Šta je ugovor o upravljanju prema holandskom zakonu
Gdje se koriste ugovori o upravljanju
Isti pravni okvir sadrži vrlo različite komercijalne aranžmane, a izrada nacrta mora pratiti taj kontekst.Upravljanje imovinom
Najčešći oblik je ugovor o upravljanju nekretninama, prema kojem vlasnik ili investitor delegira upravljanje iznajmljenom nekretninom profesionalnom upravitelju. Opseg obično obuhvata pronalaženje i provjeru zakupaca, zaključivanje i administriranje ugovora o zakupu, naplatu zakupnine i naplatu zaostalih obaveza, organiziranje održavanja i popravki, provođenje inspekcija i periodično izvještavanje o prihodima i rashodima. Ovdje zaslužuju pažnju dvije holandske specifičnosti. Prvo, upravitelj koji zaključuje ugovore o zakupu i daje otkaz u ime vlasnika djeluje na osnovu punomoći, a opseg tog ovlaštenja treba precizno evidentirati, jer ugovor o zakupu sklopljen izvan mandata upravitelja i dalje obavezuje vlasnika prema zakupcu koji djeluje u dobroj vjeri. Drugo, zakon o stambenom zakupu je uglavnom obavezan, tako da vlasnik ne može naložiti upravitelju da dogovori uslove koje zakon ne dozvoljava; takva instrukcija stavlja upravitelja u poziciju da je mora odbiti.Upravljanje umjetnicima i talentima
U kreativnom sektoru, menadžer komercijalno predstavlja umjetnika: pregovara o ugovorima o nastupima i snimanju, bavi se pravima objavljivanja i slika, te oblikuje dugoročni smjer karijere. Naknada je obično postotak prihoda koji umjetnik zaradi tokom trajanja ugovora. Tačke koje uzrokuju sporove su predvidljive. Koje tokove prihoda pokriva provizija i da li se nastavlja nakon isteka ugovora za ugovore zaključene tokom njega? Da li menadžer ima ovlaštenje da potpisuje u ime umjetnika ili samo da pregovara? Šta se dešava sa pravima i snimcima stvorenim tokom trajanja ugovora? Budući da je umjetnik često pojedinac, a ne preduzeće, uobičajena pravila ugovornog prava o nepoštenim uslovima i ograničenjima postavljenim razumnošću i pravičnošću imaju stvarnu težinu, a dugi ekskluzivni uslovi sa automatskim obnavljanjem su upravo ona vrsta klauzule koju će sud pažljivo ispitati.Korporativno i privremeno upravljanje
Treći slučaj je korporativni: dioničar, upravni odbor ili investitor angažuje vanjsku stranu da vodi kompaniju ili odjeljenje, često tokom tranzicije, preokreta ili perioda između stalnih imenovanja. Ovdje se ugovor o upravljanju najčešće preklapa sa pravom društava, jer osoba koja upravlja poslovanjem može biti imenovana i za zakonskog direktora, što je zaseban odnos sa svojim vlastitim pravilima. Ta kombinacija je obrađena u nastavku.Klauzule koje odlučuju o ishodu
Obim usluga
Opis posla je kičma ugovora. Trebao bi navesti šta će upravitelj raditi, koliko često i do kojeg standarda, na dovoljno specifičan način da treća strana iz dokumenta može utvrditi da li je posao obavljen. Provođenje kvartalnih inspekcija i podnošenje pismenog izvještaja u roku od dvije sedmice je izvodljiva obaveza; profesionalno upravljanje imovinom nije. Opseg također ima pravnu funkciju koju je lako previdjeti: on označava vanjsku granicu onoga što je upravitelj angažovan da uradi, a samim tim i onoga za šta se upravitelj može smatrati odgovornim za neuspjeh u izvršenju. Opseg koji je ostavljen nejasan u nadi za fleksibilnost obično se, nakon što nešto pođe po zlu, čita kao da pokriva sve što je izostavljeno.Naknada i troškovi
Holandski zakon kaže samo da klijent duguje naknadu, a tamo gdje nije dogovorena, uobičajenu ili razumnu, te da klijent mora nadoknaditi troškove koje je upravitelj imao prilikom obavljanja posla. Sve ostalo je na stranama. Modeli koji se koriste u praksi su poznati: fiksna periodična naknada, koja je predvidljiva za obje strane; postotak prihoda, koji povezuje prihod upravitelja s učinkom imovine; i varijabilni element vezan za dogovorene ciljeve. Bez obzira na to koji se odabere, ugovor mora precizno definirati osnovicu. Procentualni dogovori se razlikuju od bruto i neto, od toga da li se postotak primjenjuje na fakturirane ili naplaćene iznose i od toga koje se stavke računaju kao troškovi. Naknade vezane za ciljeve se razlikuju od ciljeva koji nisu mjerljivi ili koji zavise od faktora izvan kontrole upravitelja. Zapišite ko izračunava brojke, na osnovu kojih podataka i šta se dešava ako se strane ne slažu oko njih.Ovlaštenja i ovlaštenja
Upravljanje imovinom znači preuzimanje obaveza, a ugovor mora navesti koje obaveze menadžer može preuzeti samostalno. Uobičajeno rješenje je prag: rashodi i obaveze ispod dogovorenog limita su za menadžera, iznad njega je potrebno pismeno odobrenje vlasnika. Određene kategorije su obično rezervisane bez obzira na vrijednost, kao što su parnice, angažovanje osoblja i sve što obavezuje vlasnika nakon isteka ugovora. Dva upozorenja. Interno dogovoreni limiti ne obavezuju automatski vanjski svijet: ako menadžer posjeduje punomoć i prekorači interni limit, druga strana koja nije znala i nije trebala znati za taj limit i dalje može držati vlasnika u poslu, ostavljajući vlasniku zahtjev protiv menadžera, a ne izlaz iz ugovora. A tamo gdje je menadžer ujedno i zakonski direktor kompanije, zakonsko ovlaštenje za zastupanje kompanije ne može biti ograničeno s učinkom prema trećim stranama; interna ograničenja obavezuju direktora, a ne stranu s druge strane stola.Odgovornost, izuzeća i obeštećenja
Polazna tačka je obično ugovorno pravo: menadžer koji ne izvrši obavezu odgovoran je za nastalu štetu. Ugovori obično prilagođavaju taj stav ograničenjem odgovornosti, isključenjem indirektnih i posljedičnih gubitaka i obeštećenjem za potraživanja trećih strana koja proizlaze iz pravilnog obavljanja posla. Takve klauzule su važeće u principu, ali ne bezuvjetno. Ograničenje odgovornosti može se odbiti tamo gdje bi oslanjanje na njega bilo neprihvatljivo prema standardima razumnosti i pravičnosti, što je stav koji će sud lako zauzeti u slučajevima namjernog nedoličnog ponašanja ili grubog nemara. Tamo gdje se klauzula pojavljuje u općim uvjetima i odredbama, postoji daljnji sloj kontrole, a tamo gdje je druga strana potrošač, standardi su ponovo stroži. Stoga bi obeštećenje trebalo biti ograničeno na radnje izvršene u dobroj vjeri u okviru zadatka i trebalo bi izričito isključiti namjeru i grubi nemar, što štiti vlasnika i čini klauzulu snažnijom, a ne slabijom. Osiguranje spada u istu diskusiju. Profesionalno osiguranje odgovornosti za menadžera, kao i osiguranje direktora i službenika kada je u pitanju zakonsko direktorstvo, čine više praktične koristi od paragrafa koji raspoređuje rizik koji nijedna strana ne može snositi.Povjerljivost, podaci i GDPR
Upravitelj gotovo uvijek obrađuje lične podatke koji pripadaju klijentu: dosijei stanara, evidencija osoblja, baze podataka o klijentima. To čini aranžman pitanjem zaštite podataka, kao i ugovornim pitanjem. Tamo gdje upravitelj obrađuje te podatke po uputama vlasnika i za potrebe vlasnika, vlasnik je kontrolor, a upravitelj je obrađivač, a Opća uredba o zaštiti podataka zahtijeva pisani ugovor o obradi koji pokriva predmet i trajanje obrade, sigurnosne mjere, korištenje podobrađivača, pomoć u vezi s pravima subjekata podataka, postupanje u slučajevima kršenja podataka i šta se dešava s podacima kada se aranžman završi. Tamo gdje upravitelj sam određuje svoje svrhe, na primjer korištenjem podataka za vlastite komercijalne aktivnosti, on je sam po sebi kontrolor i analiza se mijenja. Odlučite se koja od ove dvije opcije primjenjuje na početku, jer odgovor odlučuje ko je odgovoran nadzornom tijelu i dotičnim pojedincima. Klauzula o povjerljivosti nije zamjena za ovo: povjerljivost štiti klijenta, dok zakon o zaštiti podataka štiti ljude čiji se podaci obrađuju.Zabrana konkurencije i zaštita klijenata
Ograničavajuće odredbe se drugačije tretiraju kod cedenta nego kod zaposlenja. Stroga zakonska pravila o klauzulama o zabrani konkurencije u ugovorima o radu, uključujući zahtjev za pisanjem, ograničenja ugovora na određeno vrijeme i mogućnost naknade, ne primjenjuju se na ugovor o radu s ograničenim radnim odnosom (overeenkomst van opdracht). Stranke su uglavnom slobodne da se dogovore o čemu žele. Ta sloboda nije neograničena. Klauzula koja je nerazumno širokog opsega, trajanja ili geografije može se ublažiti ili poništiti na osnovu razumnosti i pravičnosti, a zakon o konkurenciji postavlja vlastite vanjske granice. U praksi, klauzula usmjerena na zaštitu specifičnih odnosa i informacija koje je menadžer stekao putem cedenta je provediva; klauzula koja jednostavno sprječava iskusnog profesionalca da godinama radi u svom sektoru nije. Također treba imati na umu suprotan rizik: neobično strogi režim zabrane konkurencije i davanja uputa jedna je od karakteristika koja sud čini sklonijim da razmotri radni odnos.Trajanje, obnavljanje i izlazak
Rok bi trebao biti namjeran izbor, a ne zadana vrijednost. Prvi rok od godinu dana s dogovorenim produženjem daje objema stranama istinsku priliku da preispitaju svoje mišljenje; automatsko obnavljanje na daljnji duži period, koje se može raskinuti samo u uskom vremenskom okviru, klauzula je koja izaziva najviše pritužbi i ona se najčešće zaboravlja dok se već ne produži. Odredbe o izlasku su važnije od svega ostalog u ugovoru, a holandski zakon ima svoja pravila o njima, koja su obrađena u odjeljku o raskidu ugovora u nastavku. Ono što ugovor treba da uradi jeste da utvrdi rok za otkaz, oblik u kojem se obavještenje mora dati, šta se dešava sa nedovršenim radovima, kako se sastavlja konačni račun i obaveze koje ostaju nakon raskida, a koje obično uključuju povjerljivost, vraćanje evidencije i podataka i prenos datoteka potrebnih za nastavak upravljanja imovinom.Pravi rizik: da li je u pitanju zadatak ili ugovor o radu?
Provođenje zakona je nastavljeno
Godinama su poreske vlasti primjenjivale moratorij na provođenje zakona u ovom području, što je omogućilo da opstane mnogo nejasnoća. Taj moratorij je završen 1. januara 2025. godine, a provođenje zakona protiv lažnog samozapošljavanja nastavljeno je od tog datuma, bez retroaktivnog efekta za ranije periode. Prelazni pristup primijenjen je u prvoj godini za stranke koje su mogle dokazati da aktivno regulišu svoje aranžmane, ali osnovna pravila se nisu promijenila: ona se jednostavno ponovo primjenjuju. Zakonodavna slika se i dalje mijenja. Prijedlog zakona kojim se uvodi pravna pretpostavka zaposlenja na osnovu satnice ispod određenog nivoa usvojen je i objavljen u Staatsbladu 29. juna 2026. godine, ali stupa na snagu kraljevskim dekretom, tako da se datum mora provjeriti prije nego što se na njega oslonite. Dio prvobitnog prijedloga koji bi pojasnio sam test kvalifikacije nije preživio. Dok ne stupi na snagu novo pravilo, procjena je ona opisana gore. Posljedice ove greške uglavnom snosi klijent. Reklasifikacija može značiti retroaktivnu naplatu poreza na plate i doprinosa za socijalno osiguranje, penzijske obaveze i primjenu zaštite od otkaza, tako da se ispostavi da odnos za koji je klijent vjerovao da ga može jednostavno prekinuti zahtijeva saglasnost UWV-a ili odluku okružnog suda. Naš vodič za Holandsko radno pravo detaljnije utvrđuje tu zaštitu.Kada je menadžer ujedno i zakonski direktor
Ugovori o korporativnom upravljanju često idu zajedno s imenovanjem za zakonskog direktora, a ta dva odnosa moraju se razdvojiti prilikom sastavljanja jer se završavaju na različite načine. Imenovanje je stvar prava kompanija. Tijelo nadležno za imenovanje direktora, obično glavna skupština, može suspendovati i razriješiti tog direktora u bilo kojem trenutku. To ovlaštenje se ne može ukinuti, a nijedan otkazni rok u ugovoru o upravljanju ga ne mijenja. Ono što odluka o otkazu ne čini automatski jeste da prekida ugovor prema kojem je menadžer plaćen, i tu nepažljivo sastavljanje ugovora postaje skupo. U slučajevima kada je pojedinac direktno angažovan i istovremeno je direktor i zaposlenik, stav prema holandskoj sudskoj praksi je da valjani otkaz u principu također prekida radni odnos, osim ako se ne primjenjuje zakonska zabrana otkaza ili se stranke nisu drugačije dogovorile. U slučajevima kada je menadžer angažovan putem menadžerskog BV-a, otkaz u principu prekida direktorsku funkciju, ali ostavlja ugovor o upravljanju na snazi dok se ne raskine u skladu s njegovim vlastitim uslovima. Dobro sastavljen ugovor stoga izričito povezuje to dvoje, propisujući šta se dešava sa zadatkom ako imenovanje završi i pod kojim uslovima. Odgovornost zaslužuje istu pažnju. Zakonski direktor koji nepropisno obavlja svoj zadatak može biti odgovoran kompaniji u slučaju ozbiljne kritike, a poslovni partner menadžmenta ne štiti osobu koja stoji iza njega od te izloženosti; niti sprječava odgovornost prema trećim stranama u slučajevima ozbiljne lične greške. Osiguranje direktora i službenika, te jasna podjela između zadataka koje obavlja direktor i onih koji se obavljaju u okviru zadatka, praktična su rješenja. Naš pregled Holandsko korporativno pravo objašnjava širi okvir.Raskid ugovora o upravljanju
Šta se dešava ako se imovina proda
Ugovor o upravljanju ne slijedi automatski nakon prodaje imovine. Prodaja imovine ili udjela u kompaniji ne prenosi ugovor s upraviteljem: prijenos ugovora u cjelini zahtijeva akt i saradnju druge strane, a bez toga prodavac ostaje obavezan. U transakcijama dionicama, sama kompanija obično ostaje ugovorna strana, tako da ugovor nastavlja važiti, što je upravo razlog zašto kupac treba da ga pregleda tokom dubinske analize i zašto odredbe o promjeni kontrole pripadaju sastavu ugovora. U transakcijama imovinom, prodavac ostaje sa ugovorom o upravljanju nečim što više ne posjeduje, a jedini izlaz je raskid na ugovornoj ili zakonskoj osnovi. Unaprijed odlučivanje o tome šta prodaja znači za cesiju spašava pregovore u najmanje pogodnom trenutku.Izrada sporazuma koji sadrži
Većina posla u dobrom ugovoru o upravljanju obavlja se prije nego što se napiše bilo koja klauzula, preciznim opisivanjem onoga što strane zapravo namjeravaju učiniti. Nekoliko navika čini razliku. Pišite jednostavnim jezikom i budite konkretni. Datumi, količine, pragovi i rokovi vrijede više od pridjeva, a obaveza koja se ne može testirati nije obaveza. Definirajte kako će se mjeriti učinak, u smislu da obje strane mogu provjeriti iz već postojećih zapisa; ciljevi koji zavise od podataka koje posjeduje samo jedna strana su izvor sukoba, a ne njegovo rješenje. Navedite kako će se strane nositi s neslaganjem prije nego što do njega dođe, uključujući ko s kim razgovara, u kojem roku i da li je potreban korak poput... nezavisni savjet o ugovoru ili medijacija prethodi postupku. Zatim testirajte dokument u odnosu na stvarnost. Ako je namjera stvarna dodjela, sporazum mora opisati dodjelu i stranke se tada moraju ponašati u skladu s tim, jer ugovor koji je u suprotnosti sa svakodnevnom praksom vrijedi vrlo malo. Periodično preispitujte sporazum, posebno tamo gdje je privremeni angažman tiho postao trajni: što duže traje odnos s jednim klijentom, to je pitanje kvalifikacije važnije. Konačno, oduprite se međunarodnom obrascu. Klauzule o obeštećenju, raskidu iz pogodnosti i mjerodavnom pravu izrađene su za pravne sisteme koji drugačije raspoređuju rizik, a odredbe koje imaju savršenog smisla negdje drugdje mogu biti neprovedive, suvišne ili aktivno štetne prema holandskom pravu. Vrijedi i obrnuto: zakonska pravila o dodjeli opisana gore primjenjuju se bez obzira na to da li ih ugovor spominje ili ne.Kako možemo pomoći
Law & More Izrađuje i pregleda ugovore o upravljanju za vlasnike, investitore, kompanije i menadžere, procjenjuje rizik da će se neki aranžman tretirati kao radni odnos, strukturira odnos između ugovora o upravljanju i zakonskog direktorstva, te savjetuje o raskidu i sporovima koji proizlaze iz ovih ugovora. Ako se spremate sklopiti ili raskinuti ugovor o upravljanju, rado ćemo pregledati dokument i način na koji on funkcioniše u praksi prije nego što se pozicije fiksiraju.Često Postavljena Pitanja
Kada se ljudi bave ugovorima o upravljanju, stalno se javlja nekoliko praktičnih pitanja. Odgovori u nastavku pokrivaju najčešća.Koliko dugo obično traje ugovor o upravljanju?
Ovdje nema jedinstvenog odgovora - dužina, ili rok , ugovora zaista zavisi od industrije i onoga što se upravlja. Jednogodišnji rok je prilično uobičajena početna tačka. To daje menadžeru dovoljno prostora da dokaže svoju vrijednost, a da od samog početka ne veže vlasnika za dugoročni odnos.
Uz to, za veće objekte poput hotela ili složenih korporativnih entiteta gdje je dugoročna strategija sve, često ćete vidjeti rokove od tri do pet godina. Mnogi ugovori također imaju ugrađenu klauzulu o automatskom obnavljanju. To znači da će se ugovor produžiti za još jedan rok osim ako jedna strana ne da obavijest o raskidu, obično 60 ili 90 dana prije isteka tekućeg roka.
Možete li ranije raskinuti ugovor?
Da. Prema holandskom zakonu, klijent u principu može raskinuti zadatak u bilo kojem trenutku, a ugovor određuje uslove. Vaša mogućnost da odustanete u potpunosti zavisi od klauzula o raskidu koje su zapisane u vašem konkretnom ugovoru. Dobro sastavljen ugovor bi vam uvijek trebao dati izlaz.
Generalno, ovo se rješava na dva načina:
- Prekid iz razloga: Ovo vam omogućava da raskinete ugovor ako druga strana ne ispunjava svoj dio dogovora. Zamislite menadžera koji stalno ne ispunjava svoje obaveze ili vlasnika koji ne obezbjeđuje potrebna sredstva.
- Prekid ugovora bez razloga: Ovo je vaš osnovni raskid "bez krivice". Omogućava bilo kojoj strani da raskine iz bilo kojeg razloga, sve dok daju odgovarajuću pismenu obavijest - obično između 30 do 90 dana.
Bez jasnih klauzula o raskidu, pokušaj raskida ugovora prije isteka njegovog roka može postati kompliciran i lako dovesti do pravne bitke zbog kršenja ugovora.
Šta se dešava ako menadžer ne radi dobro?
Ako vaš menadžer ne ispunjava obaveze, prvo što trebate učiniti je raskinuti sporazum. Dobar ugovor će definirati jasne standarde učinka i metrike (KPI-jeve). Ako se ti ciljevi ne ispunjavaju, sporazum bi trebao precizirati sljedeće korake. To obično uključuje izdavanje formalnog obavještenja o neizvršenju obaveza, koje menadžeru daje određeni rok za rješavanje problema.
Ako se stvari ne poboljšaju nakon tog otkaznog roka, trebalo bi da stupi na snagu vaše pravo na raskid ugovora s opravdanim razlogom. Upravo zato je važno imati objektivne, mjerljive pokazatelje učinka u ugovoru – to eliminiše nagađanje i daje vam čvrstu osnovu za preduzimanje akcije.
Da li zaista trebam angažovati advokata?
Iako možete preuzeti predložak s interneta, toplo se preporučuje da advokat sastavi ili barem pregleda vaš ugovor o upravljanju. Pravni stručnjak će prilagoditi dokument vašim specifičnim potrebama, zaštititi vaše interese i osigurati da je sve u skladu s lokalnim zakonima, poput onih u Nizozemskoj.
Razmislite o tome na ovaj način: početni troškovi dobijanja odgovarajućeg pravnog savjeta često su samo mali dio onoga što bi vas loše napisan ugovor mogao koštati u sporovima i obavezama u budućnosti.
