Gotovo svaki međunarodni stanar koji iznajmljuje stan u Holandiji plaća depozit, a mnogi se na kraju najma brinu hoće li ga ponovo vidjeti. Otkako je 1. jula 2023. godine stupio na snagu Zakon o dobrom stanodavcu ( Wet goed verhuurderschap ), pravila su postala jasnija: postoji ograničenje iznosa depozita, rok za njegovo vraćanje i obaveza pismenog objašnjenja svega što je zadržano. Ovaj članak navodi šta zakon kaže o depozitima, naknadama za usluge i agencijskim provizijama, te šta svaka strana može učiniti u sporu.
Depozit: koliko stanodavac može tražiti
Prema općim pravilima ponašanja iz člana 2. Zakona o vlasništvu nad nekretninama (Wet goed verhuurderschap) i odredbi umetnutoj u član 261b Knjige 7. holandskog građanskog zakonika ( Burgerlijk Wetboek ), stanodavac ne smije zahtijevati depozit ( waarborgsom ) veći od dvostrukog iznosa osnovne rente . "Samostalna renta" ( kale huur ) je renta za sam smještaj, isključujući troškove usluga, režije i sve dodatke za namještaj.
Gornja granica je uvedena Zakonom 1. jula 2023. godine, a veći depoziti dogovoreni prema starijim ugovorima se i dalje ispunjavaju u praksi. Stanar u takvom ugovoru ne bi trebao pretpostavljati da je iznos neosporiv. Mnogo prije nego što je gornja granica postojala, podokružni sudovi su ukidali prekomjerne depozite kao nerazumnu pogodnost prema članu 264 Knjige 7 holandskog građanskog zakonika: Rechtbank Noord-Holland poništio je šestomjesečni depozit 5. augusta 2015. godine (ECLI:NL:RBNHO:2015:6660), presudivši da depozit veći od dvostruke mjesečne stanarine nije razuman, te je Rechtbank Amsterdam smanjio depozit od preko četiri mjesečne stanarine na dva 4. marta 2019. (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490). To su odluke prvog stepena, a ne obavezujuća pravna osnova, i čini se da još nijedna prijavljena odluka nije primijenila standard dobrog stanodavca na depozit dogovoren prije jula 2023. Ipak, taj stariji stih je argument koji treba iznijeti.
Ako stanodavac traži više, stanar ne mora platiti višak, može zahtijevati povrat preplaćenog iznosa, a opština može izvršiti prinudnu naplatu. Imajte na umu da "depozit za dva mjeseca plus iznos kirije unaprijed" nije depozit za tri mjeseca: unaprijed plaćena kirija je kirija, a ne garancija. Nepovratna "administrativna taksa" uz depozit uopšte nije dozvoljena.
Povrat depozita: dva roka
Zakon postavlja dva roka, a razlika između njih je tačka koja se najčešće pogrešno shvata.
- Gdje stanodavac ne odbija ništa, depozit se mora vratiti u roku od četrnaest dana o kraju najma.
- Gdje stanodavac nešto odbija, period je trideset dana od kraja najma. Duži period postoji kako bi stanodavac mogao pregledati, kvantificirati i dokumentirati odbitak.
Stanodavac koji vrši odbitak mora dati stanaru pisanu specifikaciju onoga što se zadržava i zašto, sa potpunim detaljnim objašnjenjem. Sama tvrdnja da je "otkrivena šteta" ne zadovoljava obavezu, a njen odsustvo je samo po sebi kršenje ugovora. Rok od trideset dana nije dozvola za odlaganje: stanodavac koji još ne može odrediti cijenu popravke trebao bi vratiti nesporni ostatak i navesti šta je još sporno.
Šta se može, a šta ne može odbiti
Dozvoljeni odbici su ograničeni: neplaćena stanarina, neplaćene naknade za usluge, naknada za dogovorenu mjeru energetske učinkovitosti i šteta koju je prouzrokovao stanar. Uobičajeno habanje nije na popisu, a "administrativni troškovi" se ne mogu odbiti samo zato što to ugovor kaže.
| Može se generalno odbiti | Ne može se odbiti |
|---|---|
| Zaostale kirije na kraju najma | Uobičajeno habanje (normalan slijtage): izblijedjela boja, istrošeni tepih, male rupe od čavala |
| Neplaćene naknade za usluge ili manjak prikazan u godišnjem izvještaju | Stalne administrativne, ugovorne ili manipulativne naknade koje nisu povezane sa stvarnim gubitkom |
| Dogovorena naknada za mjeru energetske učinkovitosti | Popravke koje snosi stanodavac kao vlasnik, uključujući strukturno i vanjsko održavanje |
| Šteta koja se može pripisati zakupcu: opekotine, lomovi, mrlje, neovlaštene izmjene koje nisu vraćene u prvobitno stanje, uklanjanje ostavljenih predmeta | Preuređenje samo radi ponovnog iznajmljivanja, a troškovi koje stanodavac ne može dokazati ili ih nije blagovremeno pismeno naveo |
Granica između oštećenja i habanja je područje gdje se većina sporova odvija. Prema članu 218 Knjige 7 Građanskog zakonika, zakupac je odgovoran za štetu uzrokovanu propustom koji se može pripisati zakupcu, a šteta se pretpostavlja da je tako uzrokovana, s izuzetkom požara i, za izgrađene nepokretne objekte, oštećenja vanjskog dijela. Ta pretpostavka je stvarna, ali djeluje zajedno s članom 224 - gdje izvještaj o inspekciji postaje odlučujući.
Izvještaj o inspekciji i šta se dešava kada ga nema
Član 224. Knjige 7. Građanskog zakonika propisuje da, u slučaju da su stranke na početku sastavile pisani opis nekretnine, zakupac je mora vratiti u stanju u kojem je tamo zabilježeno, osim zakonitih izmjena i svega što je pogoršano starenjem ili normalnom upotrebom. U slučaju da takav opis nije sastavljen, pretpostavlja se da je zakupac primio nekretninu u stanju u kakvom se nalazi na kraju zakupa , uz pravo stanodavca da dokaže suprotno.
Praktični učinak je očit. S potpisanim izvještajem o prijavi i datiranim fotografijama, stanodavac koji pronađe nagorjelu radnu ploču može ukazati na izvještaj i prikazati promjenu. Bez njega, početna tačka je da je nekretnina već bila u sadašnjem stanju, a stanodavac mora poništiti tu pretpostavku drugim dokazima. Stanodavac koji je preskočio inspekciju prilikom prijave često utvrdi da se odbitak ne može održati.
Naknade za usluge i avansna plaćanja
Naknade za usluge ( servicekosten ) plaćaju se pored osnovne rente za robu i usluge povezane s korištenjem nekretnine: čišćenje zajedničkih prostorija, domar, zajednička rasvjeta, održavanje vrta, korištenje namještaja. Gotovo uvijek se naplaćuju kao mjesečna akontacija ( voorschot ) i poravnavaju se prema stvarnim troškovima.
Prema članu 259 Knjige 7 Građanskog zakonika, stanodavac mora dostaviti zakupcu stavkasti godišnji izvještaj o stvarnim troškovima i načinu njihovog izračuna, u roku od šest mjeseci od kraja kalendarske godine - u praksi do 1. jula. Kada zakup završava sredinom godine, on pokriva protekli dio godine. Prema članu 261, avans se može uzeti samo kada su dogovorene nove robe ili usluge ili nakon izjave, a svaka izjava podržava samo jedno povećanje. Član 260 dozvoljava bilo kojoj strani da zatraži od Huurcommissie da utvrdi šta se plaća.
Naknade za usluge su prenos stvarnih troškova, a ne profitni centar. Neke stavke se možda uopće ne naplaćuju kao naknade za usluge: usluge njege poput obroka ili usluga alarma, te troškovi koji padaju na vlasnika, a ne na stanara, poput poreza na imovinu. Troškovi koji padaju na stanara, poput naknade za otpad, mogu se prenijeti. Opskrba toplinom regulirana je zasebno zakonom Warmtewet.
Komunalne usluge su opet drugačije. Tamo gdje nekretnina ima vlastita brojila, plin, vodu i struju obično ugovara direktno stanar ili ih isporučuje stanodavac i obračunavaju se na osnovu izmjerene potrošnje; to su naknade za komunalne usluge ( nutvoorzieningen ), a ne naknade za usluge. "Sveukupna" renta koja sve objedinjuje u jednu cifru može se na zahtjev podijeliti na komponente.
Nova pravila od 1. januara 2027.
Zakon o modernizaciji usluga (Wet servicekosten) stupa na snagu 1. januara 2027. godine , zajedno s Besluit servicekosten i Regeling servicekosten. Njime se zamjenjuje trenutni otvoreni pristup zatvorenom listom od osam kategorija naplativih troškova usluga, potvrđuje da se mogu naplaćivati samo stvarni troškovi, a ne i ostvarivati profit, te se utvrđuje kako se oni izračunavaju. Popis u Besluit servicekosten je iscrpljujući, a konačni obračun mora stići do zakupca do 1. jula nakon kalendarske godine na koju se odnosi. Zajedničke teretane i bazeni nisu na listi. Ovlaštenja komisije za preispitivanje stana (Huurcommissie) su proširena. Pravila se primjenjuju na ugovore sklopljene od 1. januara 2027. godine, a stanodavac ih može primijeniti na postojeće zakupne ugovore uz sporazum zakupca.
Agencijske provizije i zabrana dvostrukog naplaćivanja
Zakon o vlasništvu nad nekretninama zabranjuje stanodavcima i posrednicima da naplaćuju dvostruke agencijske provizije - uzimajući proviziju i od stanodavca i od zakupca za istu transakciju. Ovo se nadovezuje na starije pravilo u članovima 417 i 427 Knjige 7 Građanskog zakonika: agent koji djeluje u ime stanodavca nema pravo na proviziju od zakupca. Ako je nekretnina u vlastitim knjigama agenta, zakupac ne bi trebao plaćati ništa.
Troškovi ugovora i ključni novac ( sleutelgeld ) ne mogu se naplatiti stanaru. Najmodavac može naplatiti nešto od čega stanar stvarno ima koristi, kao što je pločica s imenom na vratima, a stanar može kupiti stvari od odlazećeg stanara po dogovorenoj cijeni ( overnamekosten ), ali nijedno od toga nije put za ponovno uvođenje naknade za iznajmljivanje. Stanar ispravno plaća naknadu samo kada je sam angažovao agenta za pretragu koji radi nezavisno od stanodavaca i pronalazi smještaj izvan portfelja tog agenta. Naknade plaćene suprotno ovim pravilima mogu se refundirati.
Wet je otišao verhuurderschap izvan depozita
Zakon je širi od novca. Član 2. utvrđuje nacionalna pravila ponašanja za svakog stanodavca i posrednika u iznajmljivanju. Ona zahtijevaju od stanodavca da:
- uzdrži od diskriminacija pri odabiru zakupaca i koristiti transparentan postupak odabira;
- uzdrži od zastrašivanje, što uključuje prijetnje uskraćivanjem popravki, prekidom usluga ili zadržavanjem depozita kako bi se izvršio pritisak na stanara;
- evidentirati najam u pismeni sporazum;
- pismeno obavijestiti zakupca, na jeziku koji zakupac razumije, o svojim prava i obaveze — kako funkcioniše depozit i kada će biti vraćen, kako se naplaćuju naknade za usluge, kontakt podaci stanodavca i općinsko mjesto za prijavu ( dužnost informiranja). Zahtjev za poznavanjem jezika nije ograničen samo na radne migrante, tako da za međunarodnog zakupca to u praksi znači da informacije moraju biti date na engleskom jeziku;
- Pridržavajte se ograničenja depozita i pravila o naknadama za uslugu te ne naplaćujte dvostruke agencijske provizije;
- pridržavajte se dodatnih pravila u slučaju da je zakupac radni migrant iz EU, uključujući ugovor o najmu odvojen od ugovora o radu i potrebne informacije na jeziku koji radnik razumije.
Član 3 zahtijeva od stanodavaca i posrednika koji iznajmljuju nekretnine u toku poslovanja da imaju pisanu radnu metodu za sprječavanje diskriminacije u stanovanju, te da je objave i primjenjuju.
Općinski punkt za prijavljivanje i provođenje zakona
Od 1. januara 2024. godine svaka opština mora imati tačka izvještavanja (hotline) prema članu 4: niskopragovne, besplatne i otvorene za anonimne prijave o neželjenom ponašanju prilikom iznajmljivanja. Eindhoven i Amsterdam Oba upravljaju jednim. Prijava nije zahtjev za novac - meldpunt neće narediti povrat vašeg depozita - ali pokreće nadzornu ulogu općine.
Provođenje zakona se pojačava. Prvo kršenje obično povlači upozorenje, u kojem se navodi da daljnje kršenje može dovesti do novčane kazne i objavljivanja podataka o prekršiocu. Ponovljeni ili ozbiljni prekršaji mogu se kazniti nalogom koji podliježe plaćanju kazne (posljednji red Dwangsom) or administrative coercion, and with fines. Article 19 of the Wet goed verhuurderschap sets the maximum at a fine of the fourth category, rising to the fifth category for a landlord who breaches the same rule again within four years. The sum attaching to each category is fixed in article 23 of the Dutch Criminal Code (Wetboek van Strafrecht) and is adjusted periodically, so the current figure should be read there rather than taken from a number quoted elsewhere. As a last resort the municipality can preuzeti upravljanje imovine. Prema članu 5, može se zahtijevati i dozvola za iznajmljivanje u određenim područjima.
Kojim putem krenuti
Stanari i stanodavci često biraju pogrešan forum i gube mjesece. Tri puta služe različitim svrhama i mogu se koristiti paralelno.
| ruta | Iskoristi za | Šta pruža |
|---|---|---|
| Općinski punkt za prijavu | Kršenje pravila ponašanja: prekomjerni depozit, nedostatak pisane specifikacije, nedostatak godišnjeg izvještaja, diskriminacija, zastrašivanje, dvostruke agencijske provizije | Nadzor i provođenje zakona, uključujući upozorenja i kazne. Nagrade nisu novčane. |
| Huurcommissie | Naknade za usluge i akontacije za komunalije, nivo rente, nedostaci u održavanju i ukupne rente | Obavezujuća odluka o iznosu koji se plaća, osim ako stranka ne ode na sud; primjenjuje se umjerena taksa |
| podokružni sud (kantonrechter) | Povraćaj depozita, štete, osporenih odbitaka, refundacija nezakonitih naknada i svega što je izvan nadležnosti Komisije za nekretnine | Izvršna presuda za isplatu, sa kamatom i, u principu, troškovima |
A deposit claim belongs, if it cannot be settled, before the subdistrict court; proceedings there do not require a lawyer. Service charge disputes are the Huurcommissie’s territory and much cheaper: the fee (leges) is a modest fixed amount for a tenant or other natural person and considerably higher for a landlord or other legal person. The rates are set by ministerial regulation and published by the Huurcommissie, so check the current figure there before applying. After a Huurcommissie decision a dissatisfied party may issue a summons before the subdistrict court within osam sedmica; kada je predsjedavajući sam odlučivao, prigovor (opire se) može se podnijeti u roku od tri sedmice.
Vremensko ograničenje
Za naknade za usluge, član 260. Knjige 7. Građanskog zakonika dozvoljava zahtjev Komisiji za naknadu troškova (Huurcommissie) koji pokriva najviše dvanaest mjeseci po kategoriji troškova, podnesen u roku od dvadeset četiri mjeseca od isteka perioda u kojem je godišnji izvještaj trebao biti dostavljen. Propuštanjem tog roka, ruta prema Komisiji za naknadu troškova (Huurcommissie) se zatvara.
Zahtjev za povrat depozita je redovni zahtjev za ispunjenje obaveze, podložan zastari od pet godina iz člana 307. Knjige 3. Građanskog zakonika. Pet godina je velikodušan rok, ali odlaganje košta dokaz, pa stoga zahtijevajte plaćanje u pisanoj formi odmah; zahtjev također prekida zastaru.
Praktično vodstvo
Za stanare
- Prije potpisivanja, provjerite depozit u odnosu na dvomjesečnu golu kiriju i raspitajte se o svim ugovornim, administrativnim ili troškovima najma.
- Insistirajte na izvještaju o prijavi (opnamestaat) potpisane od obje strane, napraviti datirane fotografije svake sobe i zabilježiti očitanja brojila.
- Sačuvajte dokaz o uplati depozita i svakog avansa za uslugu, te stanodavcu pismeno dostavite svoju novu adresu i bankovne podatke prilikom odlaska.
- Zabilježite 1. juli za prošlogodišnji izvještaj o naknadi za uslugu i obratite pažnju na period od dvadeset četiri mjeseca.
- Ako rok prođe, pošaljite pisani zahtjev s kratkim, jasnim rokom za plaćanje; ako to ne uspije, prijavite se meldpuntu i razmotrite sudski postupak.
Za stanodavce
- Uskladite svoju dokumentaciju: pisani ugovor, plus informativni list koji pokriva depozit, troškove usluge, vaše kontakt podatke i meldpunt — na engleskom jeziku ako iznajmljujete stanare strancima.
- Nikada ne uzimajte više od dvomjesečne gole kirije za novi iznajmljeni stan i ne pretvarajte višak u naknadu.
- Pregledajte na početku i na kraju, pismeno i po mogućnosti u prisustvu stanara.
- Vratite u roku od četrnaest dana ako ne odbijate ništa; ako odbijate, vratite nesporni saldo i pošaljite potpuni pisani izvještaj u roku od trideset dana, sa fakturama. Ne naplaćujte habanje ili rutinsko preuređenje.
- Pošaljite godišnji izvještaj do 1. jula, sa stavkama i na osnovu stvarnih troškova, te se pripremite za zatvorenu listu koja stupa na snagu 1. januara 2027. godine.
Može li stanodavac u Holandiji zadržati moj depozit?
Samo iz ograničenih razloga: zaostale obaveze po osnovu stanarine, neplaćene naknade za usluge, dogovorena naknada za energetske performanse i šteta koju ste prouzrokovali iznad normalnog habanja. Sve što zadržite mora biti objašnjeno u pisanoj specifikaciji sa potpunim pregledom, poslanoj u roku od trideset dana od završetka najma. Stanodavac koji zadrži iznos bez specifikacije ili zbog habanja, krši ugovor.
Koliki depozit stanodavac može tražiti?
Za ugovore zaključene 1. jula 2023. godine ili kasnije, ne više od dvostrukog iznosa osnovne rente - rente isključujući troškove usluga, režije i dodatke za namještaj. Plafon se mijenja s vašom rentom, a ne predstavlja fiksni iznos u eurima. Ako se od vas traži više, ne morate platiti višak i možete ga refundirati.
Kada mi depozit mora biti vraćen?
U roku od četrnaest dana od završetka najma ako stanodavac ne odbije ništa. Ako stanodavac izvrši odbitak, rok je trideset dana i uz odbitak mora biti priložena pisana specifikacija. Duži rok služi za kvantificiranje i dokazivanje odbitka, a ne za odgađanje plaćanja: nesporni dio ipak treba vratiti.
Šta ako nije bilo izvještaja o inspekciji kada sam se uselio/uselila?
Zakon tada pretpostavlja da ste primili nekretninu u stanju u kakvom je bila na kraju najma, tako da stanodavac ne može jednostavno tvrditi da je šteta vaša. Stanodavac i dalje može dokazati suprotno, koristeći ranije fotografije ili dokaze izvođača radova, ali to je često teško. Tamo gdje postoji potpisani izvještaj o prijavi, on je mjerilo.
Moj stanodavac mi nikada nije poslao račun za uslugu. Šta mogu učiniti?
Stanodavac mora dostaviti stavku za godišnji obračun u roku od šest mjeseci od kraja kalendarske godine, dakle do 1. jula. Prvo ga zatražite u pisanoj formi. Ako ne stigne ili ako brojke izgledaju pogrešno, možete zatražiti od komisije za nekretnine (Huurcommissie) da utvrdi šta se plaća - po kategoriji troškova, do dvanaest mjeseci i u roku od dvadeset četiri mjeseca od roka za obračun. Također možete prijaviti propust nadležnom organu za nekretnine (meldpunt).
Da li da se obratim Komisiji za nekretnine (Huurcommissie) ili sudu u vezi sa svojim depozitom?
Na sud. Komisija za nekretnine (Huurcommissie) rješava sporove oko najamnine, održavanja i naknada za usluge; ne dodjeljuje povrat depozita. Taj zahtjev ide pred okružni sud, koji može donijeti izvršnu presudu s kamatom. Često se isplati paralelno prijaviti stanodavca sudu, jer pritisak na izvršenje ponekad osigurava plaćanje bez postupka.
