Zakon o komercijalnom najmu: 7:290 maloprodajni prostor u odnosu na 7:230a poslovni prostor

Dutch commercial stanarsko pravo has two regimes. Retail, hospitality and hotel space falls under Article 7:290 of the Dutch Civil Code (BW) and is strongly protected: five plus five years, termination only on statutory grounds and a court-set rent review. All other non-residential buildings, such as offices and warehouses, fall under Article 7:230a BW: the contract governs, and the tenant only has protection against eviction for at most three years.

Koji se režim primjenjuje određuje zakon, a ne naslov vašeg ugovora. Ta klasifikacija određuje koliko dugo ste vezani ugovorom, kako bilo koja strana može raskinuti ugovor o najmu i da li sud može preispitati najamninu.

Koji se režim primjenjuje na vaše prostorije?

Član 7:290 BW primjenjuje se ako se prostor iznajmljuje za trgovinu, restoran ili kafić, uslugu dostave ili zanatsku radnju (ambachtsbedrijf), sa prostorom otvorenim za javnost za direktnu dostavu robe ili usluga. Hoteli i kampovi su također obuhvaćeni ovim zakonom, kao i stan iznad trgovine koji pripada prostorijama. Ovo je 290-bedrijfsruimte : glavna ulica, trgovački centar, restoran.

Svaka druga izgrađena nekretnina koja nije stambeni prostor smatra se prenamjenskim poslovnim prostorom prema članu 7:230a BW. Kancelarije, distributivni centri, radionice bez javnog pulta, skladišne ​​jedinice i prakse računovođa, fizioterapeuta i konsultanata, sve to spadaju ovdje. Ne postoji treća kategorija.

Test je upotreba dogovorena u ugovoru o zakupu, čitana zajedno sa stvarnom upotrebom. Ugovor o zakupu označen kao "zakup poslovnog prostora" ne izbjegava Član 7:290 BW ako zakupac vodi trgovinu s javnim pultom. Prema Članu 7:291 BW, pravila 7:290 ne mogu se poništiti na štetu zakupca, tako da klauzula koja se odlučuje za režim 7:230a nema utjecaja na prostor koji objektivno predstavlja maloprodajni prostor. Detaljnija usporedba nalazi se u našem članku o poslovnim prostorima 7:290 u odnosu na 7:230a.

Koliko dugo traje zakup 7:290?

Prema članu 7:292 Građevinskog zakupa (BW), zakup prema članu 7:290 traje pet godina ili na duži dogovoreni fiksni rok. Nakon prvih pet godina, zakon ga produžava za drugi petogodišnji rok. Ako je prvi rok bio duži od pet, ali kraći od deset godina, drugi rok se skraćuje tako da ukupno iznosi deset godina.

Ako niko ne da otkaz na kraju drugog roka, Član 7:300 BW produžava zakup na neodređeno vrijeme, osim ako se stranke nisu dogovorile o novom fiksnom roku. Bilo koja stranka tada može dati otkaz, ali stanodavac i dalje treba zakonski osnov, a ako se stanar ne složi, sudsku odluku.

Izuzetak za kratkoročni zakup

Član 7:301 BW uzima zakup na dvije godine ili manje izvan zaštitnih pravila iz članova 7:291 do 7:300 BW. Ovo je uobičajeni put za privremene trgovine i probne lokacije. Ako zakupac ostane u prostorijama duže od dvije godine, po zakonu se primjenjuje petogodišnji zakup pod dogovorenim uslovima, pri čemu se u taj zakup računaju dvije godine koje su već protekle. Puštanje da kratkoročni zakup odugovlači je način na koji stanodavci slučajno stvaraju dugoročnu obavezu.

Klauzule koje odstupaju od zaštite

Klauzule koje odstupaju od pravila 7:290 na štetu zakupca nisu automatski ništave, ali zakupac ih može poništiti osim ako ih kantonrechter (podokružni sud) nije odobrio (Član 7:291 BW). Odobrenje se daje samo ako klauzula bitno ne utiče na zakonska prava zakupca ili ako je položaj zakupca takav da mu nije potrebna zaštita. Odstupanje od prava zamjene u Članu 7:307 BW nikada ne može biti odobreno.

Kako se raskida zakup 7:290?

Zaštićeni maloprodajni zakup ne prestaje automatski istekom njegovog roka. Prema članu 7:293 BW, obavještenje se mora dati putem naloga sudskog izvršitelja (eksploatacijom) ili preporučenim pismom, s otkaznim rokom od najmanje godinu dana, do kraja roka. Obavještenje stanodavca koje ne navodi razloge je ništavno prema članu 7:294 BW.

Ako se zakupac pismeno ne saglasi s raskidom u roku od šest sedmica, zakup se po zakonu nastavlja. Prema članu 7:295 BW, stanodavac tada mora zatražiti od kantonalnog sudije (kantonrechtera) da odredi datum prestanka zakupa. Dok ta odluka ne postane konačna, zakupac može ostati, osim ako sud ne proglasi svoju presudu privremeno izvršnom jer je odbrana zakupca očigledno neosnovana. Naša stranica o raskidu komercijalnog zakupa određuje vremenski okvir.

Koje terene stanodavac može koristiti?

Na kraju prvog perioda, Član 7:296(1) BW dozvoljava samo dva osnova. Prvi je da zakupac nije vodio posao kako bi dobar zakupac trebao, na primjer kroz strukturne zaostale obaveze plaćanja zakupnine ili korištenje suprotno ugovoru o zakupu. Drugi je hitna vlastita upotreba: stanodavac, supružnik, registrovani partner, rođak prvog stepena ili dijete u hraniteljstvu treba prostorije za trajnu ličnu upotrebu, što uključuje renoviranje koje je nemoguće bez raskida ugovora o zakupu. Prodaja prostorija nije vlastita upotreba.

Novi vlasnik ne može se osloniti na hitno vlastito korištenje ako je obavijest data u roku od tri godine nakon što je stanar pismeno obaviješten o promjeni vlasništva (Član 7:296(2) BW). Ovaj period čekanja se ne primjenjuje ako je novi vlasnik supružnik, registrovani partner ili rođak prvog stepena prethodnog stanodavca.

Na kraju drugog mandata sud vaga interese stanodavca u odnosu na interese zakupca i bilo kojeg ovlaštenog podzakupca (Član 7:296(3) BW). Zahtjev se u svakom slučaju odobrava iz dva gore navedena razloga, ako zakupac odbije razumnu ponudu za novi zakup koji se ne odnosi na zakupninu ili ako stanodavac želi ostvariti namjenu koju primjenjivi plan zaštite okoliša (omgevingsplan) dodjeljuje nekretnini (Član 7:296(4) BW).

Kada sud raskine zakup, Član 7:297 BW mu omogućava da naloži stanodavcu da doprinese troškovima selidbe i preuređenja stanara. Stanar može dati otkaz na kraju roka uz otkazni rok od najmanje godinu dana i ne mora navesti razlog.

Kako funkcioniše revizija stanarine prema članu 7:303 BW?

Samo prostor 7:290 ima zakonsku reviziju zakupnine. Prema članu 7:303 BW, stanodavac ili zakupac mogu zatražiti od kantonalnog sudije (kantonrechtera) da ponovo odredi zakupninu nakon isteka dogovorenog fiksnog roka, a u drugim slučajevima svaki put kada prođe najmanje pet godina od stupanja na snagu posljednje dogovorene zakupnine ili od posljednjeg zahtjeva za sudski određenom zakupninom.

Referentna vrijednost je prosječna zakupnina uporedivih poslovnih prostora u istoj lokaciji tokom pet godina prije podnošenja zahtjeva, prilagođena trenutnom nivou cijena (Član 7:303(2) BW). Poboljšanja koja je platio zakupac ne opravdavaju višu zakupninu. Budući da prosjek pokriva pet godina, revizija rijetko dovodi do skoka kojem se bilo koja strana nadala.

Prema članu 7:304 BW, tužba je prihvatljiva samo ako je priloženo stručno mišljenje o novoj najamnini, koje je sastavio jedan ili više stručnjaka koje su zajednički imenovale stranke. Ako se stranke ne mogu dogovoriti o stručnjaku, sud imenuje jednog na zahtjev bilo koje stranke, a datum tog zahtjeva računa se kao datum tužbe. Nova najamnina primjenjuje se od datuma tužbe, osim ako sud ne odredi drugi datum; također može postepeno uvesti promjenu u periodu do pet godina.

Stanari prostora 7:230a nemaju takvo pravo. Njihova stanarina je ono što piše u ugovoru, obično indeksirana svake godine prema indeksu potrošačkih cijena Statistike Holandije (CBS). Izvan ugovora, samo Član 6:258 BW o nepredviđenim okolnostima dozvoljava sudu da prilagodi ugovor o zakupu, a sudovi ga primjenjuju sa ograničenjem.

Kakvu zaštitu ima stanar sa statusom 7:230a?

Za ostale poslovne prostore ugovor određuje kako i kada zakup prestaje; stanodavcu nije potreban zakonski osnov. Ono što stanar ima je zaštita od deložacije prema članu 7:230a BW, koja se ne može poništiti na štetu stanara.

Nakon isteka zakupa, stanar može zatražiti od kantonalnog sudije (kantonrechtera) produženje roka za iseljenje iz prostorija. Zahtjev se mora podnijeti u roku od dva mjeseca od datuma do kojeg je stanodavac pismeno zatražio iseljenje. Podnošenje zahtjeva odlaže obavezu iseljenja dok sud ne donese odluku.

Sud odobrava produženje samo ako su interesi zakupca i bilo kojeg ovlaštenog podzakupca ozbiljnije oštećeni deložacijom nego interesi stanodavca nastavkom korištenja. Sud odbija zahtjev ako stanodavac dokaže nepravilno korištenje, ozbiljno uznemiravanje ili neplaćanje zakupnine. Svako produženje traje najviše godinu dana; zakupac može tražiti još dva puta, svaki put najmanje mjesec dana prije isteka tekućeg perioda, tako da je maksimum tri godine nakon isteka zakupa.

Sud određuje razumnu naknadu za produženo korištenje, na osnovu lokalnih nivoa stanarine, ako se stranke ne slažu. Žalba na njegovu odluku nije moguća (Član 7:230a(8) BW). Zaštita se ne primjenjuje ako je stanar dao otkaz, izričito pristao na raskid ili mu je naloženo da se iseli zbog neizvršenja obaveza.

Možete li prenijeti ili iznajmiti ugovor o zakupu?

Zakupac prostora od 7.290 koji prodaje poslovni prostor može, prema članu 7:307 BW, zatražiti od kantonalnog sudije (kantonrechter) da zamijeni kupca kao zakupca, čak i protiv volje stanodavca. Zakupac mora imati uvjerljiv interes (zwaarwichtig belang) za prijenos, a sud uvijek odbija ako novi zakupac ne ponudi dovoljne garancije za potpuno ispunjenje ugovora o zakupu i pravilno vođenje poslovanja.

Stanari prostora 7:230a nemaju takvo pravo. Promjena stanara tada zahtijeva saradnju stanodavca putem ugovora o preuzimanju prema članu 6:159 BW, a većina ugovora o zakupu zasnovanih na modelu zakupa ROZ zabranjuje ustupanje i podzakup bez pismene saglasnosti.

Za pregled praktične strane, pogledajte vladine stranice o zakupu poslovnog prostora i o zakupu, kupovini ili lizingu poslovnih prostora.

Šta biste trebali provjeriti kao zakupac?

• Provjerite da li dogovorena i stvarna upotreba čini prostorije 7:290 ili 7:230a prostorom.
• Provjerite svaku klauzulu koja odstupa od zaštite 7:290 i da li ju je odobrio kantonalni zastupnik.
• Provjerite podjelu alimentacije, indeksaciju, bankovnu garanciju i obaveze ponovnog zaposlenja u općim odredbama ROZ-a.
• Kao stanar sa statusom 7:230a, zabilježite dvomjesečni rok za podnošenje zahtjeva sudu za produženje perioda iseljenja.
• Provjerite da li prodaja poslovnog prostora zahtijeva zamjenu prema članu 7:307 BW ili saglasnost stanodavca.

Šta biste trebali provjeriti kao stanodavac?

• Provjerite da li je obavještenje o raskidu ugovora o zakupu prema članu 7:290 dato putem sudskog naloga ili preporučenog pisma, najmanje godinu dana prije isteka roka.
• Navedite svaki osnov za raskid ugovora u samoj obavijesti; razlozi se ne mogu dodati kasnije (Član 7:294 BW).
• Provjerite da li ste kupili nekretninu prije manje od tri godine prije nego što se oslonite na hitnu vlastitu upotrebu.
• Zatražite od kantonalnog upravitelja da odobri opcije prekida ili druge odstupajuće klauzule prilikom potpisivanja ugovora o zakupu.
• Ne dozvolite da zakup od dvije godine ili manje traje duže od dvije godine, osim ako ne prihvatite punu zaštitu.

Šta možemo učiniti za vas sa ugovorom o zakupu poslovnog prostora?

Naši advokati za nekretnine specijalizirane za nekretnine zastupaju stanodavce, trgovce, ugostitelje i međunarodne kompanije.

• Utvrđujemo da li vaše prostorije spadaju pod Član 7:290 ili 7:230a BW-a.
• Pregledavamo i pregovaramo o vašem ugovoru o najmu, uključujući opće odredbe ROZ-a i mogućnosti raskida.
• Sastavljamo zahtjev kantonalnom sudiji za odobrenje odstupajuće klauzule.
• Sastavljamo i dostavljamo obavještenje o raskidu s tačnim razlozima i otkaznim rokom.
• Provodimo postupke revizije zakupnine u skladu s članovima 7:303 i 7:304 BW, uključujući i fazu vještačenja.
• Zahtjev za produženje perioda iseljenja podnosimo u roku od dva mjeseca.

rezime

• Maloprodajni, ugostiteljski i hotelski prostor potpada pod Član 7:290 BW; sve ostale nestambene zgrade pod Član 7:230a BW.
• Ugovor o zakupu 7:290 traje pet plus pet godina i prestaje samo uz otkazni rok od najmanje godinu dana, uz navođenje razloga i sudsku odluku ako se zakupac protivi.
• Samo 7:290 stanara i stanodavaca može tražiti od suda da ponovno odredi stanarinu, i to samo uz stručni savjet (Član 7:304 BW).
• Stanar prema članu 7:230a može tražiti dodatno vrijeme za iseljenje samo: u roku od dva mjeseca, a ukupno najviše tri godine.

Često Postavljena Pitanja