Kratkoročni najam i Airbnb u Nizozemskoj: koja su pravila?

Kratkoročni najam holandskog doma, na primjer putem Airbnb-a, uglavnom reguliše opština, a ne platforma. Prema Zakonu o stanovanju iz 2014. (Huisvestingswet 2014), opština može zahtijevati registracijski broj, obavještenje po najmu, maksimalan broj noćenja ili dozvolu; plan stanovanja također mora dozvoliti korištenje, a stanari ne smiju uopće iznajmiti cijeli svoj dom bez dozvole stanodavca.

Ovaj članak objašnjava četiri sloja pravila, šta opština može zahtijevati, kako funkcioniše sprovođenje i naplata kazni, te položaj stanara i vlasnika. Pravila udruženja vlasnika kuća obrađena su u našem članku o kratkoročnom najmu i udruženju vlasnika kuća.

Koja pravila se primjenjuju na kratkoročni najam?

Četiri sloja se primjenjuju istovremeno, a poštivanje jednog ne govori ništa o ostalima. To su Zakon o stanovanju iz 2014. godine, opštinski plan zaštite okoliša prema Zakonu o okolišu i planiranju (Omgevingswet), privatno pravo (vaša pravila o zakupu, hipoteci, osiguranju i udruženjima) i pravo EU.

Na nivou EU, Uredba (EU) 2024/1028 o prikupljanju podataka za usluge kratkoročnog najma primjenjuje se od 20. maja 2026. godine. Ona standardizuje registracijske brojeve i zahtijeva od platformi da dijele podatke o rezervacijama s vlastima. Stoga ne postoji jedinstven nacionalni odgovor: to zavisi od općine, adrese i vašeg vlastitog zakonskog vlasništva nad nekretninom.

Kada se kratkoročni najam smatra povlačenjem iz stambenog fonda?

Kada opština odredi stambeni objekat u svojoj stambenoj uredbi (huisvestingsverordening), prema članu 21. Zakona o stanovanju iz 2014. godine, zabranjeno je povlačenje tog stambenog objekta iz stambene upotrebe bez dozvole opštinske izvršne vlasti (burgemeester en wethouders), a iznajmljivanje turistima se smatra takvim povlačenjem.

Iznajmljivanje za odmor je stoga izuzetak, a ne pravo. Općine koje to dozvoljavaju postavljaju uslove u uredbi, kao što su maksimalan broj noćenja godišnje, maksimalan broj gostiju, zahtjev da kuća bude vaše glavno prebivalište i obavještenje za svako iznajmljivanje. Izvan tih uslova potrebna vam je dozvola za povlačenje, koju gradovi s nedostatkom stambenog prostora rijetko odobravaju.

Šta opština može zahtijevati: registraciju, obavještenje ili dozvolu?

Od 1. januara 2021. godine, Zakon o stanovanju iz 2014. godine daje opštinama tri alata za iznajmljivanje turističkih nekretnina, po rastućem redoslijedu ozbiljnosti. One ih mogu kombinovati u uredbi o stanovanju.

• Matični broj (Član 23a): u svakom oglasu za turistički najam morate navesti registracijski broj.
• Noćno ograničenje i obavještenja (Član 23b): vijeće može ograničiti broj noćenja godišnje i zahtijevati od vas da unaprijed prijavite svaki najam.
• dozvola (Član 23c): vijeće može uvjetovati iznajmljivanje turističkim objektima dozvolom općinske izvršne vlasti.

Amsterdam i nekoliko drugih gradova koristi ove alate sa svojim ograničenjima za noćenja i goste. Brojke su navedene u općinskoj uredbi i redovno se mijenjaju, stoga uvijek provjerite trenutni tekst za vašu općinu. Prema uredbi EU, platforma mora prikazati vaš registracijski broj i može ukloniti oglas bez važećeg broja.

Da li omgevingsplan dozvoljava upotrebu?

Registarski broj ne govori ništa o zakonu o planiranju. Od 1. januara 2024. godine, svaka opština ima jedan plan prostornog planiranja prema Zakonu o okolišu i planiranju koji dodjeljuje funkcije lokacijama; tamo gdje je funkcija stambena (wonen), iznajmljivanje nizu gostiju može biti drugačija namjena, kao što je vođenje pansiona s doručkom.

Ako namjena ne odgovara, potrebna vam je okolišna i urbanistička dozvola za aktivnost koja odstupa od plana prostornog planiranja. Općinska izvršna vlast ima diskreciono pravo i često odbija u područjima s nedostatkom stambenog prostora. Susjed može zatražiti provedbu, po čemu općina u principu mora postupiti, a pravila prostornog planiranja ostaju na nekretnini kada se ona proda.

Kako funkcioniše sprovođenje zakona i kako reagujete na novčanu kaznu?

Općinska izvršna vlast provodi provođenje zakona pomoću dva različita alata. Nalog koji podliježe plaćanju kazne (last onder dwangsom) ima za cilj zaustaviti iznajmljivanje; administrativna novčana kazna (bestuurlijke boete) kažnjava ono što se već dogodilo.

Prema članu 35. Zakona o stanovanju iz 2014. godine, novčana kazna može dostići treću kategoriju iz člana 23. Krivičnog zakona (11,000 eura u 2026. godini) za iznajmljivanje bez registracijskog broja ili bez prethodne najave, i četvrtu kategoriju (27,500 eura u 2026. godini) za prekoračenje noćnog limita, iznajmljivanje bez dozvole ili oduzimanje stana bez dozvole. Općina sama određuje tarife unutar tih maksimuma, često više za ponovljeno ili komercijalno iznajmljivanje. Novčane kazne mogu se izreći svakome ko iznajmljuje stan, uključujući i stanara koji ga je iznajmio.

Budući da je novčana kazna represivna, primjenjuju se zaštitne mjere krivičnog prava. Općina mora dokazati koji je stan iznajmljen kojim datumima, na primjer, uz pomoć podataka s platforme, zapažanja ili izjava, a vi ne morate sarađivati ​​u vlastitom kažnjavanju. Posavjetujte se prije nego što bilo šta objasnite nakon pregleda.

Prema Zakonu o općem upravnom pravu (Awb), imate šest sedmica od donošenja odluke da podnesete prigovor (bezwaar) općini (Član 6:7 Awb). Protiv odluke o prigovoru možete se žaliti okružnom sudu u roku od šest sedmica, a zatim Odjelu za upravnu nadležnost Državnog vijeća (Raad van State). Posebna odluka o povratu za izgubljene novčane kazne ima svoj vlastiti rok za prigovor.

Možete li iznajmiti svoj dom na Airbnb-u kao stanar?

Ne cijeli dom, osim ako se vaš stanodavac ne složi. Prema članu 7:244 holandskog građanskog zakonika (BW), stanar stambenog prostora ne smije dati nekretninu u cijelosti ili djelomično na korištenje drugima; jedini izuzetak je da stanar samostalnog doma koji tamo živi može iznajmiti dio istog.

Posljedice su ozbiljne. Stanodavci, posebno stambena udruženja, traže od okružnog suda (kantonrechter) da raskine ugovor o zakupu i naredi deložaciju, a sudovi redovno odobravaju ovu odluku za ponovljeno komercijalno iznajmljivanje. Stanodavac također može tražiti profit koji ste ostvarili kao odštetu prema članu 6:104 BW. Općinska kazna dolazi na vrhu. Naš pregled prava stanara u Nizozemskoj postavlja širi okvir.

Sami gosti ne stiču zaštitu stanara. Prema članu 7:232(2) BW, pravila o stambenom najmu ne primjenjuju se na korištenje koje je po svojoj prirodi kratkog trajanja. Sudovi usko primjenjuju taj izuzetak: ugovor o "kratkoročnom boravku" koji se koristi za smještaj nekoga mjesecima vjerovatno je običan stambeni najam, sa svom zaštitom, uključujući pravila Zakona o pristupačnoj najamnini.

Šta bi vlasnici trebali provjeriti u svojim pravilima o hipoteci, osiguranju i udruživanju?

Većina hipotekarnih ugovora sadrži klauzulu o iznajmljivanju (huurbeding) prema članu 3:264 BW, koja zabranjuje iznajmljivanje bez saglasnosti zajmodavca; komercijalni kratkoročni najam se obično smatra predmetom. Mnoge police osiguranja kuće isključuju štetu koju uzrokuju gosti koji plaćaju ili zahtijevaju da prijavite komercijalnu upotrebu.

U stambenoj zgradi, akt o podjeli i pravila udruženja odlučuju o tome da li je uopće dozvoljeno kratkoročno iznajmljivanje, a udruženje (VvE) ih može provoditi nezavisno od općine. Provjerite ovim redoslijedom: akt o podjeli i pravila udruženja, stambena uredba i plan stanovanja, zatim hipoteka i osiguranje.

Da li se mora platiti turistička taksa?

Obično da. Općine mogu naplaćivati ​​turističku taksu (toeristenbelasting) prema članu 224. Zakona o općinama (Gemeentewet) na noćenja osoba koje nisu stanovnici, obično se obračunava na teret domaćina, a stope se utvrđuju svake godine u lokalnoj poreznoj uredbi.

Plaćanje turističke takse ne čini nezakoniti najam legalnim, a registracijski broj ne rješava vaš porez na dohodak ili PDV. Za ta pitanja, konsultujte se sa poreskim savjetnikom.

Šta biste trebali provjeriti kao zakupac?

Kao stanar suočavate se s najstrožim pravilom. Provjerite:

• Bez obzira na to da li imate pismenu dozvolu od stanodavca; bez nje, iznajmljivanje cijelog doma krši Član 7:244 BW.
• Da li vaš ugovor o najmu sadrži posebnu zabranu ili kaznenu klauzulu o podzakupu.
• Da li opština zahtijeva registracijski broj, obavještenje ili dozvolu za vašu adresu.
• Da li biste mogli izgubiti svoj dom: raspuštanje i deložacija su stvarni rizik.
• Da li ste primili pismo upozorenja od stanodavca ili stambene udruge i rok koji je u njemu postavljen.

Šta biste trebali provjeriti kao vlasnik ili stanodavac?

Vlasnici koji sami iznajmljuju i stanodavci koji se suočavaju sa podstanarom trebaju provjeriti sljedeće:

• Da li uredba o stanovanju određuje vaš stambeni prostor i koji se alati primjenjuju (članovi 23a-23c Zakona o stanovanju iz 2014. godine).
• Da li omgevingsplan dozvoljava korištenje na vašoj adresi.
• Da li vaš hipotekarni ugovor sadrži klauzulu o iznajmljivanju (Član 3:264 BW) i da li vaš osiguravač pokriva troškove gostiju koji plaćaju.
• Da li pravila o diobi i udruženju dozvoljavaju kratkoročni najam.
• Kao stanodavac: da li imate dokaze o podzakupu (oglasi, recenzije, podaci o platformi) prije nego što podnesete zahtjev za raspuštanje ili profit prema članu 6:104 BW.

Šta možemo učiniti za vas u vezi s kratkoročnim najmom?

Savjetujemo vlasnike, zakupce, stanodavce, investitore i udruženja vlasnika kuća; pogledajte i našu stranicu o advokatima za nekretnine i naše vodiče o pravu nekretnina.

• Prije nego što se prijavite, provjeravamo vašu adresu u uredbi o stanovanju i planu stanovanja.
• Pregledamo vaš ugovor o zakupu, ugovor o diobi i hipotekarni ugovor radi utvrđivanja ograničenja iznajmljivanja.
• Prigovor (bezwaar) protiv novčane kazne ili naloga za izricanje kazne sastavljamo u roku od šest sedmica.
• Zastupamo vas u žalbenim postupcima pred okružnim sudom i Državnim vijećem.
• Zastupamo stanodavce i zakupce u tužbama za razvod stana, deložaciju i profit pred okružnim sudom.

rezime

• Kratkoročni najam reguliran je od strane općine Zakonom o stanovanju iz 2014. godine, planom omgevings, privatnim pravom i Uredbom EU 2024/1028.
• Općine mogu zahtijevati registracijski broj, obavještenje po najmu, noćni limit ili dozvolu (članovi 23a-23c).
• Kazne mogu doseći 11,000 ili 27,500 eura (maksimumi za 2026. godinu); prigovor se mora podnijeti u roku od šest sedmica.
• Stanari ne smiju iznajmiti cijeli svoj dom bez dozvole stanodavca (Član 7:244 BW).
• Vlasnici također moraju provjeriti klauzulu o hipoteci, osiguranju i pravilima udruženja.

Često Postavljena Pitanja