Mnogi stanodavci se suočavaju s istim pitanjem. Prihodi od najma opadaju, dok troškovi održavanja, porezi i drugi rashodi nastavljaju rasti. Stoga je prirodno razmotriti da li bi nekretnina mogla biti bolje iznajmljena u privatnom sektoru. Ali kada je to zapravo dozvoljeno? I možete li jednostavno pretvoriti reguliranu nekretninu za iznajmljivanje u privatni sektor?
Kratak odgovor: ne, obično ne tokom tekućeg najma. Vaše mogućnosti su ograničene sve dok trenutni stanar živi u nekretnini. Uprkos tome, postoje putevi koji mogu vremenom voditi od regulisane rente do privatnog sektora. Ovaj blog objašnjava koja su pravila, gdje leže mogućnosti i gdje stanodavci često griješe.
Prvo osnove: kada je nekretnina regulirana, a kada nije?
Da li nekretnina spada pod regulisanu rentu ili u privatni sektor zavisi od sistema vrednovanja stambenih nekretnina, poznatog na holandskom kao woningwaarderingsstelsel (WWS). Ovaj sistem zasnovan na bodovima procjenjuje kvalitet nekretnine na osnovu faktora koji uključuju površinu, sadržaje poput kuhinje i kupatila, vrijednost opštinske nekretnine (WOZ), energetsku oznaku i stanje nekretnine.
Tek kada nekretnina dostigne dovoljan broj bodova u relevantnom trenutku, iznajmljivanje u privatnom sektoru može postati moguće. To znači da nije bitna samo renta koju želite naplatiti - ono što je iznad svega važno je pravna klasifikacija nekretnine u trenutku početka iznajmljivanja.
Ovo je ključna stvar: ne možete kasnije pretvoriti postojeći ugovor o reguliranom najmu u privatni sektor samo zato što se tržište promijenilo ili je vrijednost nekretnine porasla.
Tokom tekućeg najma: gotovo da nema prostora za manevrisanje
Ako zakupac živi u nekretnini na osnovu regulisanog ugovora, ne možete jednostrano povećati stanarinu na nivo privatnog sektora. Zakupac ima i sigurnost vlasništva i zaštitu cijene stanarine. To je upravo suština regulisanog najma.
Mnogi stanodavci vjeruju da je promjena stanodavca moguća kada tržišna vrijednost nekretnine poraste, kada se poveća vrijednost općinske imovine ili kada se nekretnina poboljša. Ali te okolnosti gotovo nikada nisu same po sebi dovoljne da postojeći regulirani zakupni ugovor pretvore u ugovor privatnog sektora.
Sporazumi sa stanarom: manje jednostavni nego što se čini
Ponekad se pretpostavlja da se stanodavac i zakupac mogu jednostavno dogovoriti da će nekretnina od sada pripasti privatnom sektoru. U teoriji je to zamislivo, ali u praksi rijetko je pravno siguran put. Zakon o najmu stambenih prostora sadrži veliki broj obaveznih propisa osmišljenih da zaštite zakupce.
To znači da nije svaki sporazum automatski važeći, čak i ako se čini da su obje strane saglasne. Ako sporazum efektivno rezultira time da stanar izgubi zaštitu na koju ima pravo, taj sporazum se kasnije može poništiti. Stoga za stanodavce ovo uglavnom nije razuman put bez prethodne odgovarajuće pravne provjere.
Najrealniji put: ponovno iznajmljivanje nakon što stanar ode
Za većinu stanodavaca, prava prilika se javlja tek kada nekretnina postane prazna. Nakon što zakupac ode, prilikom ponovnog iznajmljivanja možete ponovo procijeniti u koji segment nekretnina spada. U tom trenutku relevantna pitanja su: koliko bodova nekretnina trenutno ima, da li je to svrstava u regulisanu rentu, segment srednjeg tržišta ili privatni sektor, i koju početnu rentu možete legalno dogovoriti?
Za mnoge stanodavce ovo je prirodna prekretnica. Ne tokom postojećeg zakupnog ugovora, već u trenutku kada se pojavi novi stanar.
Traženje veće kirije nije rješenje
Ovo je uobičajena greška. Neki stanodavci jednostavno u ugovor stave višu rentu i pretpostavljaju da nekretnina stoga spada u privatni sektor. Ali ako nekretnina ne ispunjava uslove za iznajmljivanje u privatnom sektoru prema sistemu bodova, stanar kasnije može osporiti rentu. Ona će tada biti vraćena na regulisani nivo, potencijalno uz obavezu otplate.
Praktična lekcija je jednostavna: prvo utvrdite da li se nekretnina može slobodno iznajmljivati, a zatim odredite cijenu rente.
Poboljšanje nekretnine: često najpametnija priprema
Ako vam je cilj da se s vremenom preselite u privatni sektor, može biti vrijedno napraviti ciljana poboljšanja na nekretnini. Ne pomaže svaka investicija, ali neke promjene zaista mogu dodati bodove. Razmislite o poboljšanjima održivosti i boljoj energetskoj oznaci, renoviranju kuhinje ili kupaonice, poboljšanjima strukturne kvalitete ili boljim sadržajima i završnim obradama.
Kozmetički radovi obično nisu dovoljni. Poboljšanja moraju biti ona koja se zaista računaju u sistem bodovanja. Zato je logično prvo provesti procjenu bodova, a tek nakon toga investirati. Na taj način znate hoće li vas renoviranje zaista gurnuti preko praga ili biste trošili novac bez ikakve pravne koristi.
Privremeni ugovori nisu izlaz
Neki stanodavci se nadaju da će korištenjem ugovora o privremenom najmu dobiti veću kontrolu nad time kada nekretnina postane prazna. Međutim, privremeni ugovori su strogo ograničeni od 2024. godine. U mnogim slučajevima, početna tačka je sada kada zakupac dobija ugovor na neodređeno vrijeme. Svako ko pokuša stvoriti veću fleksibilnost kroz privremeni aranžman rizikuje da zakupac ima punu sigurnost zakupa bez obzira na sve. Kao strategija za prelazak sa regulisane rente na privatni sektor, privremeni najam je rijetko pouzdan.
Ne zaboravite na segment srednjeg tržišta
Tržište najma više se ne sastoji samo od regulirane rente i privatnog sektora. Srednji segment igra sve važniju ulogu. Nekretnina koja izgleda ekonomski atraktivno za privatni sektor i dalje može zakonski podlijegati restriktivnijim pravilima najma. Zato prilikom ponovnog iznajmljivanja nije dovoljno samo pitati da li je moguć najam u privatnom sektoru. Također je potrebno provjeriti da li nekretnina pripada srednjem segmentu tržišta.
Praktični plan korak po korak
Želite li, kao stanodavac, znati da li vaša nekretnina može prijeći u privatni sektor? Prođite kroz sljedeće korake po redu. Počnite mapiranjem trenutne situacije sa zakupom: vrsta ugovora, kada je zakup počeo, trenutna zakupnina i položaj zakupca. Zatim provedite ažuriranu procjenu bodova - ne instinktivno, već konkretno i uz odgovarajuću osnovu. Zatim, procijenite da li bi se nekretnina mogla deregulirati u trenutku ponovnog iznajmljivanja. Nakon toga, istražite koja bi poboljšanja dodala dodatne bodove i provedite analizu troškova i koristi. Zakupninu odredite tek nakon pravnog pregleda, a ugovore i strategiju unaprijed procijenite od strane stručnjaka.
Šta ovo znači za vas u praksi?
Kao stanodavac, vaše mogućnosti tokom tekućeg najma su ograničene. Najbolje prilike se javljaju kada nekretnina postane prazna i vi je ponovo iznajmite. Tada možete procijeniti da li se nekretnina kvalifikuje za drugi segment na osnovu svog broja bodova i da li se investicije isplate.
Prelazak sa regulisane rente na privatni sektor nije prelazak koji možete jednostavno okrenuti. To je strateški trenutak koji zahtijeva solidnu procjenu bodova, razumijevanje trenutnih pravila najma, realno planiranje i ponekad početna ulaganja. Najmodavci koji se dobro pripreme izbjegavaju sporove kasnije i donose bolje informisane odluke o povratu i strategiji najma.
Želite li znati da li vaša nekretnina ispunjava uslove za iznajmljivanje u privatnom sektoru kada je ponovo iznajmite? Počnite tako što ćete pravilno procijeniti broj bodova i legalni status iznajmljivanja. Upravo na tom presjeku se u praksi prave mnoge greške, a temeljit pregled prije toga može spriječiti veliki finansijski rizik.
