Kratkoročni najam za iseljenike, međunarodne zaposlenike i privremene stanovnike ostaje veoma popularan. Istovremeno, pravni okvir koji reguliše ovu vrstu najma postaje sve stroži. Ono što je nekada bila siva zona između turističkog najma, kratkoročnog smještaja i redovnog stambenog najma, do 2026. godine je oštro definirano nedavnim zakonodavstvom i sudskom praksom.
Za vlasnike stanova i udruženja vlasnika kuća (HOA) ovo je dovelo do sve većeg broja sporova. Vlasnici često kratkoročni najam vide kao atraktivan izvor prihoda, dok se HOA suočavaju sa smetnjama, povećanim habanjem i rizicima osiguranja. Ključna pitanja stoga ostaju ista: može li HOA zabraniti kratkoročni najam i pod kojim uslovima? I šta najnoviji pravni razvoji znače u praksi?
Šta se smatra "kratkim boravkom" u 2026. godini?
Jedan od najvažnijih događaja je pojašnjenje koncepta kratkotrajnog boravka. Dok su privremeni najmovi u trajanju od nekoliko mjeseci ranije često predstavljani kao oblik „redovnog boravka“, to tumačenje je uglavnom napušteno.
Zakonodavstvo i slučajevi iz 2026. godine zakon Uglavnom se razlikuju tri kategorije. Turistički ili odmorni najam obično se odnosi na vrlo kratke periode, često do maksimalno trideset dana, obično za goste koji se mijenjaju. Kratkoročni najam odnosi se na privremeni najam na ograničeni period, obično između jednog i šest mjeseci, specifičnim ciljnim grupama kao što su stranci, studenti ili privremeni radnici. Redovni stambeni najam odnosi se na dugoročni najam s punom zaštitom zakupca i istinski trajnim stambenim karakterom.
Ova razlika je ključna, jer se kratkoročni najam sve više klasifikuje kao hibridni oblik komercijalne prirode, a ne kao uobičajena stambena upotreba.
Akt o podjeli: pravni osnov unutar udruženja vlasnika nekretnina
U gotovo svakom sporu u vezi s kratkoročnim najmom u stambenim zgradama, jedan dokument je odlučujući: akt o podjeli. Ovaj akt čini privatnopravnu osnovu udruge vlasnika nekretnina i ima viši pravni status od kućnog reda ili odluka glavne skupštine.
Većina diobenih ugovora sadrži klauzulu o odredištu u kojoj se, na primjer, navodi da je privatna jedinica „određena za korištenje kao stambeni prostor“. Ključno pravno pitanje je kako treba tumačiti koncept „korištenja kao stambenog prostora“. Vrhovni sud Holandije i nekoliko apelacionih sudova pružili su važne smjernice o ovom pitanju posljednjih godina.
Dosljedna linija u sudskoj praksi je da „korištenje kao stambenog prostora“ općenito podrazumijeva trajni karakter. To znači da stanar ima svoje glavno prebivalište u stanu i da korištenje pokazuje stepen trajnosti. U slučajevima kada se stan strukturno i više puta iznajmljuje različitim stanarima, posebno po komercijalnim cijenama i uz dodatne usluge, sudovi sve više kvalificiraju ovo kao poslovno iskorištavanje. U takvim slučajevima, korištenje se više ne smatra stambenim, već se može usporediti s upravljanjem hotelom ili pansionom.
Zabrane komercijalne eksploatacije i modelni propisi
Pored klauzule o odredištu, mnogi akti o podjeli ili primjenjivi modelni propisi sadrže odredbe koje zabranjuju komercijalnu eksploataciju. Modelni propisi iz 2017. godine, posebno, igraju značajnu ulogu u ovom kontekstu. Prilikom procjene usklađenosti, sudovi ne razmatraju samo formulaciju propisa, već i kako se zakup zapravo provodi u praksi.
Relevantni faktori uključuju učestalost promjene stanara, obim u kojem se nude dodatne usluge, poput usluga čišćenja ili posteljnine, te način na koji se nekretnina prodaje. Što više iznajmljivanje podsjeća na profesionalnu eksploataciju, veća je vjerovatnoća da će se smatrati nekompatibilnim sa stambenom oznakom.
Povećanje PDV-a i komercijalna priroda kratkoročnog najma
Razvoj koji nosi dodatnu težinu u 2026. godini je povećanje stope PDV-a na kratkoročni najam na 21 posto. Ova fiskalna promjena je više od pukog povećanja troškova za stanodavce. Ona pojačava stav zakonodavca da kratkoročni najam predstavlja komercijalnu uslugu, a ne obično stambeno iznajmljivanje.
U sporovima između udruženja vlasnika stanova i vlasnika stanova, ova kvalifikacija PDV-a se sve više koristi kao podrška argumentu da se kratkotrajni boravak ne kvalifikuje kao uobičajena stambena upotreba. Iako su poresko i građansko pravo formalno odvojeni, njihove klasifikacije se u praksi sve više poklapaju.
Kazne i sprovođenje zakona unutar HOA
Mnoge udruge vlasnika nekretnina nastoje provesti poštivanje ugovora o podjeli putem kaznenih klauzula u kućnom redu. Ključna pravna stvar u ovom kontekstu je da kućni red ne smije uvoditi nove zabrane koje već nemaju osnovu u ugovoru o podjeli.
Kazna za kratkoročni najam je važeća samo ako akt o podjeli ili važeći model propisa već sadrže zabranu komercijalne upotrebe ili upotrebe suprotne stambenoj namjeni. Kućni red može dodatno precizirati takvu zabranu, ali je ne smije proširiti. Ova razlika je ključna i često čini srž pravnog postupka.
Uloga općine naspram uloge HOA
Uobičajena zabluda je da opštinska dozvola za kratkoročni ili turistički najam automatski daje vlasniku pravo da iznajmljuje stan. To nije tačno. Opštine procjenjuju usklađenost sa javnim pravom, posebno stambenim zakonodavstvom i lokalnim podzakonskim aktima. Udruženja vlasnika nekretnina, nasuprot tome, djeluju u domenu privatnog prava, prvenstveno pozivanjem na akt o diobi i propise.
Ovi sistemi postoje jedan pored drugog. Stoga je sasvim moguće da vlasnik posjeduje sve potrebne opštinske dozvole, a ipak mu sud, na zahtjev udruženja vlasnika nekretnina, naloži da prekine kratkoročni najam i plati značajne kazne. U praksi, ova razlika često predstavlja neprijatno iznenađenje za vlasnike.
Rizici za vlasnike stanova
Iznajmljivanje stana kršeći pravila udruge vlasnika nekretnina (HOA) nosi značajne rizike. Udruge vlasnika nekretnina sve češće pokreću skraćene postupke kako bi dobile hitnu zabranu kratkoročnog najma, često podložno značajnim dnevnim kaznama.
U izuzetnim slučajevima, posebno tamo gdje postoji ozbiljno i uporno uznemiravanje, vlasniku može čak biti privremeno oduzeto pravo korištenja vlastitog stana. Osim toga, pitanja osiguranja igraju sve važniju ulogu. Mnoge police osiguranja zgrada koje imaju udruge vlasnika nekretnina isključuju pokriće za štetu nastalu usljed komercijalne eksploatacije. U slučaju štete od požara ili vode, to može imati dalekosežne finansijske posljedice, ne samo za stanodavca, već potencijalno i za udrugu vlasnika nekretnina u cjelini.
zaključak
Do 2026. godine, prostor za kratkoročni najam unutar strukture udruge vlasnika nekretnina postao je sve ograničeniji. Zakonodavstvo, sudska praksa i fiskalni razvoj ukazuju na isti smjer: kratkoročni najam se sve više smatra oblikom komercijalne eksploatacije koji nije lako kompatibilan sa stambenom oznakom.
Za udruge vlasnika stanova (HOA) je ključno da ažuriraju svoje propise, da uspostave jasne politike provođenja i da djeluju dosljedno. Za vlasnike stanova, ulaganje u kratkoročni najam bez prethodne pravne procjene nosi značajan rizik.
Da li ste uključeni u spor oko kratkoročnog najma unutar vašeg udruženja vlasnika nekretnina ili biste željeli unaprijed procijeniti da li je kratkoročni boravak dozvoljen u vašoj zgradi? Law & More savjetuje i udruge vlasnika nekretnina i vlasnike stanova o njihovim pravima, obavezama i strateškim opcijama.
ČESTA PITANJA
Može li udruženje vlasnika nekretnina (HOA) potpuno zabraniti kratkoročni najam?
Da, udruženje vlasnika nekretnina može efektivno zabraniti kratkoročni najam ako to proizilazi iz ugovora o podjeli. Ako ugovor određuje stanove samo za stambenu upotrebu i zabranjuje komercijalnu eksploataciju, sudovi sve više prihvataju da ponovljeni kratkoročni najam ne spada u dozvoljenu stambenu upotrebu.
Da li se kratkoročni boravak uvijek kvalifikuje kao komercijalna upotreba?
Ne automatski, ali u praksi se često dešava. Sudovi procjenjuju faktore kao što su učestalost promjene stanara, trajanje boravka, ciljna grupa i da li se nude dodatne usluge. Što više iznajmljeni prostor podsjeća na profesionalni smještaj, to je vjerovatnije da će se smatrati komercijalnom eksploatacijom.
Šta ako stanar ostane nekoliko mjeseci?
Duži boravak ne znači automatski i stambenu upotrebu. Čak i najam od nekoliko mjeseci može se kvalificirati kao kratkoročni boravak ako se stan više puta iznajmljuje različitim stanarima bez trajnog stambenog karaktera.
Mogu li sama kućna pravila zabraniti kratkoročni najam?
Ne. Kućni red ne smije uvoditi nova ograničenja koja već nisu utvrđena u ugovoru o podjeli ili primjenjivim model propisima. On može samo dodatno precizirati postojeće zabrane.
Da li opštinska dozvola poništava ograničenja udruženja vlasnika kuća?
Ne. Opštinska dozvola se odnosi samo na usklađenost sa javnim pravom. Ograničenja udruženja vlasnika kuća zasnivaju se na privatnom pravu i ostaju u potpunosti provediva, čak i ako su sve opštinske dozvole na snazi.
Može li udruženje vlasnika nekretnina (HOA) izreći kazne za kratkoročni najam?
Da, pod uslovom da se novčana kazna zasniva na važećoj zabrani u aktu o podjeli ili propisima. Sudovi pažljivo ispituju da li su novčane kazne proporcionalne i pravilno utemeljene.
S kojim se rizicima suočavaju vlasnici ako nastave s kratkoročnim najmom uprkos prigovorima?
Vlasnici se mogu suočiti sa sudskim zabranama, značajnim kaznama, privremenim gubitkom mogućnosti korištenja stana i ozbiljnim problemima s osiguranjem.
Da li će kratkoročni boravak vjerovatno ponovo postati lakši u budućnosti?
Trenutni zakonodavni, sudski i fiskalni razvoj ukazuju na suprotan smjer. Očekuje se da će kratkotrajni boravak u stambenim zgradama biti suočen sa još strožim nadzorom, a ne sa ublažavanjem.
