Pravo prolaza (recht van overpad): kako nastaje, funkcioniše i završava

Pravo prolaza (recht van overpad) daje vlasniku jedne nekretnine pravo prelaska preko susjednog zemljišta. To je služnost (erfdienstbaarheid): stvarno pravo vezano za zemljište, tako da ono obavezuje svakog budućeg vlasnika zemljišta preko kojeg prelazi, bez obzira na to da li su znali za to kada su ga kupili ili ne.

Servititet nastaje notarskim aktom registrovanim u javnim registrima ili zastarom nakon deset ili dvadeset godina korištenja. Staza koja se koristi decenijama stoga ne predstavlja automatski pravo prolaza, ali odsustvo pisanog sporazuma ne znači ni da pravo ne postoji. U slučaju da parcela uopće nema pristup javnom putu, vlasnik može tražiti put iz nužde (noodweg) preko susjednog zemljišta uz naknadu (Član 5:57 Holandskog građanskog zakonika, BW).

Šta je pravo prolaza?

Pravo prolaza je služnost: teret na jednoj nekretnini u korist druge. Prema članu 5:70 BW, ono obavezuje vlasnika opterećenog zemljišta da nešto toleriše, u ovom slučaju prolaz.

Pravo prolaza uvijek uključuje dvije nekretnine. Nekretnina koja ima koristi je dominantna nekretnina (heersend erf): na primjer, parcela iza drugih kuća do koje se dolazi preko susjedovog prilaza. Nekretnina koja snosi teret je servientna nekretnina (dienend erf): zemljište preko kojeg prolazi put.

Budući da se radi o stvarnom pravu (zakelijk recht), pravo prolaza ostaje na snazi ​​kada se bilo koja nekretnina proda. Novi vlasnik dominantne nekretnine automatski ima to pravo; novi vlasnik poslužne nekretnine je njime vezan. Kada kupite nekretninu, notar provjerava Zemljišni registar (Kadaster) za registrovane služnosti, ali pravo stečeno zastarom se tamo ne pojavljuje.

Kako se stvara pravo prolaza?

Notarskim aktom registrovanim u Kadastru ili zastarom nakon duže upotrebe. Neformalni dogovor između susjeda nije pravo prolaza i u principu se može raskinuti.

Notarskim aktom

Najjasniji put je osnivanje (prenošenje vlasništva) putem notarskog akta. Vlasnici se dogovaraju o ruti, dozvoljenoj upotrebi (samo pješice, ili i automobilom ili mašinama) i dogovorima o održavanju, kapijama i troškovima. Notar (notaris) zatim sastavlja akt o osnivanju, često s kartom, i registruje ga u javnim registrima koje vodi Kadaster.

Registracija je ono što pravo čini važećim protiv kasnijih kupaca. Sporazum bez vlasničkog lista i registracija su samo lični ugovor između trenutnih vlasnika. Vlasnički list može također uključivati ​​kvalitativnu obavezu (kwalitatieve verplichting, član 6:252 BW) ili trajnu klauzulu (kettingbeding) za dužnosti koje prelaze tolerisanje prelaska, kao što je doprinos održavanju.

Na recept

Pravo prolaza može nastati i dugotrajnom upotrebom, poznatom kao zastara (verjaring). Neko ko posjeduje pravo prolaza u dobroj vjeri (te goeder trouw) neprekidno deset godina stiče ga (Član 3:99 BW). Dobra vjera znači da je korisnik razumno vjerovao da ima pravo, na primjer zato što se njegov kupoprodajni ugovor odnosio na pravo prolaza koje nikada nije propisno utvrđeno.

Bez dobre vjere, rok je dvadeset godina: vlasnikov zahtjev za prestanak posjeda tada zastarijeva, a posjednik stiče pravo na to pravo (članovi 3:105 i 3:306 BW). U praksi se ovo najčešće koristi.

Dokazivanje zastarjelosti je teško. Korištenje mora biti kontinuirano, neprekinuto i nedvosmisleno, na način koji je vlasniku jasno dao do znanja da se traži pravo. Korištenje koje je vlasnik tolerirao samo kao susjedski gest se ne računa. Dokazi mogu uključivati ​​stare fotografije, izjave svjedoka, snimke iz zraka i evidenciju održavanja.

Po čemu se pravo prolaza razlikuje od dozvole ili javnog puta?

Dozvola susjeda je lična i u principu se može povući; pravo prolaza je stvarno pravo koje obavezuje kasnije vlasnike. Javni put je otvoren za sve i spada pod javno pravo.

Dozvola ili puka tolerancija obično prestaje kada je susjed povuče ili proda nekretninu, iako se može zahtijevati razuman otkazni rok ako aranžman postoji dugo vremena. Privatna staza također može postati javni put. Prema članu 4. Zakona o cestama (Wegenwet), to se događa ako je otvorena za sve trideset godina, ako je otvorena za sve deset godina i održava je javna vlast ili ako ju je vlasnik stavio na raspolaganje svima.

Možete li tražiti plaćanje za pravo prolaza?

Da, ako se stranke slože. Ugovorom se može predvidjeti jednokratna isplata ili periodična isplata (retributie) od strane vlasnika povlaštene imovine (Član 5:70 stav 2 BW).

Iz nužde, sam zakon predviđa naknadu, koju određuje sud ako se stranke ne mogu dogovoriti. Za pravo stečeno zastarom nema naknade: pravo nastaje po sili zakona.

Šta ako vaše zemljište nema pristup javnom putu?

Tada možete polagati pravo na nužno vlasništvo nad susjednim zemljištem. Ovo nije služnost, već zakonsko pravo koje sud može utvrditi, uz naknadu za susjeda.

Prema članu 5:57 BW, vlasnik zemljišta bez odgovarajućeg pristupa javnom putu može zahtijevati od okolnih vlasnika da dozvole pristup iz nužde. Ako se ne mogu dogovoriti, sud određuje trasu i naknadu. Ako je zemljište postalo ograđeno zbog podjele ili djelomične prodaje veće parcele, put u principu mora prolaziti preko zemljišta koje je odsječeno. Nakon što zemljište ima vlastiti odgovarajući pristup, pristup iz nužde više nije opravdan.

Koja su prava i obaveze svakog vlasnika?

Korisnik može prelaziti preko zemljišta kako je dogovoreno, ali na način koji najmanje opterećuje poslužno zemljište. Vlasnik poslužnog zemljišta ne smije ometati prolaz, ali zadržava pravo korištenja i upravljanja zemljištem.

Sadržaj prava se prvo određuje aktom o osnivanju. Ako je pravo nastalo zastarom, njegov sadržaj proizilazi iz načina na koji je stvarno vršeno tokom zastarnog perioda (Član 5:73 BW). Osim ako aktom nije drugačije određeno, vlasnik povlaštene nekretnine može izvršiti radove potrebne za vršenje prava i snosi njihove troškove (Član 5:75 BW).

Vlasnik poslužnog zemljišta može zatražiti da se trasa premjesti na drugi dio zemljišta, pod uslovom da to ne smanjuje korisnikovo uživanje tog prava (Član 5:73 stav 2 BW). Kapija je često dozvoljena radi sigurnosti, pod uslovom da korisnik dobije ključ ili kod; zaključana kapija bez ključa predstavlja prepreku.

Šta biste trebali provjeriti kao korisnik putanje?

Kao vlasnik dominantne nekretnine, vaš položaj zavisi od vlasničkog lista ili dokaza o dugotrajnoj upotrebi.

• Nabavite osnivački akt i izvod iz Kadastera, te pročitajte dozvoljenu upotrebu i rutu.
• Provjerite da li vaša upotreba ostaje u tom opsegu: pješačka staza ne obuhvata automobile ili dostavna vozila.
• Provjerite ko plaća održavanje; bez dogovora, to ste vi (Član 5:75 BW).
• Ako ne postoji vlasnički list, prikupite datirane dokaze o deset ili dvadeset godina korištenja.
• Sačuvajte ključ ili kod za bilo koju kapiju i zabilježite svaku prepreku s datiranim fotografijama.

Šta biste trebali provjeriti kao vlasnik zemljišta?

Kao vlasnik poslužnog imanja, morate tolerisati prolaz, ali samo u granicama prava.

• Prije nego što gradite ili postavljate ogradu, provjerite Kataster i svoj kupoprodajni ugovor za registrovane servitete.
• Provjerite da li stvarna upotreba prelazi dozvoljenu upotrebu, na primjer, poslovni saobraćaj na privatnoj pješačkoj stazi.
• Dajte korisniku ključ ili kod prije nego što postavite kapiju preko puta.
• Razmotrite mogućnost traženja izmjene rute prema članu 5:73 stav 2 BW ako to blokira planove.
• Procijenite da li se pravo može otkazati prema članu 5:79 BW, na primjer zato što druga parcela sada ima svoj vlastiti pristup.

Šta ako dođe do spora?

Većina sporova se odnosi na opstrukciju, veću upotrebu od dogovorene ili ko plaća održavanje. Počnite razgovorom, zatim razmislite o medijaciji, a na sud se obraćajte samo kao krajnju mjeru.

Mnoge općine nude susjedsku medijaciju (buurtbemiddeling) s obučenim volonterima, obično bez ikakvih troškova za susjede; profesionalni medijator ili obavezujući savjet (bindend advies) od nezavisnog stručnjaka su druge opcije. Prije bilo kojeg koraka, prikupite datirane fotografije, izjave svjedoka, vlasnički list, izvod iz katastra i vašu prepisku.

Koji sud odlučuje?

U hitnim slučajevima, na primjer kada je put blokiran i ne možete doći do svog doma ili poslovnog prostora, možete zatražiti od sudije za prethodne mjere (voorzieningenrechter) nalog za uklanjanje prepreke u skraćenom postupku (kort geding). Sporovi o tome postoji li pravo prolaza, njegovoj trasi ili sadržaju rješavaju se u redovnom postupku pred okružnim sudom (rechtbank). Ako spor uključuje i građevinske radove u susjedstvu, pročitajte o pravnim mogućnostima ako vaši susjedi grade bez dozvole.

Može li se pravo prolaza promijeniti ili ukinuti?

Da: sporazumom između vlasnika, zabilježenim u notarsko-bibliotečkom aktu ili od strane suda na osnovu određenih zakonskih osnova. Pravo prolaza ne prestaje samo zato što jedan vlasnik to želi.

Sporazumom, vlasnik dominantne nekretnine odriče se prava ili se stranke dogovaraju o novoj ruti ili uslovima. Notar to evidentira u aktu o poništenju ili izmjeni i registruje u Kadastru; bez registracije, promjena obavezuje samo trenutne vlasnike.

Bez sporazuma, vlasnik poslužne nekretnine može zatražiti od suda da se umiješa. Prema članu 5:78 BW, sud može promijeniti ili ukinuti servit zbog nepredviđenih okolnosti koje čine nerazumnim njegovo nepromijenjeno održavanje ili, nakon što postoji dvadeset godina, zato što je u sukobu s općim interesom; sud može dosuditi naknadu. Prema članu 5:79 BW, sud može ukinuti servit ako je njegovo korištenje postalo nemoguće ili ako vlasnik dominantne nekretnine više nema razuman interes u njoj i malo je vjerovatno da će se taj interes vratiti. Tekst se nalazi u Knjizi 5 Holandskog građanskog zakonika na wetten.overheid.nl.

Šta možemo učiniti za vas u vezi s pravom prolaza?

Kao što je objašnjeno na našoj stranici advokata za nekretnine , savjetujemo vlasnike nekretnina, kupce i investitore o služnostima i sporovima sa susjedima.

• Pregledamo osnivački akt i izvod iz Kadastera i objašnjavamo koja je upotreba dozvoljena.
• Procjenjujemo da li je pravo prolaza nastalo nakon deset ili dvadeset godina zastare.
• Izrađujemo uslove za novi, izmijenjeni ili poništeni služnost za notara.
• Šaljemo formalni zahtjev susjedu koji blokira ili prekomjerno koristi put.
• Pokrećemo skraćeni postupak ili redovni postupak pred okružnim sudom.

rezime

• Pravo prolaza je služnost: stvarno pravo vezano za zemljište koje obavezuje buduće vlasnike.
• Nastaje notarskim aktom registrovanim u Kadastru, ili zastarom nakon deset godina u dobroj vjeri ili dvadeset godina posjeda.
• Zemljište bez pristupa javnom putu može se dobiti iz nužde prema članu 5:57 BW, uz naknadu.
• Korisnik mora koristiti stazu na najmanje opterećujući način i obično snosi troškove održavanja; drugi vlasnik ne smije ometati prolaz.
• Pravo prolaza može se promijeniti ili ukinuti sporazumom ili, na osnovu odredbi iz članova 5:78 i 5:79 BW, od strane suda.

Često Postavljena Pitanja