Projekti solarne energije u Holandiji: pravni okvir za solarne panele montirane na krovove i zemlju

Solarna energija je najbrži put do obnovljivih kapaciteta u Holandiji, a pravni posao je teži od inženjeringa. Bez obzira da li postavljate panele na krov vlastitog skladišta, iznajmljujete krov investitoru ili iznajmljujete poljoprivredno zemljište za solarni park, ista četiri pitanja odlučuju o tome da li je projekat finansiran: ko je vlasnik instalacije, ko je smije graditi, ko smije prodavati energiju i kada će je operator mreže priključiti.

Tri vrste projekata, tri različita pravna problema

Holandski zakon nema "zakon o solarnoj energiji". Solarni projekat se sastoji od zakona o vlasništvu, planiranju, energetici, ugovorima i subvencijama, a koji je dominantan zavisi od vrste projekta.

Solarna energija na vlastitom krovu za vlastitu upotrebu je najjednostavniji slučaj. Vi posjedujete zgradu i instalaciju i trošite energiju. Obično nema dozvole, nema prava na zemljište za izgradnju i nema pitanja o licenci za opskrbu; problemi su izgradnja, osiguranje i priključak na mrežu.

Iznajmljivanje solarne energije na krovu trećoj strani odvaja vlasništvo od korištenja. Investitor gradi i posjeduje instalaciju na vašem krovu i prodaje energiju vama, vašem stanaru ili mreži. Za to je potreban zakup krova, pravo na zemljište, dogovor o priključku i pravila za prodaju zgrade.

Solarna farma postavljena na tlu je razvojni projekat. Potrebna je građevinska dozvola, stvarno pravo nad zemljištem koje preživi prodaju i podržava hipoteku, priključak na mrežu koji može biti godinama udaljen, te režim uklanjanja na kraju.

Dozvole i planiranje

Kada solarni paneli na krovu nisu dozvoljeni

Prema Zakonu o zaštiti okoliša (Omgevingswet), paneli i kolektori na krovu su na nacionalnom nivou određeni kao aktivnost iz plana zaštite okoliša za koju nije potrebna dozvola u Zakonu o građevinskim radovima (čl. 2.28. Zakona o krovnim instalacijama i izgradnji) (čl. 2.29. Zakona o krovnim instalacijama i izgradnji). Na kosom krovu paneli moraju biti postavljeni unutar ravni krova i pratiti njegov ugao; na ravnom krovu moraju biti udaljeni od ruba najmanje za visinu panela; pretvarač ili skladištenje moraju biti unutar zgrade.

Bez dozvole nije bez pravila. Tehnički zahtjevi Bbl-a i dalje vrijede, a čvrstoća krova uzrokuje najviše poteškoća: stariji industrijski krov često ne može podnijeti balastni sistem. Uradite strukturni proračun prije potpisivanja.

Zaštićene zgrade i gradski pejzaži

Izuzeće ne važi za zaštićenu baštinu. Član 2.30 Zakona o zaštićenim spomenicima isključuje nacionalne spomenike, privremeno zaštićene nacionalne spomenike i zgrade u zaštićenom gradu ili selu. Za njih je potrebna procjena okoliša (omgevingsvergunning), a na nacionalnom spomeniku se procjenjuje i aktivnost vezana za spomenike, što je suštinski test baštine. Općinski i pokrajinski spomenici obrađuju se u planu zaštite okoliša ili pokrajinskom propisu.

Solarni paneli montirani na tlu: omgevingsvergunning i BOPA ruta

Solarna farma na poljoprivrednom ili nekorištenom zemljištu gotovo uvijek je u suprotnosti s funkcijom koju plan zaštite okoliša dodjeljuje tom zemljištu. To je čini aktivnošću izvan plana zaštite okoliša, buitenplanse omgevingsplanactiviteit ili BOPA, za koju je potreban omgevingsvergunning (član 5.1 Ow). Redovni postupak se primjenjuje po pravilu: osam sedmica, s mogućnošću produženja za šest. Produženi postupak, sa periodom od šest mjeseci, primjenjuje se u slučajevima navedenim u Omgevingswet (član 16.65 Ow).

Tri tačke su potcijenjene. Očekuje se i ozbiljno se testira učešće okolnog područja. Prema članu 16.15a, općinsko vijeće je obavezni savjetnik u aktivnostima plana zaštite okoliša izvan plana u slučajevima koje je samo vijeće odredilo. Ova odredba ne obavezuje svaku općinu da sastavi takvu listu, tako da se da li se savjetodavna uloga primjenjuje na određeni projekat mora provjeriti u odnosu na odluku o određivanju dotične općine; tamo gdje se primjenjuje, tehnička primjena postaje politička odluka. A ekologija i provjera utjecaja na okoliš oblikuju dizajn: da li je potrebna provjera (mer-beoordeling) proizilazi iz aneksa D Zakona o gradnji, čitanog zajedno sa Zakonom o okolišu, koji postavlja pragove u odnosu na površinu i instalirani kapacitet.

Zonneladder i kuda bi solarne farme mogle ići

Zonneladder, ili solarne ljestve, je redoslijed preferencija koji usmjerava solarnu energiju na krovove i već korišteno ili zemljište niske vrijednosti prije otvorenog poljoprivrednog zemljišta i prirode. To je politika, a ne zakon. Potječe iz nacionalne politike iz 2019. godine i stupa na snagu kroz pokrajinske vizije i propise o zaštiti okoliša, te kroz općinsku solarnu politiku, koja određuje gdje se farma može razmatrati i pod kojim uvjetima.

Dakle, „da li je ovo dozvoljeno“ je pogrešno pitanje. Ispravno pitanje je da li lokacija spada u kategorije za koje su pokrajina i općina već rekle da će ih nuditi. Izvan njih, podnosilac zahtjeva snosi teret opravdanja.

Prava na zemljište: najvažnija tačka na ovoj stranici

Pristupanje: zašto zakup nije dovoljan

Vlasništvo nad zemljištem u Nizozemskoj uključuje zgrade i objekte trajno povezane s njim (član 5:20 BW). Ovo se naziva natrekking ili pripajanje. Ako investitor izgradi solarnu instalaciju na zemljištu ili krovu koji pripada nekome drugom, instalacija postaje vlasništvo vlasnika zemljišta po sili zakona.

Zakup ne rješava ovaj problem. Zakup zemljišta, huur, ili poljoprivrednog zemljišta, pacht, daje lično pravo korištenja. Ne izdvaja postrojenje iz vlasništva vlasnika zemljišta. Investitor koji ima samo zakup potrošio je milione na imovinu koja pripada njegovoj drugoj strani i ne može dati osiguranje nad njom.

Pravo na površinu

Odgovor je superficijsko pravo, opstalrecht: stvarno pravo posjedovanja ili sticanja vlasništva nad zgradama, radovima ili zasadima u, na ili iznad nepokretne imovine koja pripada drugome (član 5:101 BW). To krši pravilo pristupanja, tako da postrojenje ostaje vlasništvo nosioca prava.

Mora biti ovjeren notarski i registrovan (član 3:89 BW). Budući da je to stvarno pravo, ono automatski obavezuje kupca zemljišta, a budući da je registrovano, može biti stavljeno pod hipoteku. Zato nijedna banka ne finansira solarnu farmu na zemljištu treće strane samo na osnovu zakupa. Akt treba da utvrdi trajanje, usklađeno sa životnim vijekom projekta i prihodom; naknadu, bilo da se radi o periodičnoj retribuciji ili kapitalizovanom iznosu; ograničenja u pogledu raskida; hipoteku i prijenos; i poziciju na kraju roka.

Pravo se može stvoriti nezavisno ili kao pravo koje zavisi od osnovnog zakupa, tako da oba važe i završavaju zajedno. Ono što ne funkcioniše jeste zakup s obećanjem da će se dodijeliti pravo na površinu "prilikom finansijskog zatvaranja", što izlaže investitora riziku upravo u periodu kada troši novac.

Dvije povezane tačke su važne. Regres poreskih organa protiv pokretne imovine pronađene u poslovnim prostorijama može se odnositi na opremu koja pripada nekome drugom (član 22. Zakona o zakupu zemljišta iz 1990. godine), što je dodatni razlog za posjedovanje registrovanog stvarnog prava. A tamo gdje se zemljište iznajmljuje za komercijalnu poljoprivredu, primjenjuje se zakonski pacht režim (član 7:311. BW); solarna farma nije poljoprivreda, tako da se taj odnos obično prvo mora prekinuti.

Zakup krova

Ista analiza se odnosi i na krovove, uz jednu nijansu. Sistem opterećenja koji se nalazi na krovu vjerovatno nije trajno spojen sa zgradom, tako da pristup možda neće funkcionisati. Argument je respektabilan, ali nije siguran, i nijedan zajmodavac neće dati kredit na osnovu toga. U praksi se zakup krova kombinuje sa pravom površinskog vlasništva nad krovom, kablovima i tehničkom prostorijom.

Ispravan ugovor o zakupu krova također regulira pristup i obavještavanje, odgovornost za prokišnjavanje i štetu, ko plaća kada se krov mora zamijeniti, a paneli ukloniti i ponovo postaviti, opterećenje koje krov mora podnijeti, osiguranje i poziciju na prodaji.

Priključak na mrežu i zagušenje

Mreža je sada glavno ograničenje za holandsku solarnu energiju. Operateri mreže jasno navode da je mreža puna na sve većem broju mjesta, a u većem dijelu zemlje novi kapaciteti za napajanje nisu dostupni na zahtjev. Tamo gdje ih nema, projekat se pridružuje redu čekanja dok operater istražuje upravljanje zagušenjem i pojačanje.

Za svaki projekat velikih razmjera, indikacija transporta, a kasnije i priključak i sporazum o transportu, određuju raspored, zahtjev za subvenciju i finansiranje. Prvo utvrdite poziciju priključka i oko nje dizajnirajte komercijalnu strukturu. Tamo gdje fiksni kapacitet nije dostupan, alternative su fleksibilni ugovori o transportu, objedinjavanje kablova, ograničavanje po projektu i skladištenje iza priključka. Ograničeni projekat proizvodi manje, a ugovor o preuzimanju mora to odražavati.

Opskrba električnom energijom: iza brojila i dozvole za opskrbu

Ako sami proizvodite struju na svom krovu i trošite je, ne snabdijevate nikoga i ne postoji nikakva regulacija energije. To se mijenja čim struja pređe na drugu stranu.

Prema Zakonu o Energiewetu (Energiewet), zabranjeno je snabdijevanje električnom energijom ili plinom krajnjeg korisnika s malim priključkom bez dozvole (član 2.17. Energieweta). Zahtjev je vezan za veličinu priključka kupca i to odlučuje u većini slučajeva. Snabdijevanje komercijalnog zakupca s vlastitim velikim priključkom ne zahtijeva dozvolu i dokumentira se kao ugovor o kupovini električne energije na licu mjesta . Snabdijevanje malih potrošača iza vlastitog priključka podliježe zabrani, osim ako se ne primjenjuje izuzetak.

U slučajevima kada zgrada ima jedan priključak i nekoliko malih stanara, korištene strukture su priznati zatvoreni distributivni sistem (član 3.7 Energiewet), snabdijevanje putem licencirane strane ili aranžman s naplatom usluge koji prenosi energiju po cijeni koštanja.

Porez na energiju slijedi sličnu logiku. Glavno pravilo je da se porez naplaćuje na isporuku električne energije putem priključka na potrošača. U slučajevima kada taj potrošač isporučuje električnu energiju drugom potrošaču, prva isporuka se ne računa kao primarna isporuka, tako da se namet primjenjuje dalje u lancu. Za električnu energiju koju stanodavac proizvodi iz obnovljivih izvora na ili u blizini zgrade i isporučuje je stanaru, primjenjuje se poseban izuzetak (član 50. i član 53. Wbm). Oslanjanje na izuzetak za isporuku je uvjetno: zahtijeva izjavu strane koja isporučuje, odgovarajuću administraciju i odgovarajuće mjerenje (član 8ab Uitvoeringsregeling belastingen op milieugrondslag).

Kraj neto mjerenja

Ovo je najtraženiji aspekt holandske solarne energije i većina onoga što se o tome piše na internetu je zastarjelo. Situacija je riješena. Shema neto obračuna, salderingsregeling, prema kojoj mali potrošač zamjenjuje električnu energiju koju uvodi u mrežu za električnu energiju koja se uzima iz nje, završava se 1. januara 2027. godine. Ne smanjuje se; zaustavlja se.

Od tog datuma vlasnici solarnih panela primaju uplatu od svog dobavljača za sve što im vrate nazad. Do 2030. godine ta uplata mora iznositi najmanje pedeset posto osnovne tarife za električnu energiju. Dobavljači mogu naplaćivati ​​troškove otkupa električne energije, ali samo troškove koje stvarno snose, a Autoriteit Consument en Markt nadgleda oboje. Pravilo o neto obračunu nalazi se u Energiewet-u (član 2.31 Energiewet), koji je zamijenio Elektriciteitswet 1998 i Gaswet.

Za ovu publiku važna stvar je drugačija. Umrežavanje se oduvijek primjenjivalo samo na male priključke, nikada na komercijalne instalacije na krovovima velikih priključaka ili na solarne farme. Poslovni slučaj za komercijalni projekat koji se oslanja na umrežavanje je pogrešan, a bio je pogrešan i prije 2027. godine.

Subvencije i prihodi

The main support scheme for larger projects is the SDE++, which subsidises the unprofitable component of renewable production and CO2 reduction for businesses and non-profit organisations. Applications are made in an annual round in competing phases at rising subsidy intensities. The opening and closing dates, the number of phases and the budget are fixed for each round by the responsible minister and published by RVO, which administers the scheme, so check the round that is actually open before committing to a timetable. One procedural point is crucial: the permit must already be held when the application is submitted, so planning and subsidy timetables must be planned together.

Za manje i kooperativne projekte alternative su shema kooperativne proizvodnje, naknada za investicije u energiju i druge fiskalne olakšice, a za najmanje, gore navedena otkupna cijena. Bez subvencije, rješenje je ugovor o kupovini električne energije.

PPA je dugoročni ugovor o prodaji proizvodnje korporativnom kupcu ili trgovcu. Pregovori se zasnivaju na roku, fiksnom obimu u odnosu na plaćanje po proizvodnji, indeksaciji, garancijama porijekla, riziku neravnoteže i profila, negativnim cijenama, ograničenjima, kreditnoj podršci i promjeni zakona. U slučajevima kada se projekat finansira putem PPA, zajmodavac će željeti direktan sporazum sa kupcem.

Osiguranje i rizik od požara

Osiguranje je postalo prava prepreka za solarne panele na krovovima i sada je uslov, a ne naknadna misao. Nakon šteta od požara koje su uključivale fotonaponske instalacije, osiguravatelji su oštro pooštrili uslove: nezavisna inspekcija do priznatog obima prije puštanja u rad i periodično nakon toga, zahtjevi u pogledu kablova, konektora i izolacije, a u nekim slučajevima i odbijanje obnavljanja.

Slijede tri posljedice. Osiguravač imovine vlasnika krova mora dati saglasnost prije izgradnje, a to bi trebalo biti navedeno u ugovoru o zakupu. Ugovor o zakupu i ugovor o održavanju trebaju dodijeliti odgovornost za inspekcije i nedostatke te dati vlasniku krova pravni lijek ako instalacija učini zgradu neosigurljivom. Opseg na kojem osiguravatelji rade je standardiziran: SCIOS Scope 12, razvijen na inicijativu Verbond van Verzekeraars, koji kombinira inspekciju instalacije s procjenom rizika koja pokriva nosivost konstrukcije, ventilaciju krovnih sistema, zapaljivost krovnih materijala i konektora. Provodi se kao početni pregled po završetku i periodično se ponavlja; Verbondove vlastite smjernice za prevenciju fotonaponskih instalacija upućuju na provjeru svake tri do pet godina u skladu s NEN-EN-IEC 62446. Međutim, obavezujući zahtjev je onaj u polisi ili klauzuli određenog osiguravača, i upravo na osnovu tog dokumenta - a ne općih smjernica - treba sastaviti ugovor o zakupu i ugovor o održavanju.

Stambene zgrade i VvE

U zgradi podijeljenoj na etažna prava, krov je obično zajednički dio i pojedinačni vlasnik ne može jednostavno postaviti panele na njega. Ugradnja zahtijeva odluku udruženja vlasnika, vereniging van eigenaars (član 5:124 BW), donesenu u skladu s aktom o podjeli. U slučaju da se jednom vlasniku da isključivo korištenje dijela zajedničkog krova, akt se mora izmijeniti, što zahtijeva kvalificiranu većinu i notarski zapis (član 5:139 BW).

Prodaja zgrade ili zemljišta

Ono što kupac nasljeđuje zavisi od oblika prava. Registrovano pravo superficija automatski obavezuje kupca: ono preuzima zemljište koje je predmet vlasništva nad postrojenjem u vlasništvo treće strane za preostali period. Zakup također ostaje na snazi ​​nakon prijenosa vlasništva (član 7:226 BW), ali daje samo lično pravo korištenja. Obaveze koje nisu stvarna prava moraju biti osigurane lančanom klauzulom i kvalitativnom obavezom (član 6:252 BW).

Dužna analiza obuhvata akt o superficiji i njegov rok, zakup, ugovor o priključenju i transportu i njegov kapacitet, odluku o subvenciji i da li se ona prenosi, ugovor o kupoprodaji električne energije (PPA) i njegove odredbe o promjeni kontrole, izvještaje o osiguranju i inspekciji, te osiguranje za uklanjanje.

Dekomisioniranje i uklanjanje

Solarna farma ima definisani vijek trajanja i očekuje se da će se zemljište vratiti svojoj prethodnoj namjeni. Obaveza demontaže i obnove trebala bi se pojaviti na tri mjesta: u dozvoli ili sporazumu s općinom, koji obično nameće uklanjanje kao uvjet; u aktu o superficiji; i u osiguranju.

Sigurnost je ono u čemu vlasnici zemljišta najčešće griješe. Investitor koji je izgradio farmu možda je neće posjedovati u dvadeset drugoj godini. Zahtijevajte bankovnu garanciju ili ekvivalent, izračunatu na osnovu nezavisne procjene troškova uklanjanja i obnove, indeksiranu i finansiranu iz prihoda. Obaveza uklanjanja koju duguje kompanija čija je jedina imovina amortizovana farma vrijedi malo.

kontrolne liste

Za vlasnika zemljišta kojem se obratio u vezi solarne farme:

• Insistirajte na pravu superficija, a ne na zakupu, prije nego što dodijelite ekskluzivnost.
• Prvo provjerite pokrajinsku i općinsku politiku o solarnoj energiji.
• Prvo se pozabavite postojećim ugovorom ili zakupom i eventualnom hipotekom.
• Dogovorite se o naknadama, indeksaciji i plaćanjima za period razvoja.
• Razvoj ograničenja s dugoročnim datumom vezanim za dozvolu i mrežu.
• Sigurno uklanjanje s indeksiranom garancijom; kontrola promjene kontrole.
• Regulisati pristup, kablove, ograde, odvodnjavanje i kvalitet tla.

Za vlasnika krova kojeg smo kontaktirali u vezi s ugradnjom na krov:

• Pribavite strukturni proračun i odlučite ko plaća ojačanje.
• Uslovite zakup saglasnošću vašeg osiguravača.
• Provjerite status spomenika ili zaštićenog gradskog pejzaža.
• Kombinujte zakup krova sa površinom direktno iznad krova i kablova.
• Odredite ko preuzima vlast, po kojoj cijeni i sva pitanja vezana za licencu.
• Regulirajte zamjenu krova, prokišnjavanje, oštećenja i sanaciju na kraju roka.
• Provjerite kako se kapacitet dijeli s vašom vlastitom potrošnjom.