Holandski notar i pravni prijenos imovine: vodič za međunarodne kupce

Ako ste kupovina kuće u Holandiji, ne možete izbjeći notar. Dutch law does not permit ownership of property to change hands privately: the transfer must be executed by a Dutch civil-law notary and registered in the public registers. For buyers from countries where each side of a sale instructs its own lawyer, this is the least familiar part of the process, and where the costliest misunderstandings arise.

Šta je holandski notar građanskog prava

Holandski notar nije stariji advokat sa pečatom. Njegova funkcija je javna: notar se imenuje kraljevskim dekretom, kojim se također određuje mjesto osnivanja (član 3 Wna, Wet op het notarisambt), i ima ovlaštenje da sačinjava vjerodostojne isprave kada to zakon zahtijeva ili kada stranka zatraži (član 2 Wna). Takav dokument ima poseban dokazni status i često se može izvršiti bez sudske presude.

Dvije su posljedice važne:

• Notar ima dužnost da djeluje. Notar mora obaviti posao koji mu zakon dodjeljuje ili koji stranka zatraži, uz ograničene izuzetke (čl. 21 Wna).
• Notar nije ni na čijoj strani. Notar obavlja svoju funkciju samostalno i služi interesima sve stranke u pravnom aktu, nepristrasno i s najvećom mogućom pažnjom (član 17. Zakona o građanskom postupku).

How the notary differs from a lawyer in your own country

In England, Ireland, the United States and many other countries, each side of a conveyance instructs its own partisan lawyer. A Dutch notary is the opposite: a single, neutral public officer serving the transaction rather than a party. A foreign “notary public”, who in many countries merely witnesses signatures, holds a far narrower office and is not a useful comparison.

Notar istražuje vlasništvo, priprema i objašnjava akte, čuva novac i registruje prenos - ali neće pregovarati o cijeni, savjetovati da li je posao ispravan ili će vas zastupati u sporu.

Obaveza informisanja i njene granice

Nepristrasnost prema članu 17 Wna povezana je s dužnošću informiranja: notar mora osigurati da svaka stranka razumije šta dokument sadrži i koji su rizici prije potpisivanja - dužnost poznata u njemačko-holandskoj tradiciji kao Belehrungspflicht . Kada je stranka slabija, manje iskusna ili ne govori jezik, ta dužnost postaje zahtjevnija, a notar koji potpisuje znajući da kupac nije shvatio bitnu stvar rizikuje disciplinske mjere i odgovornost.

Ali informiranje obje strane nije zastupanje. Tamo gdje se kupac i prodavac istinski sukobljavaju - oko nedostataka pronađenih prije završetka, pritiska da se pomjeri datum ili značenja nekog uslova - notar ostaje u sredini. Upravo tada kupcu treba neko čija je jedina dužnost prema kupcu.

Kada angažovati i svog advokata

• Ugovor je nestandardan ili je prodavac investitor ili investitor koji koristi vlastite uslove.
• Kupujete na aukciji, od imanja ili kompanije, ili od prodavca koji ima finansijske poteškoće.
• Nekretnina uključuje zakup zemljišta (erfpacht), uvrštavanje na listu spomenika ili neuobičajeno servitut.
• Postoji spor oko nedostataka, depozita, kazni ili datuma, ili izgled istog.
• Kupovina se odnosi na vaš boravišni status, razvod, režim bračne imovine ili prekogranično nasljeđivanje.

To dvoje se nadopunjuje: notar vrši prijenos, vaš advokat se brine da je dogovor onakav kakav biste trebali sklopiti.

Dvije faze: obaveza i prenos

Ovo je najvažnija strukturna tačka u holandskom pravu vlasništva : ona odvaja obavezu prenosa od samog prenosa . Za validan prenos potreban je važeći vlasnički dokument, osoba koja ima pravo raspolaganja imovinom i važeći akt o isporuci (član 3:84 BW). Za nepokretnu imovinu, ta isporuka je akt sačinjen pred holandskim notarom, nakon čega slijedi registracija tog akta u javnim registrima (član 3:89 BW).

Koopovereenkomst , često nazivan "privremenim" ugovorom o kupoprodaji, stoga stvara obavezujuću obavezu kupovine i prodaje. Ne čini vas vlasnikom. "Privremeni" je obmanjujući: nakon što istekne period hlađenja, on vas u potpunosti obavezuje. Vlasništvo prelazi tek kada se registruje prenos vlasništva.

Od ponude do registracije

Zahtjev za pisanje i period razmišljanja

U slučaju da je kupac fizičko lice koje ne djeluje u okviru svoje profesionalne ili poslovne djelatnosti, a nekretnina je namijenjena za stambenu upotrebu, kupovina mora biti zaključena u pisanom obliku (član 7:2 BW). Rukovanje, e-mail ili razmjena poruka putem WhatsAppa neće obavezuvati potrošača-kupca.

Ista odredba daje potrošaču, kupcu stambenog prostora, period razmišljanja od tri dana. Počinje dan nakon što primite potpisani ugovor, ne treba navesti razlog i ne isplaćuje se nikakva naknada. Mora uključivati ​​najmanje dva dana koja nisu subota, nedjelja ili državni praznik; ako nisu, produžava se. Pravo pripada samo kupcu, a rok teče od prijema - stoga sačuvajte dokaz o tome kada vam je ugovor stigao.

Depozit ili bankovna garancija

Standardni model ugovora o kupoprodaji zahtijeva od kupca da da garanciju: ili depozit u gotovini ( waarborgsom ) uplaćen na račun treće strane notara, ili bankovnu garanciju ( bankgarantie ) od banke sa sjedištem u Holandiji. U model ugovoru o kupoprodaji NVM-a, VBO-a, VastgoedPRO-a i Vereniging Eigen Huis-a, iznos je fiksiran na 10% kupoprodajne cijene, a dospijeva nekoliko sedmica prije završetka. Model također sadrži klauzulu o kaznenoj kazni: kupac koji ne završi kupoprodaju obično duguje iznos jednak depozitu. Uskladite sve finansijske uslove sa svojim rasporedom hipoteke.

Istraga vlasništva i pretrage Kadastera

Kadaster vodi javne registre koji bilježe činjenice relevantne za pravni status registrovane imovine (član 3:16 BW), a akti koji utiču na taj status su registrabilni (član 3:17 BW). To je ono što holandski sistem prenosa vlasništva čini sigurnim: činjenica koja se može registrovati, a nije registrovana kada je vaše sticanje registrovano, uglavnom se ne može koristiti protiv vas osim ako niste znali za nju (član 3:24 BW).

Notar će obično provjeriti:

• naziv prodavca i lanac ranijih vlasničkih listova;
• postojeće hipoteke, koje se moraju otkupiti i osloboditi po završetku;
• zapljene i oduzimanja (opkoliti) protiv prodavca ili nekretnine;
• servituti, druga stvarna prava i kvalitativne ili lančane obaveze;
• zakup zemljišta (erfpacht): zakupnina za zemljište, datumi revizije i kraj roka;
• ograničenja javnog prava, kao što su status spomenika ili odluke općinskih vlasti o provođenju zakona;
• akt o diobi i udruženju vlasnika, ako je nekretnina stan;
• identitet, sposobnost i bračni status obje strane.

Podjednako je važno ono što notar ne provjerava: ni stanje zgrade, površinu poda, vlagu, azbest ili temelje, niti da li je dozvoljeno proširenje osim ako se ne pojavljuje u registrima, niti vrijednost. Stanje i usklađenost s planom su vaša odgovornost, a to se mora riješiti prije potpisivanja ugovora ili njegovog pokrivanja uvjetom.

Račun treće strane i kako se novac kreće

Notar mora voditi jedan ili više posebnih računa na svoje ime, uz napomenu o tom svojstvu, namijenjenih isključivo za novac koji se drži za druge (član 25. Wna). Ovo se naziva derdengeldenrekening . Novac je zaštićen: ne pripada notaru i izvan je dohvata povjerilaca notara. Zato je holandski sporazum o ukidanju depozita siguran bez escrow agenata ili obaveza između suprotstavljenih advokata.

• Notar izdaje izvod računa (bilješka o osvještenju) koji pokriva cijenu, porez na prijenos vlasništva, naknade, troškove registracije, raspodjelu troškova usluga i lokalnih poreza, te depozit.
• Prebacujete saldo u proknjiženim sredstvima sa računa na vaše ime, obično radni dan prije završetka; vaš zajmodavac isplaćuje kredit na isti račun. Bez proknjiženih sredstava, ugovor se ne smatra potpisanim.
• Nakon potpisivanja, registracije i konačne provjere, notar otkupljuje hipoteku prodavca, isplaćuje prodavcu i uplaćuje porez na prenos vlasništva.

Prodavac se ne plaća prilikom potpisivanja, već nakon što notar potvrdi da je prijenos registrovan i da nije bilo zapljene ili nove hipoteke. Ta praznina je ono što vas štiti.

Djela, potpisivanje i jezik

Po završetku obično potpisujete dva notarska akta: akt o prijenosu ( akte van levering ili transportakte ), isporuku propisanu članom 3:89 BW, i, ako uzimate kredit, hipotekarni ugovor ( hypotheekakte ) kojim se stvara pravo osiguranja vašeg zajmodavca, koje se također utvrđuje notarski aktom (član 3:260 BW) i stupa na snagu registracijom u javnim registrima (član 3:89 BW). Sastanak traje do sat vremena. Prije potpisivanja, notar pregleda akte, objašnjava njihov sadržaj i posljedice, te odgovara na pitanja. Ponesite originalne lične dokumente; kopije se ne prihvataju.

Holandski notarski akt sastavlja se na holandskom jeziku: član 42 Wna i član 43 Wna zahtijevaju da akt bude sačinjen na tom jeziku. U slučaju da stranka koja se pojavljuje ne vlada dovoljno holandskim jezikom, obavezna je pomoć ovlaštenog tumača iz registra ovlaštenih tumača i prevodilaca (Rbtv) i prijevod akta, a u aktu se navodi da je to urađeno. U praksi, kancelarije koje imaju iskustva s međunarodnim kupcima unaprijed dostavljaju engleski prijevod nacrta i organizuju tumača. Zatražite nacrte nekoliko dana unaprijed. Holandski tekst je važeći.

Potpisivanje po punomoći

Ne morate biti u Holandiji. Uobičajeno je da se izda punomoć ( volmacht ) kojom se ovlašćuje zaposlenik notarske kancelarije da potpiše umjesto vas. Sama punomoć obično mora biti potpisana pred notarom - u Holandiji ili u inostranstvu uz legalizaciju ili apostille, često uz ovjereni prevod. Organizujte je sedmicama unaprijed; identifikacija prema pravilima o pranju novca se i dalje primjenjuje.

Registracija i trenutak prenosa vlasništva

After signature the notary presents the deed to the public registers held by the Kadaster, normally electronically the same day; it is then processed into the Basisregistratie Kadaster, which normally takes a few working days. The Kadaster charges a fixed sum for each deed submitted; those charges are set annually by the Kadaster in its tariff regulation and published in the Staatscourant, so ask for the current figure in your quotation.

Vlasništvo prelazi registracijom, a ne potpisom (član 3:89 BW). Registracija stupa na snagu od trenutka kada se vlasnički list ponudi Kadastru (član 3:19 BW), zbog čega je interval između potpisivanja i registracije kratak. Notar zatim vrši završnu provjeru prije nego što isplati novac.

Takse i ko bira notara

Postojeće kuće se gotovo uvijek prodaju uz naknadu - „troškovi za kupca“: kupac plaća porez na prijenos vlasništva i troškove prijenosa vlasništva. Budući da kupac plaća, kupac obično bira notara. Nemojte jednostavno prihvatiti prijedlog agenta za prodaju.

Notarial fees are not fixed by statute and vary between offices, so obtain written quotations and compare like with like. A quotation should state separately the fees for the deed of transfer and the mortgage deed, Kadaster registration charges, search costs, and any charge for translation, an interpreter or a power of attorney. Transfer tax (porez na promet) is separate and payable to the tax authorities. The rates sit in the Wet op belastingen van rechtsverkeer and are adjusted through the annual Belastingplan: a reduced rate for a buyer who will live in the property as a main residence, a one-off exemption for qualifying young buyers within a value limit that is indexed every year, a higher rate for a dwelling the buyer will not occupy, and a separate rate for non-residential property. The Belastingdienst publishes the rates and the current value limit; check them for the year in which you complete, and see our article on porez na prenos i troškove kupca.

Kada se prodavac nalazi u finansijskim poteškoćama

Ako je prodavac prezadužen ili ide ka bankrotu, jaz između ugovora i prijenosa postaje opasan: povjerilac može registrovati zapljenu ili prodavac može biti proglašen bankrotiranim prije nego što se vaš vlasnički list registruje - ostavljajući vam potraživanje prema insolventnom prodavcu umjesto kuće.

Holandski zakon pruža posebnu zaštitu: sama kupovina može se registrovati u javnim registrima (član 7:3 BW), korak koji se obično naziva Vormerkung . Nakon što se registruje, određeni kasniji događaji - uključujući zapljenu i stečaj prodavca - ne mogu se pokrenuti protiv vas u ograničenom zakonskom roku, pod uslovom da se prenos izvrši u tom roku. To nije automatsko: notar to mora urediti, podložno uslovima i vremenskim ograničenjima. Ako pretrage otkriju zapljenu ili hipoteku koja prelazi cijenu, odmah potražite poseban savjet.

Pravila, identifikacija i prijavljivanje pranja novca

Ovo najviše iznenađuje strane kupce. Notari potpadaju pod holandski zakon o sprečavanju pranja novca, Wwft (član 1a Wwft), i moraju provoditi dubinsku analizu klijenta (član 3 Wwft): utvrđivanje i provjera vašeg identiteta, identifikacija krajnjeg stvarnog vlasnika kada je u pitanju kompanija, utvrđivanje svrhe i prirode odnosa i kontinuirano praćenje transakcija.

U praksi, notar će insistirati na originalnim identifikacijskim dokumentima i postavljati pitanja koja mogu djelovati nametljivo: odakle novac dolazi, kako ste ga akumulirali, zašto sredstva dolaze iz određene zemlje ili računa i ko kontrolira kompaniju koja ga je kupila. Očekujte da ćete dostaviti bankovne izvode, dokaz o drugoj prodaji nekretnine, darovni ugovor ili radnu knjižicu. Sredstva od treće strane, izvan EU ili na neobjašnjiv način privlače pažnju i odgađaju završetak postupka.

Notar je također zakonski obavezan prijaviti neobične transakcije FIU-Nederland, holandskoj Jedinici za finansijsku obavještajnu službu (član 16 Wwft). Notar vam ne smije reći da je podnesena prijava. Ništa od ovoga nije lično niti predmet pregovora: dajte notaru dokumentovani račun vaših sredstava na početku i proces će teći glatko.

Šta Law & More mogu učiniti

The notary executes the transfer; we look after your position in it. Law & More reviews the purchase contract before you sign or before the cooling-off period runs out, checks the finance and survey conditions, the deposit and the penalty clause, and advises where a ground lease, an owners’ association, a monument listing or a seller in financial difficulty complicates matters. We also act when defects, delay or a failed completion turn into a dispute. If you are buying in the Netherlands and want the documents read by a lawyer acting only for you, contact us.