Advokat za nekretnine u Holandiji: šta radi vastgoedadvocaat

Advokat za nekretnine u Holandiji (vastgoedadvocaat) je advokat koji samostalno zastupa vaše interese u vezi sa nekretninama: pregledava i pregovara o kupoprodajnom ugovoru, istražuje pravni položaj nekretnine i vodi postupak ako dođe do spora. Notar (notaris) i agent za nekretnine (makelaar) rade nešto drugačije: notar mora ostati nepristrasan između kupca i prodavca, a agent pregovara, ali ne daje pravne savjete.

Za standardnu ​​kupovinu kuće na osnovu model ugovora, često vam nije potreban advokat. Za komercijalne nekretnine, građevinske planove, dugoročni zakup, prava na stan, iznajmljivanje zgrade ili sporove nakon završetka, obično vam je potreban. U nastavku objašnjavamo šta advokat radi, kada se isplati angažovati jednog i koji rokovi odlučuju u većini imovinsko-pravnih slučajeva.

Šta advokat za nekretnine radi što notar i agent ne rade?

Advokat je jedini od te trojice koji vas savjetuje o pravnim rizicima i može vas zastupati u sporu. Notar službeno ovjerava prijenos; agent pronalazi nekretninu i pregovara o cijeni.

Notar ( notaris ) obavlja javnu funkciju prema Zakonu o notarima ( Wet op het notarisambt ). Notar potpisuje prenos vlasništva i hipotekarni ugovor, registruje ih u Zemljišnom registru (Kadaster) i upravlja novcem preko računa treće strane. Prema članu 17. tog Zakona, notar mora nepristrasno služiti objema stranama, tako da će vam reći šta klauzula kaže, ali ne i da li je trebate prihvatiti.

Agent za nekretnine radi za onoga ko ga je angažovao. Agent za prodaju ima obaveze prema prodavcu, a ne prema vama. Agent za kupovinu savjetuje o cijeni, stanju i pregovorima, a ne o pravnom riziku. Nijedan agent ne može voditi postupak za vas.

Advokat popunjava prostor između njih. U holandskom pravu vlasništva to znači ispitivanje vlasništva i registrovanih tereta, provjeru plana, izradu razrješujućih uslova i, ako je potrebno, slanje obavještenja o neizvršenju obaveza ili podnošenje zahtjeva za privremenu mjeru. Za razliku od agenta i notara, advokat može voditi postupak za vas.

Kako se ove tri uloge uspoređuju?

Do trenutka kada spis stigne do notara, kupoprodajni ugovor je obično potpisan i razrješavajući uslovi su istekli, tako da advokat pruža najveću vrijednost prije potpisivanja. Naš vodič o ulozi holandskog notara pri kupovini kuće navodi šta notar provjerava, a šta ne.

Kada vam je potreban advokat za nekretnine?

Potreban vam je kada je rizik u transakciji pravni, a ne komercijalni. Standardna kupovina kuće na osnovu model ugovora NVM-a, VBO-a, VastgoedPRO-a i Vereniging Eigen Huis-a obično se dovoljno dobro obavlja od strane agenta i notara; slučajevi u nastavku su drugačiji.

Komercijalni prostor je najjasniji slučaj. Kupovina kancelarije, prodavnice ili skladišta povlači za sobom zakon o zakupu, zakon o planiranju, odgovornost za zemljište i interakciju PDV-a i poreza na prenos vlasništva, a prava postojećeg zakupca obavezuju vas kao novog vlasnika (Član 7:226 BW).

Razvojni i renovacijski projekti su drugi slučaj. Ako vrijednost zavisi od dozvole za izgradnju ili promjenu namjene, ugovor mora sadržavati uslov vezan za dozvolu. Naš vodič za ekološku dozvolu prema Zakonu o okolišu i planiranju objašnjava postupak, koji obično traje osam sedmica za redovni postupak.

Preostali slučajevi slijede istu logiku:

• Imovina iz ostavštine. Nekoliko nasljednika mora sarađivati, a ostavinska rasprava i dalje može biti neriješena.
• Dugoročni zakup (erfpacht). Zakupnina za zemljište, datumi revizije i opći uvjeti općine određuju stvarnu vrijednost nekretnine.
• Prava na stan. Akt o podjeli i osnivanje udruženja vlasnika nose obaveze koje prelaze na vas.
• Kupac koji živi u inostranstvu. Identifikacija, finansiranje i interakcija holandskog i stranog prava zahtijevaju vrijeme.
• Prodavac koji nikada nije živio u toj nekretnini. Takvi prodavači obično prodaju s klauzulom koja ograničava odgovornost za nedostatke.

Ako kupujete kao privatna osoba i želite znati kakvu zaštitu imate, pročitajte naše vodiče o kupovini kuće u Nizozemskoj kao iseljenik i o zajedničkoj kupovini kuće . Oni pokrivaju situacije koje se najčešće javljaju.

Koja pravila regulišu kupoprodajni ugovor?

Kada privatni kupac kupi kuću, ugovor mora biti u pisanoj formi, a kupac zatim ima trodnevni period razmišljanja. Nakon toga, samo pravilno dogovoreni i pravilno aktivirani razrješavajući uslovi omogućavaju kupcu da odustane od kupovine bez ikakvih troškova.

Da li je usmeni dogovor obavezujući?

Ne za prodaju kuće privatnom kupcu. Prema članu 7:2(1) BW, prodaja stambenog prostora kupcu koji je fizičko lice i ne djeluje u okviru svoje profesije ili poslovanja mora se evidentirati u pisanom obliku.

Dok obje strane ne potpišu, ne postoji valjan ugovor, koliko god čvrstim izgledalo rukovanje ili razmjena e-mailova. Pravilo se ne odnosi na komercijalnu imovinu ili na kupca koji djeluje u okviru poslovanja; tamo usmeni sporazum može biti obavezujući.

Kako funkcioniše period hlađenja?

Prema članu 7:2(2) BW, privatni kupac stambenog prostora može raskinuti kupovinu u roku od tri dana bez navođenja razloga i bez ikakvih dugovanja. Rok počinje teći od dana nakon što kupac primi kopiju potpisanog ugovora.

Prema Zakonu o općim rokovima ( Algemene termijnenwet ), rok se produžava tako da uključuje najmanje dva radna dana. Pravo pripada samo kupcu; pošaljite svoj pisani zahtjev za odustajanje od kupovine nekretnine u Nizozemskoj u tom roku. Naš vodič o odustajanju od kupovine nekretnine u Nizozemskoj navodi načine koji preostaju nakon toga.

Zašto su razrješni uslovi stvarna zaštita kupca?

Jer nakon perioda hlađenja oni su jedini izlaz bez troškova. Oni nisu implicirani zakonom: ako u ugovoru nema razrješavajućeg uvjeta ( ontbindende voorwaarde ), on ne postoji. Uobičajeni su:

• uslov finansiranja, koji kupcu daje određeni period, obično četiri do šest sedmica, da dobije ponudu za hipoteku;
• uslov vezan za Nacionalnu hipotekarnu garanciju (Nationale Hypotheek Garantie, NHG) kada se kupac oslanja na nju;
• uslov strukturalnog pregleda, koji omogućava kupcu da odustane ako građevinski pregled pokaže troškove popravke iznad dogovorenog praga;
• za bilo šta osim jednostavnog doma, stanja vezanog za dozvolu, promjene namjene ili zadovoljavajućeg ishoda pravne istrage.

Kupci najčešće gube ovu zaštitu kada se pozivaju na uslov. Model ugovora zahtijeva pismenu obavijest prodavcu u dogovorenom roku, a za uslov finansiranja i pismene dokaze poput odbijanja od strane zajmodavaca. Zakašnjela obavijest ili obavijest bez dokumenata ostavlja ugovor na snazi.

Koji depozit i kazna se primjenjuju?

Standardni modeli ugovora zahtijevaju depozit ili bankovnu garanciju od deset posto kupoprodajne cijene. Isti ugovori propisuju kaznu od deset posto kupoprodajne cijene za stranku koja ostane u neizvršenju obaveza.

Depozit se uplaćuje na račun treće strane notara ili se zamjenjuje bankovnom garancijom, u roku određenom ugovorom. Kazna dospijeva kada jedna strana ostane u neizvršenju obaveze nakon obavještenja o neizvršenju obaveze, a druga strana zadržava pravo da zahtijeva ispunjenje obaveze ili veću odštetu. Oba su ugovorna, tako da ih možete pregovarati; prema članu 6:94 BW sud može smanjiti kaznu samo ako bi potpuna primjena očigledno bila neprihvatljiva.

Šta obuhvata pravna dubinska analiza (due diligence)?

Pravna dubinska analiza obuhvata vlasnički list, granice i sve što je registrovano na nekretnini, kao i njenu lokaciju u planu. To je dio procesa koji se najčešće preskače na brzo rastućem tržištu.

Koji tereti vas vežu kao novog vlasnika?

Tereti dolaze u nekoliko oblika i obavezuju svakog sljedećeg vlasnika. Najčešći su:

• Servititet (erfdienstbaarheid): daje susjednoj nekretnini pravo nad vašom, kao što je pravo prolaza, pravo odvodnje ili ograničenje gradnje.
• Kvalitativna obaveza (kwalitatieve verplichting): obavezuje svakog narednog vlasnika da nešto toleriše ili da se od nečega uzdrži.
• Trajna klauzula (kettingbeding): obavezuje vlasnika da nametne istu obavezu sljedećem kupcu, obično uz kaznu.
• Pravo površine (opstalrecht): daje nekome drugom vlasništvo nad radovima ili kablovima na vašem zemljištu. Ovo je uobičajeno kada je u pitanju komunalno preduzeće ili solarna instalacija.
• Dugoročni zakup (erfpacht): Kupujete zakupno pravo, a ne slobodno vlasništvo, uz zakupninu za zemljište i periodične revizije koje mogu u potpunosti promijeniti ekonomsku isplativost nekretnine.

Naš vodič za erfpacht i dugoročni zakup u Nizozemskoj objašnjava kako funkcionira pregled.

Kako provjeravate planiranje, dozvole i upotrebu?

Provjerite da li je trenutna upotreba dozvoljena, da li je za svaku izmjenu izdata potrebna dozvola i da li vaši planovi odgovaraju općinskom planu zaštite okoliša. Od 1. januara 2024. godine ova pitanja spadaju pod Zakon o zaštiti okoliša i planiranju (Omgevingswet).

Od 1. januara 2024. godine, opštinski planovi prostornog uređenja postali su dio jednog plana zaštite životne sredine ( omgevingsplan ) po opštini, a većina dozvola se podnosi kao jedna ekološka dozvola ( omgevingsvergunning ). Dogradnja ili krovni prozor izgrađen bez potrebne dozvole nije samo papirni problem: opština može narediti njihovo uklanjanje u skladu sa svojom obavezom sprovođenja.

Također provjerite status spomenika, pravo prvokupa ( voorkeursrecht ) općine, pokrajine ili države prema poglavlju 9 Omgevingswet-a, te kontaminaciju tla ili azbest. Za urede provjerite zahtjev za energetsku oznaku C koji se primjenjuje od 1. januara 2023. godine.

Ko plaća skrivene nedostatke?

Prodavac je odgovoran ako imovina ne odgovara ugovoru, osim ako rizik nije valjano prebačen na kupca. Međutim, kupac mora blagovremeno podnijeti žalbu: zahtjev podnijet prekasno nevažeći je samo iz tog razloga.

Prema članu 7:17 BW, isporučena imovina mora biti u skladu s ugovorom. Kupac može očekivati ​​da imovina ima kvalitete potrebne za normalnu upotrebu i za bilo koju posebnu upotrebu koja je izričito dogovorena. To je standard usklađenosti i osnova je gotovo svakog spora nakon završetka.

S obje strane postoje dvije dužnosti. Prodavac mora otkriti nedostatke za koje zna i koji su bitni za odluku kupca. Kupac mora istražiti ono što bi istražio razumno pažljiv kupac. Ako su obje dužnosti prekršene, šutnja prodavca obično ima veći utjecaj od propusta kupca da istraži. Ali kupac koji je ignorisao očigledan znak upozorenja neće biti u potpunosti zaštićen.

Koje klauzule prebacuju rizik?

Klauzula o starosti i klauzula o nekorištenju su najčešće. Nijedna ne štiti prodavca koji je znao za nedostatak i ništa nije rekao.

Klauzula o starosti ( ouderdomsclausule ) potvrđuje da kupac prihvata da starija zgrada neće ispunjavati trenutne standarde. Klauzula o neuseljavanju ( niet-zelfbewoningsclausule ), koju koriste nasljednici i investitori, ograničava odgovornost za nedostatke za koje prodavac nije mogao znati. Obje su predmet pregovora, a njihova formulacija odlučuje ko plaća krov.

Koliko brzo se morate žaliti?

Prema članu 7:23(1) BW, kupac mora obavijestiti prodavca u razumnom roku nakon što je otkrio nedostatak, ili nakon trenutka kada je razumno trebalo da bude otkriven. Zahtjev zasnovan na nedostatku tada zastarijeva dvije godine nakon tog obavještenja (član 7:23(2) BW).

U praksi, pišite prodavcu čim se nedostatak pojavi, prije nego što završite istragu, i sačuvajte dokaze. Za novoizgrađene nekretnine situacija je opet drugačija, sa svojim vlastitim režimom isporuke i garancije; pogledajte naš vodič o nedostacima u novoizgrađenim kućama.

Šta se dešava sa postojećim stanarima kada kupite?

Oni ostaju. Prema članu 7:226 BW, prodaja iznajmljene nekretnine ne prekida zakup: kupac preuzima poziciju stanodavca.

Za komercijalni prostor, holandski zakon o zakupu ima dva režima. Maloprodajni i ugostiteljski prostor potpada pod Član 7:290 BW, sa zakupom od pet plus pet godina (Član 7:292 BW) i snažnom zaštitom zakupca. Kancelarije, skladišta i drugi poslovni prostori potpadaju pod blaži režim Člana 7:230a BW, gdje zakupac može samo tražiti od suda da produži period iseljenja.

Koji se režim primjenjuje zavisi od stvarno dogovorene upotrebe, a ne od oznake u ugovoru. ROZ model zakupa je tržišni standard; pogledajte naš vodič za ROZ model komercijalnog zakupa i našu usporedbu holandskog zakona o nekretninama i zakona o komercijalnom najmu.

Kada su u pitanju zakupci stambenih prostora, pravila su se promijenila 1. jula 2024. Od tada su ugovori o zakupu stambenih prostora na određeno vrijeme ograničeni, a srednje tržišne cijene najma su regulirane, što ograničava ono što stanodavac može učiniti. Naša stranica o pravima zakupaca u Nizozemskoj iznosi trenutnu situaciju.

Šta treba provjeriti prilikom kupovine stana?

Provjerite akt o podjeli, zapisnike sa nedavnih glavnih skupština i finansije udruženja vlasnika. Zajedno odlučuju o većini rizika.

Kupovina stana znači kupovinu prava na stan: udio u zgradi s isključivim pravom korištenja jedne jedinice. Akt o podjeli ( splitsingsakte ) odlučuje šta je zajedničko i kako se troškovi dijele, a članstvo u udruženju vlasnika ( Vereniging van Eigenaars , VvE) slijedi automatski i ne može se odreći.

Obratite posebnu pažnju na rezervni fond. Prema članu 5:126 BW, VvE mora imati rezervni fond, s doprinosom zasnovanim na planu održavanja od najmanje deset godina ili najmanje 0.5% od vrijednosti zgrade u prvobitno stanje. Nedovoljno finansirana rezerva i fasada kojoj je potreban rad znače posebnu namet koju plaća novi vlasnik.

Kako osporiti odluku udruženja vlasnika?

Tražite od okružnog suda (kantonrechter) da je poništi. Prema članu 5:130 BW, to morate učiniti u roku od mjesec dana od dana kada ste saznali ili mogli saznati za odluku.

Poništenje je moguće ako je odluka u suprotnosti sa zakonom, aktom o podjeli ili razumnošću i pravičnošću. Naš vodič o VvE i holandskim pravima na stan propisuje postupak.

Koliko košta kupovina nekretnine pored cijene?

Očekujte notarske troškove, troškove zemljišnog registra, troškove agenta, troškove procjene i procjene, te porez na prijenos vlasništva (prekoračenje). Stopa poreza na prijenos vlasništva ovisi o tome hoćete li sami živjeti u nekretnini.

Pored cijene, dolaze i notarski troškovi za prijenos vlasništva i hipotekarni akt, katastarske naknade, naknade agenta i troškovi procjene. Porez na prijenos vlasništva ( prekoračenje poreza ) u 2026. godini iznosi 2% za nekretninu koju ćete koristiti kao glavno prebivalište, 8% za ostale stambene nekretnine i 10.4% za nestambene nekretnine. Kupci starosti najmanje 18 godina i mlađi od 35 godina koji će živjeti u nekretnini mogu koristiti jednokratno oslobođenje od poreza na početnike ako vrijednost ne prelazi 555,000 eura u 2026. godini. Primjenjuju se pravila na dan notarskog prijenosa; novogradnja uglavnom podliježe PDV-u. Naš pregled poreza na prijenos vlasništva i troškova kupca navodi gdje spada svaki trošak.

Ne pružamo savjete o poreskom strukturiranju. U slučajevima kada transakcija utiče na poreski ishod, kao što je transakcija imovinom u odnosu na transakciju dionicama, sarađujemo s vašim poreskim savjetnikom na pravnoj strukturi i ugovoru.

Šta možete učiniti kada druga strana ne ispunjava obaveze?

Počnite s pismenom obavijesti o neizvršenju obaveze. Ako prodavac odbije prenijeti ili je prodao nekome drugom, privremena mjera i zapljena imovine mogu spriječiti daljnju prodaju imovine.

Ako druga strana zakasni, prvi korak je pismena obavijest o neizvršenju obaveze kojom se daje razuman rok za izvršenje (Član 6:82 BW). Bez nje, ni naknada štete ni raskid ugovora (Član 6:265 BW) uglavnom nisu mogući.

Ako prodavac odbije da prenese nekretninu ili je prodao nekome drugom, postupak privremene mjere (kort geding) može se koristiti kako bi se prisilila na saradnju pri prenosu. Uz dozvolu suda, na nekretnini se može registrovati i zapljena prije isporuke tako da se ne može dalje prodavati. Ako se nedostatak pojavi nakon završetka, slijedite ovaj redoslijed: obavještenje, istraga, kvantifikacija, a zatim zahtjev.

Koji rokovi odlučuju o većini imovinskih sporova?

Rokovi nanose najveću štetu. Mnogi slučajevi koji se ne mogu dobiti izgubljeni su zbog roka, a ne zbog merituma:

• period hlađenja: tri dana, od kojih najmanje dva radna dana;
• uslovi raskida: obično nekoliko sedmica, kako je navedeno u ugovoru;
• reklamacija zbog nedostatka: u razumnom roku nakon otkrivanja, a zatim dvije godine za podnošenje zahtjeva;
• poništenje odluke udruženja vlasnika: jedan mjesec.

Šta biste trebali provjeriti kao kupac?

Kao kupac, imate obavezu da istražite, a vaša prava zavise od kratkih rokova. Provjerite ove tačke prije i nakon potpisivanja:

• Uslovi finansiranja i istraživanja su navedeni u ugovoru, s datumima koji se poklapaju s vašim rasporedom hipoteke.
• Znate kada ste primili potpisani ugovor, tako da znate kada završava period hlađenja iz člana 7:2 BW.
• Izvod iz Kadastera ne pokazuje neočekivane servitete, kvalitativne obaveze ili priloge.
• Trenutna upotreba i svako proširenje obuhvaćeni su planom zaštite okoliša i dozvolom.
• Za stan: pregledaju se akti o diobi, posljednji zapisnik sa sastanka o podjeli stana i rezervni fond.
• Za nekretninu koja se iznajmljuje: poznati su ugovor o zakupu i režim koji se primjenjuje (član 7:290 ili 7:230a BW).

Šta biste trebali provjeriti kao prodavac?

Kao prodavac morate otkriti ono što znate i ispuniti ono što je ugovorom obećano (Član 7:17 BW). Provjerite ove tačke:

• Upitnik o prodaji je kompletan, uključujući poznate nedostatke, dozvole i sporove sa susjedima.
• Klauzula o starosnoj dobi ili klauzula o nekorištenju uključena je ako odgovara nekretnini.
• Depozit ili bankovna garancija su plaćeni na vrijeme ili šaljete obavještenje o neizvršenju obaveza.
• Vaš supružnik ili registrovani partner daje saglasnost za prodaju porodične kuće kada je to propisano Članom 1:88 BW.
• Na svaku žalbu kupca nakon završetka odgovara se pismeno i provjerava se u skladu s članom 7:23 BW.

Šta možemo učiniti za vas kao advokat za nekretnine?

Zastupamo kupce, prodavače, stanodavce, zakupce, udruženja vlasnika i investitore; pogledajte i naše vodiče o holandskom pravu nekretnina . Konkretno:

• Pregledamo i pregovaramo o kupoprodajnom ugovoru prije nego što ga potpišete ili prije isteka perioda razmišljanja.
• Vršimo pravnu dubinsku analizu vlasništva, tereta, planiranja i zakupa.
• Izrađujemo rezolutivne uslove vezane za finansiranje, dozvolu ili promjenu namjene.
• Šaljemo obavještenje o neizvršenju obaveze i, gdje je potrebno, podnosimo zahtjev za privremenu mjeru ili zapljenu prije presude.
• Obavještavamo prodavca o nedostacima u skladu sa članom 7:23 BW i podnosimo reklamaciju.
• Zahtjev za poništenje odluke VvE podnosimo u roku od mjesec dana iz člana 5:130 BW.

rezime

• Advokat za nekretnine djeluje isključivo u vaše ime; notar je nepristrasan, a agent za nekretnine radi za onoga ko ga je angažovao.
• Najbolji trenutak za angažovanje advokata je prije potpisivanja, dok se o rezolutivnim uslovima i odredbama još uvijek mogu pregovarati.
• Privatni kupac kuće ima obavezu pisanog obrasca i trodnevni period razmišljanja (Član 7:2 BW); nakon toga, štite vas samo dogovoreni uslovi rješavanja spora.
• Podnesite pritužbu na nedostatak u razumnom roku nakon otkrivanja (Član 7:23 BW) i osporite odluku udruženja vlasnika u roku od mjesec dana (Član 5:130 BW).
• Prodaja ne prekida postojeći zakup (Član 7:226 BW), tako da je zakup dio onoga što kupujete.

Često Postavljena Pitanja