imati djecu ne daje stanaru pravo da ostane, ali je to okolnost koja se razmatra u okviru izuzetka u članu 6:265 BW i snažan razlog da sudija vrši pritisak na obje strane prema dogovoru. Sudovi često donose presudu "posljednje šanse": nalažu se raskid i deložacija, ali se ne izvršavaju sve dok stanar poštuje dogovoreni raspored.

Stanar koji je primljen u zakonski sporazum o restrukturiranju duga je još jači, jer moratorij ograničava ono što pojedinačni povjerioci mogu primijeniti. Prema članu 305. Zakona o stečaju, stanodavac ne može raskinuti zakupni ugovor ili deložirati na osnovu zaostalih dugova zakupnine koji su nastali prije stupanja na snagu sporazuma o restrukturiranju duga, a deložacija koja je već u toku po tom starom dugu se obustavlja po sili zakona. Zaštita je uslovna: stanar mora platiti svaku padajuću ratu zakupnine na vrijeme od tada nadalje, a nova zaostala dugovanja obnavljaju ovlaštenje stanodavca da raskine zakupni ugovor i deložira. Stanar koji se suočava s deložacijom treba odmah podnijeti zahtjev za pomoć općinskog duga; stanodavac treba provjeriti da li je zahtjev već u toku.

Od 1. januara 2021. godine, Holandija ima nacionalni sistem ranog upozoravanja. Stanodavci, dobavljači energije, kompanije za vodu i zdravstvena osiguranja moraju prijaviti zaostale obaveze općini, bez saglasnosti stanara, nakon što njihovi vlastiti napori naplate ne uspiju. Prema Zakonu o zajedničkoj naplati dugova (Wet gemeentelijke schuldhulpverlening), općina mora odgovoriti na svaki signal ponudom za prvi razgovor; članovi 3 i 4 tog Zakona to zahtijevaju u roku od četiri sedmice ili tri radna dana kada je situacija hitna - neposredna deložacija je standardni primjer. Stambene korporacije tretiraju informiranje javnosti kao preduvjet za postupak.

Praktično vodstvo

Za stanodavce:

• Nikad ne uzimajte stvar u svoje ruke.
• Dokumentujte sve: knjigu stanarine, podsjetnike, pismo zahtjeva, ponude za dogovor, datirane pritužbe komšija.
• Uručite pismenu obavijest o neizvršenju obaveza prije podnošenja tužbe i dozvolite da zaostaci jasno pređu prag tolerancije, umjesto da tužite prerano i izgubite spor na osnovu izuzetka.
• Prijavite zaostale obaveze općini gdje je to potrebno i budite u mogućnosti da ih dokažete.

Za zakupce:

• Ne ignorišite poziv; slučaj u kojem ste dobili odbranu se veoma razlikuje od izostanka sa sudskog postupka.
• Prisustvujte saslušanju ili unaprijed podnesite pismenu odbranu; besplatno je i nije vam potreban advokat.
• Odmah se prijavite za pomoć za općinski dug, donesite dokaz na saslušanje i redovno plaćajte nešto čak i ako ne možete sve platiti.
• Ako je stanodavac promijenio brave ili isključio komunalije, potražite savjet istog dana.
• Imajte na umu da žalba sama po sebi neće zaustaviti deložaciju.

Law & More acts for landlords and for tenants in eviction proceedings before the subdistrict court and in kort geding, from the demand letter through to the bailiff. Because a defended case runs very differently from a default, and because an appeal does not by itself stop an eviction, please contact us as soon as a summons or a notice to vacate arrives.