Kratkoročni najam u VvE: šta dozvoljava ugovor o podjeli

Da li možete iznajmljivati ​​svoj stan za kraće boravke odlučuje se prvo aktom o podjeli ( splitsingsakte ), a ne od strane općine i ne kućnim redom. Ako akt označava jedinice kao stambene ili zabranjuje komercijalnu upotrebu, sudovi redovno smatraju da ponovljeno iznajmljivanje stana promjenjivim stanarima, po komercijalnim cijenama i uz usluge kao što su čišćenje ili posteljina, ne predstavlja stambenu upotrebu; glavni izuzetak je akt koji izričito dozvoljava korištenje u kratkim periodima.

Ako kratkotrajni boravak nije dozvoljen, udruženje vlasnika ( Vereniging van Eigenaars , VvE) može prekinuti iznajmljivanje, ako je potrebno putem postupka privremene mjere uz plaćanje kazne za svaki dan kontinuiranog kršenja. Općinska dozvola to ne mijenja: javno pravo i akt o podjeli primjenjuju se uporedo.

Šta se računa kao kratkotrajni boravak?

Kratkoročni boravak je privremeno iznajmljivanje na ograničeni period, u praksi otprilike od jednog do šest mjeseci, definiranoj grupi kao što su stranci, studenti ili osoblje na projektima. Holandski zakon nema jedinstvenu zakonsku definiciju.

U praksi se koriste tri kategorije. Iznajmljivanje za odmor ili turiste pokriva noćenja ili sedmice za goste koji se mijenjaju i regulisano je općinskim propisima o stanovanju. Kratkoročni boravak pokriva otprilike jedan do šest mjeseci. Obično stambeno iznajmljivanje znači trajno stanovanje s punom zaštitom stanara prema članovima 7:232 i sljedećim članovima holandskog građanskog zakonika (BW).

Kratkoročni boravak se nalazi između druga dva, a sudovi i poreske vlasti ga sve više tretiraju kao komercijalnu uslugu. Stan koji se kontinuirano prodaje, namješten za trenutno useljenje, nudi se sa uključenim čišćenjem ili režijama i koji zauzima niz različitih ljudi funkcioniše kao smještaj, a ne kao dom.

Ko odlučuje: diobeni ugovor ili kućni red?

Odluku donosi akt o diobi. Kućni red i odluke sastanka mogu utvrditi samo ono što je već navedeno u aktu; ne mogu dodati nova ograničenja u vezi s korištenjem vašeg stana.

Na vrhu se nalazi diobeni akt, notarski akt registrovan u javnim registrima, koji obično proglašava primjenjivim model skupa propisa o diobi (najnoviji je model iz 2017. godine). Ispod njega se nalaze kućni red ( huishoudelijk reglement ) i redovne odluke sastanka vlasnika.

Zabrana kratkotrajnog boravka ograničava korištenje samog stana i stoga pripada u vlasnički list. VvE koji zabranjuje kratkotrajni boravak samo većinskom odlukom u kućnom redu ima slab osnov. Možete zatražiti od okružnog suda ( kantonrechter ) da poništi takvu odluku u roku od mjesec dana od dana kada ste saznali ili ste mogli saznati za nju (Član 5:130(2) BW).

Vrhovni sud ( Hoge Raad ) je u svojoj presudi od 21. juna 2019. (ECLI:NL:HR:2019:1022) objasnio kada počinje taj mjesec. Ako nije uobičajeno distribuirati odluke, od odsutnog vlasnika se očekuje da se raspita u roku od sedmice nakon sastanka, stoga ne čekajte zapisnik.

Vrijedi i obrnuto. Ako vlasnički list već sadrži stambenu namenu ili zabranu komercijalne upotrebe, VvE-u nije potrebna nova odluka da bi se ona sprovela. Većina model propisa također zahtijeva od vlasnika koji iznajmljuje stan da korisnik potpiše izjavu kojom se obavezuje da će se pridržavati vlasničkog lista i kućnog reda.

Vlasnički list također može ići u korist vlasnika. U svojoj presudi od 8. februara 2022. (ECLI:NL:GHAMS:2022:336), Amsterdam Apelacioni sud je presudio da je kratkoročno iznajmljivanje stanova u Zandvoortu dozvoljeno, jer je ugovorom izričito dozvoljeno vlasnicima da dozvole drugima da koriste stan u periodima kraćim od dva mjeseca.

Kako sudovi odlučuju da li je upotreba stambena?

Sudovi ispituju kako se stan zapravo koristi, ne samo ugovor ili broj noćenja. Stambena upotreba podrazumijeva određeni stepen trajnosti; stalna promjena stanara ukazuje na eksploataciju.

U svojoj presudi od 21. oktobra 2025. (ECLI:NL:GHAMS:2025:2788), Amsterdam Apelacioni sud je naglasio nedostatak trajnog, na budućnost orijentisanog stanovanja. Akt je ograničavao svaki stan na jednu porodicu, a rotirajuća grupa od četiri nepovezana studenta nije ispunjavala taj test; sud je također potvrdio kaznu od 1,000 eura koju je izrekao VvE.

Faktori koji se ponavljaju u presudama uključuju:

• koliko često se mijenjaju stanari;
• kako se stan prodaje i kome;
• da li se pružaju dodatne usluge, kao što su čišćenje ili posteljina;
• da li je najamnina komercijalna u poređenju sa uobičajenim iznajmljivanjem u tom području;
• da li vlasnik upravlja stanom kao dijelom šireg portfelja.

Niz četveromjesečnih najmova uzastopnim iseljenicima i dalje može biti kratkoročna eksploatacija. Iznajmljivanje cijelog stana jednom porodici koja tamo zaista živi obično se smatra stambenom upotrebom, čak i na određeno vrijeme. Važan je obrazac, a ne pojedinačni ugovor.

Da li opštinska dozvola rješava stvar?

Ne. Općinski propisi su zaseban sloj javnog prava prema Zakonu o stanovanju iz 2014. ( Huisvestingswet 2014 ) i lokalnom podzakonskom aktu o stanovanju, a dozvola vas ne štiti od VvE-a.

Općine mogu zahtijevati dozvolu za izdvajanje stambenog prostora iz stambenog fonda, za pretvaranje u sobe ili za iznajmljivanje za odmor, a veći gradovi nameću registracijske brojeve i ograničenja broja noćenja. Plan zaštite okoliša ( omgevingsplan ) može zasebno zabraniti korištenje stambenog prostora za smještaj. Možete imati svaku dozvolu, a da vam građanski sud, na zahtjev VvE-a, i dalje naloži da prestanete iznajmljivati; dozvola vam također ne pomaže bez potrebne dozvole.

Dva događaja su pooštrila situaciju. Od 1. januara 2026. godine, smještaj ( logiji ) se oporezuje po opštoj stopi PDV-a od 21% umjesto 9%. A od 20. maja 2026. godine primjenjuje se Uredba EU 2024/1028 o podacima za usluge kratkoročnog najma: tamo gdje postoji shema registracije, broj mora biti prikazan u oglasu, a platforme dijele podatke o domaćinima i rezervacijama s vlastima.

Kako VvE provodi zabranu kratkog boravka?

U koracima: pismeno upozorenje, zatim ugovorna kazna, a zatim postupak privremene mjere ako je potrebno. Udruženja koja preskoče neki korak obično plaćaju sudske troškove.

Upozorenje imenuje odredbu akta ili propisa, opisuje ponašanje i postavlja rok. Ugovorna kazna zahtijeva zabranu koja već postoji u aktu ili modelskom pravilniku, a postupak iz propisa mora biti ispoštovan. Prema članu 6:94 BW, sud može smanjiti kaznu ako to očigledno zahtijevaju razlozi pravičnosti.

Ako se iznajmljivanje nastavi, VvE može zatražiti od sudije za prethodne mjere ( voorzieningenrechter ) nalog o obustavi iznajmljivanja, uz plaćanje novčane kazne ( dwangsom ) po danu ili po kršenju, obično u roku od nekoliko sedmica. U ozbiljnim slučajevima, većina model propisa dozvoljava sastanku, nakon pismenog upozorenja, da vlasniku ili stanaru uskrati daljnje korištenje stana; sudovi pomno preispituju tu mjeru.

VvE mora djelovati dosljedno. Toleriranje kratkotrajnog boravka tri vlasnika godinama, a zatim djelovanje protiv četvrtog, može se osporiti kao suprotno razumnosti i pravičnosti (Član 5:130(1) BW). Ako udruženje umjesto toga ostane pasivno, pogledajte naš članak o tome šta možete učiniti kada VvE ne ispuni svoje dužnosti.

Šta rizikujete kao vlasnik?

Obično više od prihoda od najma. Sudska zabrana, dnevne kazne, sudski troškovi i praznine u osiguranju mogu brzo premašiti ono što se zaradi od najma.

Polise osiguranja zgrada koje su sklopila udruženja vlasnika mogu isključiti ili ograničiti pokriće za štetu uzrokovanu komercijalnom upotrebom. Ako požar ili curenje započne u stanu koji se iznajmljuje kršeći ugovor o vlasništvu, osiguravač može smanjiti ili odbiti pokriće, ostavljajući VvE i druge vlasnike s manjkom. Naš pregled ko plaća štetu u stambenoj zgradi objašnjava kako se ti gubici dijele.

Zakon o najmu dodaje još jedan sloj. Iznajmljivanje koje je po svojoj prirodi zaista kratkotrajno ne spada pod zaštitu najmoprimca (Član 7:232(2) BW), ali se taj izuzetak tumači usko. Otkako je Zakon o najmu na određeno vrijeme ( Wet vaste huurcontracten ) stupio na snagu 1. jula 2024. godine, najam na određeno vrijeme za samostalne domove u principu više nije moguć. Ako niste u pravu u vezi s izuzetkom, možete se suočiti sa stanarom kojeg nije lako zamoliti da se iseli i VvE-om koji se istovremeno protivi. Obaveze koje leže na najmodavcu tada se primjenjuju u potpunosti.

Šta biste trebali provjeriti kao vlasnik stana?

Pročitajte dokumente prije nego što iznajmite ili kupite nekretninu. Provjerite:

• oznaka jedinica i svaka zabrana komercijalne upotrebe u aktu o podjeli, dostupnom u Zemljišnom registru (Kadaster);
• koji se modeli propisa primjenjuju i da li zahtijevaju izjavu korisnika;
• kućni red i nedavne zapisnike, kako bi se vidjelo koju politiku VvE zapravo primjenjuje;
• općinska dozvola, registracijski broj i noćna ograničenja za adresu;
• da li osiguranje zgrade isključuje štetu nastalu komercijalnom upotrebom;
• da li je osporena VvE odluka još uvijek u roku od mjesec dana iz člana 5:130(2) BW.

Naša napomena o zamkama u holandskom zakonu o nekretninama pokriva šta još treba provjeriti prije kupovine.

Šta biste trebali provjeriti kao VvE ploča?

Uredite dokumente i dosljedno ih provodite. Provjerite:

• da li vlasnički list sadrži stambenu namenu ili zabranu komercijalne upotrebe koja pokriva kratkotrajni boravak;
• ako je akt nijem, da li ga izmijeniti, što prema članu 5:139 BW zahtijeva glasove svih vlasnika ili većinu od četiri petine, nakon čega slijedi notarski akt;
• da li su poštovane odredba o kazni i njen postupak u propisima;
• da li se uporedivi slučajevi u zgradi tretiraju na isti način i da li je ta politika zabilježena u zapisniku;
• da li je osiguravač zgrade obaviješten o bilo kakvoj promjeni namjene.

Tamo gdje su odnosi između vlasnika zaoštreni, medijacija često postiže više od sudskog ročišta.

Šta možemo učiniti za vas sa kratkoročnim najmom u VvE?

Savjetujemo udruženja vlasnika i vlasnike stanova o diobi i kratkoročnom iznajmljivanju; pogledajte i naše stranice o advokatima za nekretnine i advokatima za stanarsko pravo.

• Čitamo vaš ugovor o podjeli i model propisa i obavještavamo vas da li je dozvoljen kratkotrajni boravak.
• Izrađujemo upozorenje ili odgovor na VvE upozorenje.
• Podnosimo ili branimo zahtjev za poništenje odluke VvE u roku od mjesec dana iz člana 5:130 BW.
• Provodimo ili zastupamo u postupcima privremene mjere u vezi s kratkoročnim najmom i plaćanjem kazni.
• Zajedno s notarom pripremamo izmjenu ugovora prema članu 5:139 BW.

rezime

• Akt o diobi odlučuje da li je dozvoljen kratkotrajni boravak u vašoj zgradi; kućni red ne može dodati novu zabranu.
• Sudovi razmatraju stvarni obrazac korištenja: česta promjena, komercijalne cijene i usluge ukazuju na eksploataciju, a ne na život.
• Općinska dozvola i dozvola za gradnju su odvojeni zahtjevi; potrebna su vam oba.
• VvE provodi putem upozorenja, ugovorne kazne i, ako je potrebno, postupka privremene mjere s dnevnim kaznama.
• Za osporavanje odluke VvE-a, imate jedan mjesec prema članu 5:130(2) BW-a.

Često Postavljena Pitanja