Promjena poreza na transfer: početnici i investitori obraćaju pažnju!

Porez na prenos vlasništva nad nekretninama u Holandiji naplaćuje se po različitim stopama, ovisno o tome ko kupuje i zašto. Snižena stopa primjenjuje se na nekretninu koju će kupac koristiti kao svoje glavno prebivalište, oslobođenje od poreza na nekretnine primjenjuje se na mlađe kupce prve nekretnine unutar određenog vrijednosnog ograničenja, a znatno viša opšta stopa primjenjuje se na nekretnine stečene za investiciju ili iznajmljivanje. Stope i ograničenje vrijednosti utvrđuju se godišnje, tako da je bitna cifra ona koja važi na dan prenosa.

Dvije tačke uzrokuju većinu sporova. Snižena stopa zavisi od pisane izjave o namjeravanom glavnom prebivalištu, sačinjene prije prijenosa i naknadno procijenjene na osnovu stvarnog stanja. Stopa se određuje u trenutku primopredaje pred notara, a ne u trenutku potpisivanja kupoprodajnog ugovora – što datum završetka čini finansijskom, ali i praktičnom odlukom.

Dvije mjere

Da bi se ostvario gore opisani cilj računa, u polju poreza na transfer uvest će se dvije promjene ili barem mjere od 2021. godine. Očekuje se da će to povećati broj stambenih transakcija od strane kupaca startera i smanjiti stambene transakcije od strane investitora.

Prva mjera u ovom kontekstu odnosi se na startere i, ukratko, podrazumijeva oslobađanje od poreza na promet. Drugim riječima, početnici više ne moraju plaćati porez na promet od 1. januara 2021. godine, tako da im kupovina kuće postaje znatno jeftinija. Kao rezultat izuzeća, ukupni troškovi koji se odnose na kupovinu kuće, u zavisnosti od povećanja vrijednosti domova, će se zaista smanjiti.

Napomena: oslobođenje je jednokratno i cijena kuće ne smije prelaziti 400,000 € od 1. aprila 2021. godine. Osim toga, oslobođenje se primjenjuje samo kada se prijenos vlasništva izvrši kod notara 1. januara 2021. godine ili kasnije, a trenutak potpisivanja ugovora o kupoprodaji nije odlučujući.

Druga mjera se odnosi na investitore i znači da će se njihova sticanja oporezovati po višoj opštoj stopi od 1. januara 2021. godine. Ova stopa će biti povećana sa 6% na 8% na navedeni datum. Za razliku od početnika, investitorima tako postaje skuplje kupovina kuće. Za njih će se ukupni troškovi vezani za kupovinu kuće povećati kao rezultat povećanja stope poreza na promet.

Uzgred, ova stopa ne oporezuje samo stjecanje nestambenog prostora, uključujući poslovni prostor, već i stjecanje stanova koji se neće koristiti ili će se samo privremeno koristiti kao glavno stanovanje. U tom kontekstu, prema obrazloženju zakona za usklađivanje poreza na promet, uzmite u obzir, na primjer, kuću za odmor, kuću koju roditelji kupuju za svoje dijete i kuće koje ne kupuju fizička lica, već pravna lica. lica kao što su stambene kompanije.

Starter ili investitor?

Ali koju mjeru treba imati na umu? Drugim riječima, da li ste početnik ili investitor? Da li neko zaista prvi put ulazi na tržište vlasničkih stambenih objekata, a nikada ranije nije stekao kuću, može se uzeti kao polazna tačka za odgovor na ovo pitanje.

Međutim, ko ispunjava uslove za početno oslobađanje i na koga se odnosi povećanje stope poreza na promet, ne utvrđuje se na osnovu ovog kriterijuma. Za izuzeće nije važno da li ste kao kupac već posjedovali kuću. Drugim riječima, kuća ne mora biti vaša prva kuća u kojoj stanuju vlasnici da biste imali pravo na izuzeće.

Račun za usklađivanje poreza na transfer koristi potpuno drugačiju polaznu osnovu. Hoćete li biti klasificirani kao starter i imate li šanse za izuzeće od startera, ovisi o tri kumulativna kriterija. Kriteriji su sljedeći:

• Starost sticaoca. Da biste se smatrali početnikom, morate imati između 18 i 35 godina. U računu se koristi gornja granica od 35 jer je istraga AFM-a pokazala da je u prosjeku teže snositi troškove za kupca mlađeg od 35 godina. Osim toga, za primjenu izuzeća sa donjom granicom od 18 godina, važi uslov da ste punoljetni.
• Svrha ove donje granice je da spriječi nepravilnu upotrebu izuzeća za početnike: nije moguće da pravni zastupnici koriste izuzeće prilikom kupovine kuće na ime maloljetnog djeteta. Nadalje, starosne granice se moraju primjenjivati ​​po sticaocu, čak i u slučaju da jedan stan stječe više sticalaca zajedno. Ako je jedan od sticaoca stariji od 15 godina, za ovog kupca važi: nema izuzeća sa njegove strane.
• Sticalac prethodno nije primijenio ovo izuzećeKao što je spomenuto, oslobođenje od poreza za osnivače preduzeća može se koristiti samo jednom. Kako biste osigurali da se ovo pravilo ne prekrši, morate jasno, čvrsto i bez primjedbi pismeno izjaviti da prethodno niste primjenjivali oslobođenje od poreza za osnivače preduzeća. Ovu pismenu izjavu zatim morate dostaviti notaru kako biste zatražili oslobođenje od poreza na prenos vlasništva.
• U principu, građansko-pravni notar se može osloniti na ovu pisanu izjavu, osim ako je znao da je ova izjava data pogrešno. Ako se nakon toga pokaže da ste vi kao sticalac ranije primijenili izuzeće uprkos datoj izjavi, dodatna procjena će se ipak izvršiti.
• Kupac koristi kuću osim privremenog glavnog prebivališta. Drugim riječima, opseg izuzeća za početnike ograničen je na kupce koji će stvarno živjeti u kući. S obzirom na ovaj uvjet, također je potrebno da kao stjecatelj jasno, čvrsto i bez rezerve pismeno izjavite da će se kuća koristiti osim privremeno i kao glavno prebivalište, kao i da ovu pisanu izjavu dostavite u građansko-pravni notar prije sticanja ako sticanje ide preko njega.
• Privremeno korištenje znači, na primjer, iznajmljivanje kuće ili korištenje kao kuće za odmor. Dok glavno prebivalište uključuje registraciju kod džemata i izgradnju života tamo (uključujući sportske aktivnosti, školu, bogomolju, brigu o djeci, prijatelje, porodicu). Ako, kao sticalac, nećete koristiti novi dom kao svoje glavno prebivalište ili samo privremeno od 1. januara 2021. godine, i dalje ćete biti oporezovani po opštoj stopi od 8%.

Procjena ovih kriterija, a time i odgovor na pitanje da li ispunjavate uvjete za primjenu izuzeća, odvija se kada se kuća stekne. Konkretnije, ovo je trenutak kada se kupoprodajni akt sastavlja kod javnog bilježnika. Neposredno pre izvršenja javnobeležničkog dela, pismena izjava u vezi sa drugim i trećim uslovima takođe se mora dostaviti beležniku. Trenutak potpisivanja kupoprodajnog ugovora nije relevantan za izdavanje pisane izjave, baš kao ni za stjecanje izuzeća za startere.

Kupovina kuće je važan korak i za početnika i za investitora. Želite li znati kojoj kategoriji pripadate i koje mjere morate uzeti u obzir od 2021. godine nadalje? Ili vam je potrebna pomoć pri davanju izjave potrebne za izuzeće? Onda kontaktirajte Law & More. Naši advokati su stručnjaci za nekretnine i ugovorno pravo i rado će vam pružiti pomoć i savjete. Naši advokati će vam također rado pomoći u naknadnom procesu, na primjer kada je u pitanju sastavljanje ili provjera kupoprodajnog ugovora.