Šta se smatra renoviranjem prema holandskom zakonu
Razuman prijedlog i kada morate sarađivati
Renoviranje dok traje zakup provodi se kroz razuman prijedlog iz člana 7:220 stav 2 BW. Najmodavac vam pismeno dostavlja plan; ako je prijedlog razuman, morate sarađivati, a ako nije, možete ga odbiti. Ne postoji zakonski rok za obavještenje o samom prijedlogu, što iznenađuje mnoge zakupce, ali odsustvo roka ima dvostruku vrijednost: najmodavac ne može započeti radove na osnovu pisma s kojim se niste složili. Prijedlog se ocjenjuje na osnovu njegovog sadržaja, a ozbiljan prijedlog navodi šta radovi uključuju, zašto je potrebna vaša saradnja, koliko će trajati, koliko će koštati najmodavca, koliko se predlaže povećanje zakupnine i šta se dešava s vama dok radovi traju. Prijedlog koji imenuje povećanje zakupnine bez prikazivanja ulaganja koje stoji iza njega teško je procijeniti i, samo zbog toga, teško ga je nazvati razumnim. obaveze stanodavca koji važe tokom vašeg najma ne nestaju tokom renoviranja; nekretnina mora ostati useljiva, a vaše mirno uživanje mora se poštovati koliko god radovi dozvoljavaju. Kompleksi se tretiraju drugačije. Tamo gdje se renoviranje odnosi na zgradu ili blok od najmanje deset stambenih ili poslovnih jedinica koje čine cjelinu, član 7:220 stav 3 BW pretpostavlja da je prijedlog razuman kada se s njim složi najmanje sedamdeset posto stanara. Ako ste u manjini, niste automatski obavezani: možete se obratiti okružnom sudu za presudu da je prijedlog ipak nerazuman, a to morate učiniti u roku od osam sedmica od dana kada vas stanodavac pismeno obavijesti da je dostignut prag od sedamdeset posto. Propustite taj rok i prijedlog će biti protiv vas. To je najteži rok u ovoj oblasti prava.Kada stanodavac umjesto toga mora raskinuti zakupni ugovor
Samo renoviranje ne prekida najam. Član 7:220 stav 4 BW to izričito kaže, i to je važno: stanodavac ne može navesti rušenje ili temeljno renoviranje kao razlog zašto je vaš najam jednostavno istekao. Ako se radovi zaista ne mogu izvesti dok je najam na snazi, stanodavac mora raskinuti ugovor, a za stambeni prostor to znači korištenje zakonskih osnova. Osnova je hitna vlastita upotreba prema članu 7:274 stav 1 podc BW, a član 7:274 stav 3 podatak a BW potvrđuje da se renoviranje koje se ne može provesti bez raskida najama računa kao takva upotreba. Slobodni ste odbiti obavijest. Stanodavac se tada mora obratiti okružnom sudu, koji će raskinuti najam samo ako je hitnost opravdana, ako vam je dostupan odgovarajući alternativni smještaj i nakon što je vagao obje strane. Sud također određuje datum do kojeg morate iseliti i može dodijeliti doprinos vašim troškovima preseljenja. Ovo je stvarna prepreka, a ne formalnost, i zato većina stanodavaca preferira put razumnog prijedloga. Ako do toga dođe, proces iseljenja a pravila o raskidu ugovora na neodređeno vrijeme Vrijedi pročitati prije nego što odgovorite. Praktična stvar koje se treba držati: odbijanje povećanja stanarine nije isto što i odbijanje radova. Sud od kojeg se traži da vam raskine stanarski ugovor ispituje da li ometate samu renovaciju. Uložite pismeni prigovor na novac, sarađujte s izvođačima radova i ta dva pitanja ćete držati odvojeno.Iseljenje tokom radova i naknada za preseljenje
Koliko dodatne kirije renoviranje može opravdati
Odgovor u potpunosti zavisi od toga u koji segment spada vaš dom, i tu starije smjernice koje kruže online obično zavaravaju. U reguliranim i segmentima srednjeg tržišta, najamnina je ograničena sistemom procjene vrijednosti nekretnina (odredbe o pobjedi, WWS), koji ocjenjuje stambeni prostor na osnovu površine, službene WOZ vrijednosti, opremljenosti, energetske oznake, vanjskog prostora i drugih karakteristika. Poboljšanja dodaju bodove, bodovi povećavaju maksimalnu razumnu rentu, a stanodavac može predložiti povećanje na toj osnovi prema članu 7:255 BW. Dva ograničenja grizu. Nova renta nikada ne smije premašiti maksimum koji bodovi dozvoljavaju, tako da stanodavac koji već naplaćuje maksimum ne dobija ništa od radova. A povećanje se izračunava na osnovu stvarne investicije: Huurcommissie primjenjuje vodič za politiku koji svakoj vrsti rada dodjeljuje pretpostavljeni ekonomski vijek trajanja, dijeli investiciju s tim vijekom trajanja u mjesecima i odbija sve subvencije ili grantove koje je stanodavac primio. Subvencionirana izolacija stoga podržava mnogo manje povećanje nego što faktura sugerira. U liberaliziranom segmentu WWS ne ograničava rentu i Huurcommissie nema pravo glasa nad nivoom. Umjesto toga, ono što uređuje je vaša... ugovorAko ugovor sadrži klauzulu o indeksiranju, stanodavac je njome obavezan; ako sadrži klauzulu koja dozvoljava dodatno povećanje nakon poboljšanja, ta klauzula je osnova i njena formulacija određuje gornju granicu. Stanodavac bez ugovorne osnove treba vašu saglasnost, a ako je nema, mora se obratiti okružnom sudu. Za detaljniji opis godišnjeg mehanizma pogledajte naš članak o povećanje stanarine u Holandiji.U kojem segmentu se nalazi vaš dom i zašto se to promijenilo 2024. godine
Od 1. jula 2024. Wet betaalbare huur dijeli Holandsko tržište najma na tri segmenta umjesto na dva, a granica prolazi kroz WWS ocjenu. Do 143 boda, samostalni stambeni objekt je regulirani socijalni stan. Od 144 do 186 bodova, uključujući i njih, spada u segment srednjeg tržišta, koji je liberaliziran prije tog datuma i sada je također pod kontrolom stanarine. Od 187 bodova je liberaliziran, a stanarina je ono što se stranke dogovore. Praktične posljedice su značajne. U dva kontrolirana segmenta stanarina ne smije prelaziti maksimum koji bodovi dozvoljavaju, a stanar koji smatra da je početna stanarina previsoka može zatražiti od Stambene komisije da je testira u roku od šest mjeseci od početka najma prema članu 7:249 BW. Stanodavci koji iznajmljuju kontrolirani stan moraju navesti broj bodova i odgovarajuću maksimalnu stanarinu prilikom sklapanja ugovora. Granice bodova i maksimalne stanarine vezane za njih utvrđene su u Zakonu o najamnini stanova (Besluit huurprijzen woonruimte) i indeksiraju se svake godine; Komisija za nekretnine (Huurcommissie) objavljuje alat za izračunavanje koji primjenjuje važeća pravila, i taj alat, a ne brojka u članku, je ono na što se trebate osloniti. Drugu promjenu tog ljeta lako je previdjeti. Zakon o najmu na neodređeno vrijeme (Wet vaste huurcontracten), koji je također stupio na snagu 1. jula 2024. godine, ponovo je učinio neograničeni zakup normom za stambene objekte: zakup na određeno vrijeme sada je izuzetak, dozvoljen samo u slučajevima koje zakon navodi. Smjernice koje kažu da stanodavac može jednostavno pustiti da dvogodišnji ugovor istekne kako bi renovirao između zakupa opisuju situaciju prije 2024. godine i više ne važe za većinu stambenih najmova. Poslovni prostori su potpuno drugačiji režim, kao što je prikazano u našoj usporedbi... pravila o komercijalnom najmu i nekretninama i naš članak o utjecaj zakona o komercijalnom najmu na preduzeća krenuo.Godišnje povećanje stanarine i rokovi koji o tome odlučuju
Uz svako povećanje cijene renoviranja postoji i redovno godišnje povećanje, a ta dva se često predlažu u istom pismu. Držite ih odvojeno, jer slijede različita pravila. Najamnina se može povećati jednom u bilo kojem dvanaestomjesečnom periodu. Član 7:252 BW zahtijeva od stanodavca da podnese prijedlog u pisanoj formi najmanje dva mjeseca prije datuma stupanja na snagu nove najamnine i da navede trenutnu najamninu, predloženu najamninu, datum početka i kako možete prigovoriti. Prijedlog koji je zakašnjeo ili koji ne sadrži te detalje je neispravan i može mu se odbiti samo na toj osnovi. Za kontrolirane stanove maksimalni postotak se utvrđuje svake godine ministarskim propisom i razlikuje se po segmentima; za liberalizirane stanove gornja granica dolazi iz ugovora, podložno zakonskom ograničenju godišnjih povećanja koje je zakonodavac proširio za srednji i viši segment. Potražite postotak koji se primjenjuje na vaš segment u dotičnoj godini umjesto da pretpostavljate da je prošlogodišnja cifra i dalje ista. Ako se ne slažete, recite to u pisanoj formi prije predloženog datuma početka. Šutnja nije neutralna: prijedlog bez protivljenja stupa na snagu. Ako se protivite, stanodavac koji želi povećanje mora se obratiti Nadležnoj komisiji (Huurcommissie), a član 7:253 BW dozvoljava tri mjeseca od predloženog datuma početka važenja za to. Za povećanje nakon poboljšanja primjenjuje se isti tromjesečni rok, koji počinje teći od datuma stupanja na snagu predložene nove rente. Stranka koja je nezadovoljna odlukom Nadležne komisije (Huurcommissie) ima osam sedmica od datuma slanja odluke da predmet iznese pred okružni sud u skladu s članom 7:262 BW; ako nijedna strana to ne učini, smatra se da su se stranke složile s odlukom Nadležne komisije (Huurcommissie).Gdje uložiti prigovor: Huurcommissie ili podokružni sud
Odabir pogrešnog foruma gubi mjesece, stoga je vrijedno biti precizan. Huurcommissie (Okružna komisija za nekretnine) odlučuje o nivou stanarine za kontrolirane stambene objekte: početnoj stanarini, godišnjem povećanju, povećanju nakon poboljšanja, naknadama za usluge i smanjenju stanarine zbog nedostataka. Ne može odlučivati o nivou liberalizirane stanarine i ne odlučuje o tome je li prijedlog za renoviranje kao takav razuman. To pitanje pripada podokružnom sudu, koji je ujedno i forum za sve sporove o liberaliziranoj stanarini, o klauzuli o indeksiranju i o raskidu najma. Postupak Huurcommissie je namjerno pristupačan. Podnosite zahtjev uz ugovor o najmu, pismo stanodavca i vaše dokaze; naknada je skromna i vraća se stranci koja uspije u sporu. Odluka obavezuje obje strane osim ako je jedna od njih ne odnese podokružnom sudu u roku od osam sedmica. Besplatni savjeti prve linije dostupni su od Juridisch Loket (Okružnog suda u Loketu), a... advokat za stanarsko pravo Vrijedi uputiti kada iznosi ili radovi postanu značajni. Ako slučaj dođe do suda i bude protiv vas, naša napomena o kako se žaliti na odluku objašnjava šta slijedi. Jedno živo pitanje zaslužuje zastavu. Mnogi liberalizirani ugovori o najmu sadrže klauzulu koja dozvoljava povećanje stanarine za inflaciju plus fiksni dodatni postotak. Niz holandskih sudova presudio je da takva klauzula može biti nepoštena odredba prema pravu EU o zaštiti potrošača kada je stanar potrošač, s posljedicom da cijela klauzula otpada umjesto da se svede na element inflacije. Sudska praksa se još uvijek razvija i ishod zavisi od korištene formulacije, ali to je ozbiljan argument i uspješno se vodi. Ako vaš ugovor sadrži klauzulu te vrste, pročitajte je u suprotnosti s pravilima o nepoštene ugovorne odredbe prije nego što platite povećanje.Kreiranje datoteke prije nego što unesete prigovor
Sporovi ove vrste se dobijaju na osnovu dokumenata. Sačuvajte ugovor o najmu i svaki aneks, prijedlog stanodavca za renoviranje i specifikaciju koja stoji iza njega, pisma o povećanju stanarine s datumima kada ste ih primili, vaše pisane prigovore i dokaz o tome koliko ste platili. Zatražite od stanodavca detaljan izvještaj o investiciji i dokaz o bilo kakvoj subvenciji: imate pravo da provjerite obračun, a stanodavac koji neće dostaviti te brojke slabi vlastite argumente. Fotografišite nekretninu prije početka radova i tokom njihovog izvođenja, i zabilježite datume kada su radovi počeli, stali i završili. Ako poremećaji prevazilaze ono što je predloženo, taj zapis je ono što podržava zahtjev za smanjenje stanarine. Opšte tačke u našem vodiču za snalaženje u holandskom zakonu o najmu primijenite i ovdje, i znajući šta zakupac može zahtijevati održava prepisku kratkom.Iznajmljivanje kao iseljenik ili izaslani radnik
Državljanstvo ne utiče ni na šta od navedenog. Zaštite u Knjizi 7 Građanskog zakonika su obavezujući zakon i ne mogu se izostaviti, bez obzira na jezik ugovora i šta god da piše o tome da stanar prihvata buduća povećanja. Engleski prijevod je praktičan, ali tamo gdje se holandska i engleska verzija razlikuju, holandski tekst će se tumačiti, pa pročitajte oba prije potpisivanja. Dvije situacije zahtijevaju dodatnu pažnju. U slučaju da je smještaj dogovoren preko poslodavca ili agencije, utvrdite ko je vlasnik nekretnine, a ko je vaš stanodavac, jer strana koja šalje fakture nije uvijek strana s obavezama. A tamo gdje su stanovanje i zaposlenje u istom ugovoru, prekid posla može utjecati na pravo ostanka; to je drugačiji režim od običnog stambenog najma i treba ga provjeriti prije, a ne nakon što se najavi renoviranje. pravila godišnjeg povećanja Primijenite na isti način kada saznate u kojem se segmentu nalazi stambeni objekat.Šta Law and More mogu učiniti
Naš najam i odvjetnici za nekretnine procijeniti prijedloge za renoviranje, testirati da li je predloženo povećanje potkrijepljeno investicijom i bodovima, voditi postupke pred Huurcommissie i okružnim sudom te savjetovati stanodavce kako da ispravno sprovedu postupak iz prvog pokušaja. Ako ste primili prijedlog ili povećanje i niste sigurni da li je ispravno, pošaljite nam pismo i ugovor o najmu, a mi ćemo vam reći gdje se nalazite.Često Postavljena Pitanja
Stanodavci moraju slijediti stroge zakonske procedure prilikom povećanja stanarine nakon renoviranja, a stanari imaju jasna prava da osporavaju ta povećanja putem službenih kanala. Veličina bilo kakvog povećanja zavisi od stvarnih troškova, vijeka trajanja poboljšanja i od toga da li je nekretnina regulirana ili liberalizirana.Koja su zakonska ograničenja za povećanje stanarine nakon renoviranja u Holandiji?
Povećanje stanarine se izračunava dijeljenjem investicije stanodavca s brojem mjeseci ekonomskog vijeka trajanja poboljšanja. Komisija za najam objavljuje vodič za politiku koji navodi specifične radove na renoviranju i njihov pretpostavljeni prosječni vijek trajanja.
U obračun se uzimaju u obzir samo stvarni troškovi. Ako je vaš stanodavac primio subvencije ili grantove za mjere održivosti, oni se moraju odbiti od ukupne investicije prije obračuna mjesečnog povećanja stanarine.
Za nekretnine koje nisu liberalizovane, nova renta ne može premašiti maksimalnu osnovnu rentu (kale huur) čak ni nakon renoviranja. Ovo ograničenje pruža važnu zaštitu za stanare u regulisanim stambenim objektima.
Koliko unaprijed stanodavac mora obavijestiti stanodavca prije povećanja stanarine zbog renoviranja?
Vaš stanodavac vam mora predstaviti razuman prijedlog za renoviranje prije početka bilo kakvih radova. Ovaj prijedlog mora uključivati prirodu planiranih radova, finansijske posljedice za stanodavca i predloženo povećanje stanarine.
Zakon ne određuje tačan rok za obavještenje o samom prijedlogu. Međutim, vaš stanodavac ne može jednostavno nametnuti promjene ili započeti radove bez vašeg prethodnog pristanka.
Ako se vi i vaš stanodavac dogovorite, nova najamnina stupa na snagu u skladu s vašim dogovorenim uvjetima. Ako se ne slažete, zahtjev Komisiji za najam mora se podnijeti u roku od tri mjeseca od datuma stupanja na snagu predložene nove najamnine.
Šta se kvalifikuje kao značajna renovacija koja opravdava povećanje stanarine prema holandskom zakonu?
Član 7:220(2) holandskog Građanskog zakonika definiše renoviranje kao „rušenje sa zamjenom novom izgradnjom ili djelimičnu obnovu izmjenom ili dogradnjom postojeće konstrukcije.“ Radovi moraju rezultirati poboljšanjem vašeg životnog užitka.
Mjere održivosti mogu se kvalificirati kao renovacije ako ispunjavaju ovu definiciju. Primjeri uključuju izolaciju nekretnine, ugradnju visokoefikasnog ostakljenja ili ugradnju toplotne pumpe.
Ne računaju se svi popravci ili radovi na održavanju kao renoviranje. Vaš stanodavac ne može povećati stanarinu za redovno održavanje ili manje popravke koje samo održavaju nekretninu u postojećem stanju.
Imaju li stanari pravo na odštetu ako renoviranje značajno poremeti njihove životne uslove?
Ako renoviranje zahtijeva privremeno preseljenje, prijedlog vašeg stanodavca mora se odnositi na privremeni alternativni smještaj. Stanodavac također mora navesti naknadu za preseljenje koju će vam isplatiti.
Razumnost prijedloga za renoviranje uključuje razmatranje kako radovi utiču na vas. Sud ili Komisija za iznajmljivanje će prilikom procjene prijedloga procijeniti da li je stanodavac adekvatno riješio ove poremećaje.
Nemate automatski pravo na naknadu za svaku neugodnost. Ključni faktor je da li je poremećaj toliko značajan da privremeno preseljenje postaje neophodno.
Koje procedure stanodavci moraju slijediti kako bi donijeli legitimno povećanje stanarine nakon renoviranja?
Vaš stanodavac mora prvo dobiti vašu saglasnost prije nego što izvrši bilo kakve izmjene na iznajmljenoj nekretnini. Ne može jednostrano vršiti promjene.
Prijedlog za renoviranje mora biti razuman i obuhvatiti specifična pitanja. To uključuje prirodu radova, zašto je vaša saradnja neophodna, finansijske posljedice za stanodavca i predloženo povećanje stanarine.
Ako odbijete prijedlog, vaš stanodavac se može obratiti okružnom sudu kako bi se procijenila njegova razumnost. Za liberalizirane nekretnine, stanodavci se moraju direktno obratiti okružnom sudu.
Za nekretnine koje nisu liberalizovane, stanodavci se mogu prijaviti Komisiji za najam.
Može li stanar osporiti povećanje stanarine i, ako može, kako se taj proces pravno reguliše u Holandiji?
Imate pravo odbiti prijedlog renoviranja vašeg stanodavca ako smatrate da je nerazuman. Vaš stanodavac ne može nastaviti bez vašeg pristanka ili sudske presude u njegovu korist.
Ako se ne postigne dogovor, vi ili vaš stanodavac možete se obratiti Komisiji za najam ili okružnom sudu. Nadležno tijelo zavisi od toga da li je vaša nekretnina liberalizovana ili ne.
Komisija za najam ili sud će utvrditi da li je povećanje najamnine opravdano i izračunati odgovarajući iznos. Prilikom donošenja ove odluke uzimaju u obzir troškove stanodavca i ekonomski vijek trajanja poboljšanja.
Ako sud utvrdi da je prijedlog razuman, ali vi i dalje odbijate saradnju na samim radovima (ne samo povećanje stanarine), vaš stanodavac može raskinuti ugovor o najmu u skladu sa članom 7:274(1) holandskog građanskog zakonika.
