Advokat za nekretnine
u Holandiji

Advokat specijaliziran za nekretnine savjetuje i vodi parnice o svim pravnim aspektima nekretnina: kupoprodaji nekretnina, sporovima oko najma (stambenog i poslovnog), pravima zakupa zemljišta i zakupa, građevinskom pravu i ugovorima, sporovima sa udruženjima vlasnika kuća (VvE), finansiranju nekretnina, planovima zaštite okoliša i zakonima o zaštiti okoliša, te transakcijama s komercijalnim nekretninama. Zastupamo pojedince, stanodavce, zakupce, investitore i preduzeća u složenim pitanjima vezanim za nekretnine.

Primjenjujemo transparentnu satnicu od 295 € bez PDV-a. Troškovi variraju od slučaja do slučaja: pregled i pregovori o ugovoru o zakupu 1,000-2,500 €, postupak raskida zakupa 3,000-6,000 €, savjetovanje o kupoprodajnoj transakciji 2,500-7,500 €, a složeni razvojni projekti ili sporovi oko nekretnina mogu koštati 10,000-50,000 €+. Unaprijed dajemo realnu procjenu na osnovu vaše specifične situacije.

Ne tek tako. Za zaostale obaveze po osnovu najamnine prvo morate poslati pisani zahtjev. Tek nakon neplaćanja možete podnijeti zahtjev za raskid ugovora o najmu kantonalnom sudu. Sudija procjenjuje da li je raskid opravdan i može nametnuti aranžmane o plaćanju. Ako se odobri, stanar dobija period deložacije (obično 4 sedmice-3 mjeseca). Uskraćivanje pristupa bez sudskog naloga je nezakonito. Vodimo pravni proces od zahtjeva do deložacije.

Najmodavac je dužan otkloniti nedostatke koji ometaju uživanje u zakupu (curenja, grijanje, plijesan). Možete: prijaviti nedostatke preporučenim pismom, zahtijevati smanjenje zakupnine, sami popraviti nedostatke i nadoknaditi troškove ili tražiti raskid zakupa zbog ozbiljnih nedostataka. Ako je najmodavac nemaran, možete se obratiti Sudu za zakupnine (za reguliranu zakupninu) ili se obratiti sudu. Savjetujemo vas o vašem pravnom položaju i koracima koje možete poduzeti.

Dokumentirajte sve slučajeve diskriminacije i prijavite ih svom odjelu za ljudske resurse. Prema holandskom zakonu, možete podnijeti žalbu Holandskom institutu za ljudska prava i zatražiti pravnu pomoć da zaštitite svoja prava.

Glavni rizici: skriveni nedostaci (azbest, kontaminacija tla, strukturne greške), postojeći zakupci sa zaštićenim pravima najma, hipoteke ili prilozi koje nasljeđujete, plan zaštite okoliša ne dozvoljava namjeravanu upotrebu, obaveze vezane za zaštitu okoliša ili spomenika, te nejasne granice imovine ili serviti. Provodimo temeljitu dubinsku analizu, pregovaramo o garancijama u kupoprodajnom ugovoru i pravno štitimo vaše interese.

Samo ako ugovor to dozvoljava (npr. putem klauzule o privremenom raskidu) ili u slučaju više sile ili ozbiljnog kršenja ugovora od strane stanodavca. U suprotnom, ugovor vas obavezuje za cijeli period trajanja. Prijevremeni odlazak bez pravnog osnova može dovesti do potraživanja odštete od strane stanodavca (preostala kirija do kraja perioda). Za poslovno-ekonomske probleme, možemo pregovarati o sporazumnom raskidu ili prilagođavanju kirije. Uvijek potražite savjet prije nego što odete.

Komercijalni zakup (290 BW) nudi manju zaštitu od stambenog zakupa (7:230 BW): nema zaštite zakupa po isteku (stanodavac ne mora ponuditi produženje), nema maksimalnih najamnina, ima više slobode u ugovornim odredbama i drugačija pravila o raskidu. Međutim, komercijalni zakupac ponekad ima pravo na naknadu štete u slučaju prisilnog odlaska. Stambeni zakup ima snažnu zaštitu: zakupac može produžiti ugovor, regulisanu najamninu (za regulisanu najamninu), a stanodavac može raskinuti ugovor samo iz određenih razloga (neplaćanje, smetnja). Savjetujemo o primjenjivom režimu.

Da, mi pomažemo investitorima i investitorima u nekretninama u vezi sa: strukturiranjem projekata (zajednička ulaganja, SPV), akvizicijom zemljišta i dubinskom analizom, tenderskim procedurama, ugovorima o gradnji i izvođačima radova, dozvolama i izmjenama planova zaštite okoliša, ugovorima o finansiranju, prodajom i zakupom razvijenih projekata i sporovima tokom ili nakon realizacije. Naše iskustvo u regiji Brainport s logistikom, stanovanjem i komunalnim uslugama čini nas vrijednim partnerom za razvojne projekte.

VvE sporovi mogu se odnositi na: troškove usluga, odluke o održavanju, tumačenje diobenog akta ili odluke koje utiču na vaš stan. Koraci: prvo pokušajte putem konsultacija i glavne skupštine, zatim medijacije, i na kraju sudskog postupka na kantonalnom sudu. Možemo poništiti odluke ako su u suprotnosti sa zakonom, diobenim aktom ili razumnošću. Također savjetujemo VvE odbore o zakonitosti odluka i ugovora s dobavljačima.

Zavisi od lokalnih propisa. Mnoge općine (Amsterdam, Rotterdam, Hag) imaju stroga pravila: potrebne dozvole, maksimalan broj dana (često 30-60 godišnje), ponekad potpuna zabrana u određenim naseljima. VvE propisi također mogu zabraniti iznajmljivanje kuća za odmor. Kršenje može dovesti do novčanih kazni do 21,750 eura ili administrativnih mjera. Savjetujemo o lokalnim pravilima i VvE odredbama, te pomažemo sa zahtjevima za dozvole ili prigovorima na kazne.

Prodavac mora prijaviti poznate nedostatke. Za skrivene nedostatke (koji nisu vidljivi prilikom pregleda, a nastali su prije isporuke) možete u razumnom roku nakon otkrivanja: zahtijevati popravku o trošku prodavca, tražiti naknadu štete, zahtijevati smanjenje cijene ili u težim slučajevima raskid ugovora o kupoprodaji. Napomena: klauzula o staroj gradnji ("kako jeste, gdje jeste") ograničava odgovornost, ali se ne odnosi na namjeru ili namjerno prikrivanje. Procjenjujemo vaš slučaj i pokrećemo sudski spor protiv prodavca ako je potrebno.