Raskid ugovora o komercijalnom zakupu: otkazni rokovi, razlozi i zamke

Način raskida ugovora o komercijalnom zakupu zavisi od vrste prostora. Za maloprodajne i ugostiteljske prostore (prostorije 7:290) raskid zahtijeva nalog sudskog izvršitelja ili preporučeno pismo, otkazni rok od najmanje godinu dana i, za stanodavca, zakonski osnov; za kancelarije i druge prostorije (prostorije 7:230a) stanodavcu nije potreban osnov, ali stanar može zatražiti od suda da odgodi deložaciju do tri godine.

Koji se režim primjenjuje objašnjen je u 1. dijelu ove serije: 7:290 ili 7:230a? Ovaj dio pokriva raskid ugovora prema oba režima.

Kako se raskiduje ugovor o zakupu prostorija od 7.290?

Rješenjem sudskog izvršitelja (exploot) ili preporučenim pismom, s otkaznim rokom od najmanje godinu dana, na kraju tekućeg roka (Član 7:293(2) holandskog Građanskog zakonika, BW). Raskid putem e-pošte ili telefona nema pravnu snagu, a zakup se jednostavno nastavlja.

Ugovor o zakupu prema članu 7:290 obično traje pet godina, a zatim se zakonom produžava za još pet godina (Član 7:292 BW). I stanodavac i zakupac mogu raskinuti ugovor prije kraja prvog ili drugog roka. Ako niko ne raskine ugovor nakon deset godina, zakup se nastavlja na neodređeno vrijeme i tada se može raskinuti uz isti obrazac i otkazni rok (Član 7:300 BW). Ako propustite datum, zakup se nastavlja do sljedećeg mogućeg datuma raskida.

Na koje osnove se stanodavac može pozvati?

Samo razlozi navedeni u članu 7:296 BW, i pismo o otkazu ih mora navesti; u suprotnom je ništavno (član 7:294 BW). Protiv kraja prvog petogodišnjeg mandata postoje dva razloga:

• zakupac nije vodio posao kao što bi dobar zakupac trebao; ili
• Stanodavac, supružnik ili registrovani partner, rođak prvog stepena ili dijete u hraniteljskom staležu hitno trebaju prostorije za vlastitu trajnu upotrebu, što uključuje i renoviranje koje je nemoguće bez raskida zakupa.

Na kraju drugog mandata, sud odlučuje o razumnoj procjeni interesa stanodavca i zakupca (Član 7:296(3) BW). Sud u svakom slučaju mora odobriti zahtjev ako se primjenjuje jedan od dva gore navedena razloga, ako zakupac odbije razumnu ponudu za novi ugovor o zakupu koji ne mijenja zakupninu ili ako stanodavac želi ostvariti namjenu dodijeljenu prostorijama važećim planom zaštite okoliša (omgevingsplan) (Član 7:296(4) BW).

Šta se dešava ako stanar želi ostati?

Ništa, osim ako zakupac ne da pismenu saglasnost. Raskinuti ugovor o zakupu prostorija od 7:290 ostaje na snazi ​​po zakonu dok okružni sud (kantonrechter) ne donese pravosnažnu odluku o zahtjevu stanodavca za određivanje datuma završetka (Član 7:295(1) BW).

Stanodavac može podnijeti tu tužbu samo ako stanar nije pismeno potvrdio u roku od šest sedmica od raskida ugovora da daje saglasnost (Član 7:295(2) BW). Taj period od šest sedmica nije rok za stanara. Ćutanje štiti stanara, ali je jasnije pismeno izjaviti da ne dajete saglasnost.

Kako se raskiduje ugovor o zakupu prostorija prema članu 7:230a?

Ugovor o zakupu poslovnog prostora na određeno vrijeme iz člana 7:230a automatski prestaje istekom roka (Član 7:228(1) BW). Ugovor o zakupu na neodređeno vrijeme prestaje otkaznim rokom uz datum plaćanja zakupnine, s otkaznim rokom od najmanje mjesec dana, osim ako ugovorom nije predviđen duži period (Član 7:228(2) BW).

Najmodavac ne treba obrazloženje i ne mora obrazložiti raskid. Zakupac nema pravo na produženje zakupa.

Kako funkcioniše zaštita od deložacije?

Stanar može zatražiti od okružnog suda produženje roka za deložaciju. Zahtjev se mora podnijeti u roku od dva mjeseca od datuma kada je deložacija pismeno obaviještena (član 7:230a(1) BW) i obustavlja obavezu iseljenja dok sud ne donese odluku.

Sud odobrava zahtjev samo ako su interesi zakupca ozbiljnije oštećeni deložacijom nego interesi stanodavca nastavkom korištenja. Produženje je najviše godinu dana nakon isteka zakupa i može se produžiti dva puta za najviše godinu dana, dakle ukupno tri godine; svaki sljedeći zahtjev mora se podnijeti najkasnije mjesec dana prije isteka tekućeg perioda (Član 7:230a(5) BW). Zaštita se ne primjenjuje ako je zakupac raskinuo, izričito pristao ili mu je naređeno da se iseli zbog kršenja ugovora (Član 7:230a(2) BW).

Može li klauzula o raskidu prijevremeno prekinuti ugovor o najmu?

Da, ako ugovor sadrži jednu i ako se pridržavate njenih tačnih uslova. Klauzula o raskidu daje jednoj ili objema stranama pravo da raskinu prije isteka dogovorenog roka.

Za prostorije prema 7:290, zakonska zaštita je obavezna. Klauzula koja u suštini omogućava stanodavcu da raskine ugovor u bilo kojem trenutku, bez zakonskih razloga, može biti u suprotnosti s tom zaštitom i tada je poništiva. U svakom slučaju: koristite tačan datum, otkazni rok i oblik (pismeno ili preporučeno pismo); jedan dan zakašnjenja znači da zakup nastavlja važiti.

Koje greške najčešće viđamo?

• Prekasni raskid, tako da se ne ispunjava jednogodišnji otkazni rok i zakup se nastavlja na još jedan period.
• Prestanak 7:290 prostorija putem običnog e-maila ili pisma umjesto putem sudskog naloga ili preporučenog pisma.
• Kao stanodavac, raskid ugovora o nekretnini 7:290 bez navođenja zakonskog razloga, što raskid čini ništavnim.
• Kao stanar, potpisivanje saglasnosti za raskid bez savjetovanja i time odricanje od zaštite Člana 7:295 BW.
• Za prostorije 7:230a, propuštanje dvomjesečnog roka za zaštitu od deložacije.
• Zaboravljanje obaveze vraćanja prostorija u dogovorenom stanju na kraju zakupa.

Šta biste trebali provjeriti kao zakupac?

• Da li je vaš prostor 7:290 ili 7:230a?
• Koji je krajnji datum trenutnog ugovora i kada obavještenje mora stići do stanodavca?
• Da li pismo stanodavca o raskidu ugovora navodi zakonski osnov (Član 7:294 BW)?
• Jeste li izbjegavali potpisivanje bilo kakve saglasnosti za raskid radnog odnosa prije nego što ste prihvatili savjet?
• Za prostorije 7:230a: kada završava dvomjesečni period za zaštitu od deložacije?
• U kakvom stanju moraju biti prostorije kada ih vraćate?

Šta biste trebali provjeriti kao stanodavac?

• Da li se obavještenje šalje putem naloga sudskog izvršitelja ili preporučenim pismom, najmanje godinu dana prije isteka roka?
• Koji osnov iz člana 7:296 BW se primjenjuje na ovaj datum prestanka ugovora i možete li ga potkrijepiti?
• Da li je razlog naveden u pismu o otkazu, sa zahtjevom za pismenu saglasnost u roku od šest sedmica?
• Da li je klauzula o prekidu kompatibilna sa obaveznom zaštitom prostorija iz člana 7:290?
• Jeste li spremni podnijeti tužbu okružnom sudu ako stanar ne pristane?

Šta možemo učiniti za vas u vezi s raskidom ugovora o zakupu poslovnog prostora?

Naši advokati za pravo na zakup pomažu zakupcima i stanodavcima poslovnih prostora.

• Utvrđujemo da li vaš ugovor o zakupu spada pod 7:290 ili 7:230a i koji datumi raskida se primjenjuju.
• Sastavljamo raskid ugovora s ispravnim osnovom, oblikom i datumom, te organiziramo dostavu putem sudskog izvršitelja.
• Procjenjujemo otkaz koji ste primili i sastavljamo odgovor o saglasnosti.
• Podnosimo ili branimo zahtjev za određivanje krajnjeg datuma pred okružnim sudom.
• Zahtjev za zaštitu od deložacije podnosimo u roku od dva mjeseca.

rezime

• 7:290 premise: otkaz pismenom ili preporučenom poštom, uz otkazni rok od najmanje godinu dana, prije kraja mandata.
• Najmodavac mora imati zakonski osnov prema članu 7:296 BW i mora ga navesti; u suprotnom je raskid ništavan.
• Ugovor o najmu ostaje na snazi ​​do sudske odluke, osim ako stanar ne da pismenu saglasnost.
• 7:230a prostorije: nije potrebno zemljište; najmanje mjesec dana unaprijed za zakup na neodređeno vrijeme.
• Stanar prema članu 7:230a može zatražiti odgodu deložacije u roku od dva mjeseca, ukupno do tri godine.

Pročitajte i 3. dio: nedostaci u vašim poslovnim prostorijama.

Često Postavljena Pitanja