Povećanje stanarine u Holandiji: šta stanodavci mogu naplatiti, a šta stanari mogu učiniti

Gotovo svaki holandski zakupac vidi povećanje stanarine jednom godišnje. Šta stanodavac može tražiti i da li je povećanje uopšte važeće, zavisi od toga u kojem od tri segmenta se nekretnina nalazi, od toga šta piše u ugovoru i od toga da li je stanodavac poštovao kratak, ali strog skup formalnosti. Ovaj članak navodi u koji segment spada vaš zakupac, kako se izračunava godišnji maksimum, šta mora sadržavati važeći prijedlog za povećanje i kako ga stanar osporava.

Tri segmenta, tri seta pravila

Od stupanja na snagu Zakona o pristupačnoj najamnini ( Wet betaalbare huur ) 1. jula 2024. godine, iznajmljivanje stambenih objekata u Holandiji se dijeli na tri segmenta. Koji se primjenjuje određuje se brojem bodova koje stan osvoji prema sistemu vrednovanja stambenog prostora ( woningwaarderingsstelsel ), a ne onim što stranke nazivaju ugovorom.

• Regulisani, društveni segment – najniži bodovni razred. Zakupnina nikada ne smije premašiti maksimalni iznos koji bodovi proizvode, a godišnje povećanje je ograničeno procentom koji svake godine određuje ministar.
• Srednji segment tržišta (najam srednjeg tržišnog nivoa) – srednji tačkasti pojas. Ovaj segment je prvi put regulisan Zakonom o pristupačnoj najamnini. Ima svoju maksimalnu najamninu i, od 1. jula 2025. godine, vlastito ograničeno godišnje povećanje.
• Slobodni sektor (slobodni sektor, liberalizovano) – gornji bodovni razred. Ne postoji maksimalna renta, ali je godišnje povećanje ograničeno zakonom od 2021. godine, a to ograničenje je produženo do 1. maja 2029. godine.

Granice tačaka i pragovi najma indeksiraju se godišnje, tako da stambeni prostor može promijeniti segment kada se potpiše novi ugovor. Segment se fiksira na početku najma i ne mijenja se usred ugovora zbog promjene praga.

Kako se izračunava godišnji maksimum

Maksimum srednjeg tržišta može biti veći od onog za slobodni sektor, što iznenađuje ljude, ali nije greška. Formule se razlikuju: plafon srednjeg tržišta vezan je za kolektivni razvoj plata plus jedan procentni poen, dok se za regulisane i plafone slobodnog sektora uzima onaj od razvoja cijena i plata koji je niži, opet plus jedan procentni poen. U godini kada plate premašuju cijene, cifra srednjeg tržišta je veća od te dvije. Zakonska osnova je član 7:248 BW, razrađen u članu 10 Uhw ( Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte ).

Sami procenti se preračunavaju svake godine i namjerno se ovdje ne reprodukuju, jer brojka navedena u članku zastarijeva u roku od nekoliko mjeseci. Ministar ih ispravlja, Huurcommissie i rijksoverheid.nl ih objavljuju, i oni su jedini izvor na koji se vrijedi osloniti. Obratite pažnju na različite kalendare: u reguliranom segmentu novi maksimum se primjenjuje na povećanja koja stupaju na snagu od 1. jula, dok se u sektorima srednjeg tržišta i slobodnog tržišta primjenjuje u skladu s kalendarskom godinom. Povećanje predloženo prema prošlogodišnjem procentu za datum u novom periodu je prekomjerno, a višak se može nadoknaditi.

Formalni zahtjevi za prijedlog za povećanje stanarine

U reguliranim i srednjim segmentima tržišta povećanje se ne događa automatski. Najmodavac mora podnijeti pisani prijedlog ( voorstel tot huurverhoging ) prema članu 7:252 BW, a formalnosti su važnije nego što većina najmodavaca očekuje.

• Otkazni rok. Prijedlog mora stići do stanara najmanje dva puna mjeseca prije predloženog datuma stupanja na snagu. Za povećanje od 1. jula, prijedlog mora biti poslan najkasnije do 30. aprila.
• Pisani oblik. E-pošta se uglavnom prihvata, pod uslovom da se može pokazati račun.
• Sadržaj Član 7:252 BW propisuje šta prijedlog mora sadržavati: trenutno važeću najamninu, predloženu promjenu, novu najamninu koja proizlazi i datum od kojeg se primjenjuje. U slučaju da se stanodavac oslanja na povećanje ovisno o prihodu, mora se priložiti izvještaj o prihodima poreznog organa. Prijedlog koji izostavlja jedan od ovih podataka je neispravan.
• Jednom svakih dvanaest mjeseci. U prvom dvanaestomjesečnom periodu nakon početka zakupa, stanarina se može povećati najviše jednom, a nakon toga samo na kraju svakog narednog dvanaestomjesečnog perioda (član 7:250 BW). U slučajevima kada povećanje počiva na ugovornoj klauzuli, primjenjuje se isti dvanaestomjesečni interval, a klauzula koja proizvodi više od jednog povećanja u dvanaest mjeseci je ništavna (član 7:251 BW). Postoji uzak izuzetak kada se privremeni popust na stanarinu postepeno ukida (član 7:252c BW).

Posljedica neispravnog prijedloga je jednostavna i, za stanodavce, skupa: povećanje ne stupa na snagu. Ne smanjuje se, ne ispravlja niti odlaže po sili zakona. Najamnina ostaje tamo gdje je bila, a stanodavac mora početi ispočetka s novim, usklađenim prijedlogom i novim dvomjesečnim otkaznim rokom – u praksi to često košta cijelu godinu indeksacije. Stanari koji su već platili mogu tražiti povrat razlike.

Kako stanar prigovara i kada

Ruta zavisi od segmenta, a dvije rute funkcionišu u suprotnim smjerovima.

Regulirani i srednje tržišni prijedlozi prema članu 7:252 BW

Stanar piše stanodavcu, prije predloženog datuma stupanja na snagu, navodeći da ima prigovor i razloge. Od stanara se tada ništa dalje ne traži. Ako stanodavac želi nastaviti, stanodavac je taj koji mora zatražiti od Komisije za nekretnine (Huurcommissie ) da donese odluku, u roku od šest sedmica od predloženog datuma stupanja na snagu (član 7:253 BW). Ako taj rok prođe, povećanje jednostavno neće stupiti na snagu – najkorisnija stvar koju stanar koji ima prigovor može znati.

Indeksiranje prema ugovornoj klauzuli (srednje tržište i slobodni sektor)

U slučaju da povećanje proizilazi iz klauzule o indeksiranju, a ne iz prijedloga iz člana 7:252 BW, stanar se direktno obraća Stanarskoj komisiji (Huurcommissie), u roku od četiri mjeseca od datuma stupanja na snagu povećanja (član 7:248 BW). Propuštanje tog četveromjesečnog roka je fatalno za osporavanje, stoga ga odložite. Stanarska komisija će ograničiti povećanje na zakonski maksimum ako je klauzula donijela više.

Klauzule o indeksiranju: slobodni sektor i problem nepoštenih uslova

U srednjem tržišnom i slobodnom sektoru ne postoji zakonsko pravo na godišnje povećanje. Sve zavisi od ugovora. Ako ugovor o zakupu uopšte ne sadrži klauzulu o povećanju zakupnine, stanodavac ne može povećavati zakupninu godišnje - tačka. Ako sadrži klauzulu kojom se određuje procenat ispod zakonskog limita, mjerodavan je ugovorni iznos. Ako se odredi procenat iznad limita, mjerodavan je limit.

Iznad tog zakonskog sloja nalazi se europsko pravo zaštite potrošača, i tu je u pitanju velika svota novca. Ugovori o najmu stambenih prostora s privatnim osobama su potrošački ugovori, tako da se primjenjuju pravila o nepoštenim odredbama i sudovi moraju sami provjeravati klauzule o povećanju stanarine.

Vodeći autoritet je prejudicirana presuda Hoge Raada od 29. novembra 2024. godine, ECLI:NL:HR:2024:1780, donesena po pitanjima koja je uputio Rechtbank. Amsterdam 11. januara 2024. Radilo se o vrlo uobičajenoj formuli slobodnog sektora „indeksacije CPI plus doplata“. Sud je, ukratko, utvrdio sljedeće:

• Element indeksacije i element doplate se procjenjuju odvojeno, čak i kada se pojavljuju u jednoj ugovornoj rečenici. Oni služe različitim svrhama: jedan kompenzira deprecijaciju valute, a drugi povećanje troškova iznad inflacije.
• Klauzula koja predviđa indeksiranje CPI sama po sebi nije nepravedna.
• Klauzula kojom se dodaje fiksna doplata do 3% iznad indeksacije CPI je ne nepravedno, osim u posebnim okolnostima: finansijske posljedice su predvidljive, stanodavac ima legitimni interes i stanar može raskinuti ugovor.
• Ako postoji klauzula o dodatnoj naknadi is nepravedno, mora se odbaciti u cijelostiSud ga ne mora smanjiti na prihvatljivih 3%. Stanar se vraća u položaj u kojem bi bio bez klauzule i ima pravo na naknadu za preplaćena povećanja.

Posljedice za stanodavce koji koriste formulu „indeksacije plus do 5%“ ili „plus do 7%“ su ozbiljne. Dodatna naknada se ne smanjuje; ona nestaje za cijeli vijek trajanja najma, a prošle dodatne naknade postaju otplative. Za stanodavca s portfeljem i standardnim obrascem izloženost je kumulativna za svaku jedinicu. Parnice o dodatnim naknadama iznad 3% nastavljaju se na podokružnim sudovima, a budući da je primijenjeni standard evropski o nepoštenim uslovima, mogućnost upućivanja tužbe Sudu pravde Evropske unije nije nestala. Stanodavac koji se oslanja na klauzulu o dodatnoj naknadi i stanar koji traži povrat onoga što je plaćeno prema njoj, trebali bi provjeriti gdje stoji sudska praksa prije nego što se obavežu na određeni stav.

Dvije nijanse su važne. Presuda se odnosi na klauzulu , a ne na gornju granicu: čak ni pravedna klauzula ne može pružiti više od zakonskog limita koji je na snazi ​​za tu godinu. A nepravedna klauzula se ne ispravlja time što stanodavac naplaćuje manje nego što dozvoljava; testira se formulacija.

Povećanje stanarine nakon renoviranja ili poboljšanja

Povećanje nakon radova razlikuje se od godišnjeg povećanja i ne podliježe godišnjem procentualnom ograničenju. Razlika koja odlučuje većinu sporova je između poboljšanja i održavanja : fizičke promjene ili dodaci koji povećavaju uživanje u stanu - ugrađeni uređaji, novi elementi u kupatilu, izolacija i druge energetske mjere - mogu opravdati povećanje. Zamjena i popravka ne mogu, jer je održavanje nekretnine u dobrom stanju ono što najamnina već pokriva.

U slučaju da stanodavac želi renovirati nastanjeni stan, član 7:220 BW zahtijeva razuman prijedlog : pisani dokument u kojem se navode radovi, poremećaji, eventualna naknada i predložena nova stanarina. Stanar koji odbije razuman prijedlog može biti primoran; stanar suočen s nerazumnim prijedlogom ne može.

Ako se stranke ne mogu dogovoriti o posljedicama zakupnine, bilo koja od njih može zatražiti od Huurcommissie da odluči o tome da li je predloženo povećanje razumno, u roku od tri mjeseca od završetka radova. Huurcommissie šalje istražitelja, provjerava da li radovi zaista predstavljaju poboljšanje i testira povećanje u odnosu na stvarno nastale troškove. Ovaj način postoji i u reguliranim i srednjim tržišnim segmentima (član 7:255 BW) i u slobodnom sektoru (član 7:255a BW), iako u slobodnom sektoru ne postoji gornja granica bodova za rezultat koji se mjeri.

Dodatno povećanje koje zavisi od prihoda

Samo u reguliranom socijalnom segmentu, stanodavac može predložiti veće povećanje za domaćinstva iznad određenih nivoa prihoda (član 7:252a BW), izraženo kao fiksni iznos u eurima mjesečno, a ne kao postotak.

• Iznad uobičajenog praga postoje dva dohodovna razreda, od kojih svaki nosi svoj fiksni mjesečni iznos, a ne postotak.
• Ograničenja prihoda, mjesečni iznosi i referentna godina utvrđuju se godišnje i objavljuje ih Huurcommissie; procjena se vrši na osnovu prihoda domaćinstva iz ranije poreske godine, a ne iz tekuće.
• Prihod djeteta koje ima prebivalište i nije navršilo 23 godine se ne uzima u obzir kada ukupni prihod tog djeteta (verzamelinkomen) ostaje ispod objavljenog limita.
• Određene grupe hronično bolesnih i invalidnih stanara su izuzete.

Stanodavac mora dobiti pokazatelj prihoda od Belastingdiensta i priložiti ga uz prijedlog. Izostavljanje istog čini prijedlog neispravnim, s uobičajenom posljedicom da povećanje neće biti uspješno. Maksimalna povećanja se ne mogu kombinirati: stanodavac uzima ili uobičajeni postotak ili iznos koji ovisi o prihodu, a ne oboje. Budući da se pragovi i iznosi mijenjaju svake godine, provjerite tabelu koju Huurcommissie objavljuje za godinu u kojoj povećanje treba stupiti na snagu.

Smanjenje stanarine: odraz u ogledalu, a često i jači potez

Stanari imaju tendenciju da defanzivno razmišljaju o godišnjem povećanju, dok je bolje pitanje da li je najamnina ikada bila zakonita. U regulisanim i srednjim tržišnim segmentima, najamnina ne smije premašiti maksimalni iznos bodova koje stan proizvodi. Ako to učini, stanar ne bi trebao samo da se odupre povećanju, već i da predloži smanjenje.

Postupak prema članu 7:254 BW odražava postupak povećanja. Stanar šalje pisani prijedlog u kojem navodi trenutnu osnovnu stanarinu, predloženu nižu stanarinu, smanjenje i datum stupanja na snagu, koji ne može biti ranije od dva puna kalendarska mjeseca nakon slanja prijedloga. Ako stanodavac odbije ili ne odgovori, stanar traži od Komisije za nekretnine da donese odluku, i to mora učiniti u roku od šest sedmica od predloženog datuma smanjenja. Stanar nastavlja plaćati postojeću stanarinu dok se odluka ne donese.

U slučajevima kada bodovi pokazuju značajno prekomjerno naplaćivanje, ova metoda vrijedi mnogo više od jednog procentnog poena indeksiranja i može se kombinovati sa reklamacijom nedostataka. Provjera bodova trebala bi biti prvi korak kad god regulisani ili zakupac srednjeg tržišta dovede u pitanje svoju najamninu.

Šta stanodavac ne smije učiniti

• Povećati više od jednom u dvanaest mjeseci. Drugo povećanje u istom dvanaestomjesečnom periodu je nevažeće (član 7:251 BW), bez obzira na odredbe ugovora.
• Povećanje tokom određenog perioda bez ugovorne osnove. U sektorima srednjeg tržišta i slobodnog tržišta, nedostatak klauzule o indeksiranju znači da nema godišnjeg povećanja za cijeli period.
• Povećanje odbijanjem obnavljanja. Stambeni najam u Holandiji na neodređeno vrijeme ne ističe i ne može se "obnoviti" pod novim uslovima po izboru stanodavca. Ponuda stanaru izbora između više stanarine i iseljenja nije zakonit put do povećanja stanarine: raskid najma zahtijeva zakonske osnove i, ako se stanar ne slaže, sudski nalog.
• Oporavite povećanje kroz naknade za usluge. Uključivanje rente u troškove usluga ili u ukupnu cijenu ne prolazi kroz provjeru.
• Ignorišite prigovor. U reguliranim i srednjim segmentima tržišta, stanodavac ne može jednostrano odbaciti prigovor; jedini način je putem Huurcommissie, u roku od šest sedmica.

Praktično vodstvo

Za zakupce. Prvo provjerite segment, zatim aritmetiku, pa formalnosti – tim redoslijedom, jer formalni nedostatak poništava povećanje bez obzira na procenat. Napravite raspored dva roka: uložite prigovor prije datuma stupanja na snagu u regulisanim i segmentima srednjeg tržišta i podnesite zahtjev Stambenoj komisiji u roku od četiri mjeseca za ugovornu indeksaciju. Ako vaš ugovor o zakupu u slobodnom sektoru dodaje dodatnu cijenu veću od 3% na indeksaciju, konsultujte se prije plaćanja. I izvršite provjeru bodova čak i ako povećanje izgleda ispravno.

Za stanodavce. Provjerite svoj predložak: klauzula o dodatnoj naknadi sastavljena prije presude Hoge Raada iz 2024. godine predstavlja aktivnu obavezu. Pošaljite prijedloge rano, u pisanoj formi, navodeći trenutnu najamninu, novu najamninu, datum stupanja na snagu i način prigovora, te sačuvajte dokaz o slanju. Priložite izjavu poreskog organa za svako povećanje koje zavisi od prihoda. Ako stanar prigovara, odmah ispunite šestosedmični rok za Huurcommissie – njegovo propuštanje košta cijelu godinu.