Porez na prenos vlasništva i troškovi kupca prilikom kupovine nekretnine u Holandiji

Gotovo svaka kuća u Nizozemskoj se oglašava kao "kosten koper" : cijena je cijena kuće, a troškovi prijenosa su vaši. Najveći od tih troškova je porez na prijenos vlasništva, koji se naplaćuje po stopi od 2, 8 ili 10.4 posto, ovisno o tome što kupujete i što ćete s tim učiniti. Ova stranica navodi tri stope i odakle dolaze, početno oslobođenje, olakšice koje su bitne u praksi i ostale troškove koje treba uračunati u budžet. To su opće pravne informacije, a ne porezni ili financijski savjet o vašoj vlastitoj kupovini; za porezni tretman određene transakcije, konsultujte se s poreznim savjetnikom.

Šta znači “kosten koper” i po čemu se razlikuje od “vrij op naam”

Kk ( kosten koper , „troškovi za kupca“) znači da oglašena cijena isključuje troškove prijenosa; vi plaćate te troškove. Von ( vrij op naam , „besplatno na ime“) znači da cijena već uključuje troškove prijenosa nekretnine na vaše ime. Razlika se uveliko razlikuje od polovnih kuća u odnosu na novogradnju: postojeće kuće se obično prodaju kosten koper , a nove kuće od investitora vrij op naam , jer se primjenjuje PDV, a ne porez na prijenos vlasništva, a investitor ga ugrađuje u cijenu.

Pod kosten kupcem kupac obično nosi:

• porez na prijenos (porez na promet);
• notarska taksa za prenos vlasništva (powersakte);
• Zemljišni registar (Katastar) taksa za registraciju tog akta;
• i, u slučaju hipoteke, notarske i katastarske troškove za hipotekarni akt.

Ne pokriva proviziju agenta za prodaju, koju plaća prodavac, niti vašeg agenta za kupovinu, procjenu, procjenu vrijednosti ili savjet o hipoteci. Također, " vrij op naam" ne znači nikakvi troškovi: kod hipoteke za novogradnju, vlasnički list i njegova registracija ostaju vaši.

Porez na prijenos imovine (prekoračenje tekućeg računa): tri stope

Porez na prenos vlasništva se naplaćuje pri sticanju nepokretne imovine u Holandiji i prava na njoj, kao što su dugoročni zakup ( erfpacht ) i prava gradnje ( opstal ). Stope su navedene u članu 14 Zakona o pravima na imovinu (Wet op belastingen van rechtsverkeer).

Struktura se promijenila 1. januara 2026. godine. Do kraja 2025. godine nije postojala posebna stopa za stanove koje kupac ne bi koristio: oni su spadali pod opštu stopu od 10.4%. Od tog datuma, član 14. sadrži posebnu stopu od 8% za sticanje stana, pri čemu se 2% zadržava za kupca koji će u njemu živjeti kao u svom glavnom prebivalištu, a 10.4% ostaje kao opšta stopa za sve ostalo. Stope su utvrđene zakonom i mijenjaju se putem godišnjeg Belastingplana, tako da ostaju na snazi ​​sve dok ih Parlament ne izmijeni; Belastingdienst objavljuje stopu koja se primjenjuje na bilo koji dati datum.

Stariji sažeci koji još uvijek navode 10.4%

Utvrđene su tri stope: 2% za stambeni objekat koji će kupac koristiti kao svoje glavno prebivalište, 8% za stambeni objekat koji kupac neće koristiti i 10.4% kao opšta stopa za nestambene nekretnine. Budući da je stopa od 8% relativno nova, stariji sažeci i stranice savjetnika ponekad još uvijek daju 10.4% za nekretninu za iznajmljivanje, drugu kuću ili kuću za odmor - stopa koja se primjenjivala do kraja 2025. godine, ali ne i za akviziciju nakon toga.

Mjerodavne su stranice s cijenama Belastingdiensta. Provjerite stanje na dan vašeg vlasničkog lista i zamolite notara da potvrdi cijenu prije potpisivanja.

Izuzeće za startera (startersvrijstelling)

Kupac koji ispunjava sve uslove uopšte ne plaća porez na prenos vlasništva. Izuzeće je navedeno u članu 15 Zakona o pravima na promet nekretnina, a zahtjev za prijavu poreza je u članu 15a. Moraju biti ispunjeni svi sljedeći uslovi:

• Starost. Kupac mora imati 18 ili više godina, a ne više od 35 godina u trenutku potpisivanja ugovora. Test se primjenjuje po kupcu: ako jedan od dva sukupca ima 35 ili više godina, izuzet je samo udio kvalifikovanog kupca.
• Samo jednom. Kupac nije smio ranije primijeniti izuzeće. Prethodno posjedovanje kuće vas ne diskvalifikuje; korištenje ovog izuzeća jeste.
• Vlasničko stanovanje. Kupac mora koristiti nekretninu kao svoje glavno prebivalište, osim privremeno. Kupovina za iznajmljivanje, renoviranje i preprodaju ili kao drugi dom ne ispunjava uslove.
• Prag vrijednosti. Vrijednost stambenog prostora sa pripadajućim pripadnim prostorijama ne smije biti veća od woningwaardegrensTaj prag se indeksira svakog 1. januara i objavljuje ga Belastingdienst, pa ga provjerite za godinu u kojoj je vaš vlasnički list potpisan. To je granična vrijednost, a ne raspon: jedan euro iznad i oslobođenje u potpunosti nestaje, s 2% na cijelu vrijednost, a ne na višak.

Prag se indeksira i mijenja svakog 1. januara, tako da kod kupovine blizu limita sam datum završetka može promijeniti ishod.

Pismena izjava i šta se dešava ako je pogrešna

Ni stopa od 2% ni početno oslobođenje ne primjenjuju se automatski. Član 15a zahtijeva od kupca da jasno, čvrsto i bezuvjetno, u pisanoj izjavi, izjavi da će koristiti stan kao svoje glavno prebivalište, osim privremeno - i, za početno oslobođenje, da ga ranije nije koristio. Belastingdienst objavljuje standardne obrasce, a potpisana izjava mora stići do notara prije prijenosa.

Izjava se odnosi na vašu namjeru u trenutku sticanja nekretnine, a ne na obećanje da se ništa neće promijeniti: ako zaista namjeravate tamo živjeti, a okolnosti vas kasnije prisile da se preselite ili iznajmite, olakšica se ne gubi retroaktivno. Ono što nije dozvoljeno jeste da izjavite namjeru koju nemate. Ako se izjava pokaže netačnom, Poreska uprava može podići dodatnu procjenu ( naheffingsaanslag ) za razliku plus kamatu i izreći kaznu tamo gdje je krivica poreskog obveznika. Kazne za netačnu ili nepotpunu prijavu su one iz člana 67d i člana 67e AWR-a; dobrovoljna ispravka izvršena u roku od dvije godine u principu sprječava takvu kaznu.

Ko je odgovoran i kako se plaća porez

Porez na prijenos vlasništva nad nekretninama naplaćuje se sticaocu - kupcu; prodavac nije odgovoran. Porez se samoprocjenjuje, ali kod normalne kupovine ne podnosite ništa sami: kada se prijenos vrši putem notarskog akta, kao što mora biti za registrovanu imovinu, notar digitalno podnosi zahtjev i plaća u vaše ime. Porez se stoga pojavljuje na izjavi notara o završetku transakcije: vi prebacujete puni iznos na notarov račun treće strane prije završetka transakcije, a notar iz njega obračunava porez, troškove Kadastera i svoju vlastitu naknadu. Samo u slučajevima kada ne postoji notarski akt, kupac mora lično podnijeti zahtjev i platiti u roku od mjesec dana od kada postane vlasnik; prigovor se može podnijeti u roku od šest sedmica od uplate.

Izuzeća i olakšice koje su važne u praksi

Akvizicija ubrzo nakon prethodne akvizicije

Član 13. daje olakšicu u slučaju da se ista imovina ponovo stekne u roku od šest mjeseci od prethodnog sticanja od strane nekog drugog. Osnovica za drugo sticanje umanjuje se za iznos na koji je porez na prenos vlasništva, ili PDV koji se ne može odbiti, obračunat na prvo, tako da se drugi kupac oporezuje samo na povećanje vrijednosti.

Ovo ide u korist kupcu koji kupuje od nekoga ko je kupio nekretninu vrlo nedavno, i to je ono što čini kratkoročnu preprodaju od strane trgovca ili investitora održivom. Olakšica se odnosi na nekretninu i šestomjesečni rok, a ne na identitet preprodavača, pa pitajte kada je prodavac izvršio kupovinu.

Porodični transferi, razvod i nasljedstvo

Sticanje nasljeđivanjem ili na osnovu zakona o bračnoj imovini nije oporezivo sticanje, tako da ne nastaje porez na prenos vlasništva kada naslijedite kuću ili kada vam imovina pripadne putem bračne zajednice; umjesto toga može nastati porez na nasljedstvo. Prilikom razvoda, podjela bračne zajednice ili zajedničke imovine između bivših partnera obuhvaćena je izuzećima iz člana 15, tako da kada se porodični dom dodijeli jednom supružniku, ne plaća se porez na prenos vlasništva. Položaj za nevjenčane vanbračne partnere je uži i zavisi od toga kako je nastalo zajedničko vlasništvo.

Prenosi između članova porodice, suprotno uvriježenom mišljenju, uglavnom nisu izuzeti. Roditelj koji prodaje nekretninu djetetu potpada pod uobičajeni režim: 2% ako će dijete tamo živjeti, ili ništa ako se kvalifikuje kao početnik porodice. Porodično izuzeće u članu 15 odnosi se na poslovno nasljeđivanje, a ne na porodični dom. Kada se kuća proda rođaku ispod tržišne vrijednosti, može nastati i porez na poklon, a osnovica poreza na prenos je tržišna vrijednost, a ne dogovorena cijena.

Novoizgrađena nekretnina: PDV umjesto poreza na prijenos vlasništva

Novogradnja se ne oporezuje dva puta. Tamo gdje je isporuka predmet PDV-a - općenito, nova zgrada isporučena prije ili u roku od dvije godine nakon prvog useljenja i građevinsko zemljište - izuzeće u članu 15 ne primjenjuje porez na prenos vlasništva, tako da kupac plaća 21% PDV-a, a ne 2% ili 8%. Ovo je identična stopa oporezivanja.

Zato se novogradnja i navodi besplatno : 21% je unutar cijene investitora, a ne na njoj. Izuzeće se ne primjenjuje tamo gdje kupac može povratiti PDV, tako da investitori i kompanije trebaju odvojene savjete. A građevinsko zemljište nije stambeni objekt: tamo gdje se porez na prijenos vlasništva primjenjuje na parcelu, a ne na kuću, stopa je 10.4%.

Troškovi drugog kupca

Notarske takse nisu zakonom fiksne i razlikuju se ovisno o uredu i gradu, stoga pribavite dvije ili tri ponude. Taksa za registraciju u Kadasteru je fiksna i notar je prenosi po cijeni koštanja.

Šta je odbitno, a šta nije

Razdjelnica je jednostavna: troškovi sticanja nekretnine se ne odbijaju od poreza, troškovi uređivanja kredita se odbijaju. Prema članu 3.120 Zakona o hipotekama iz 2001. godine, jednokratni troškovi finansiranja hipoteke na vlastitu kuću se odbijaju od poreza u godini nastanka - hipotekarni akt, njegova registracija, savjetnik, procjena vrijednosti kredita i naknada NHG-a. Porez na prijenos vlasništva, hipotekarni akt, njegova registracija, vaš agent za kupovinu i procjena ne podliježu olakšicama.

Nacionalna hipotekarna garancija ( Nationale Hypotheek Garantie ) je opcionalna i dostupna je samo do maksimalnog iznosa kredita. NHG određuje i jednokratnu naknadu za garanciju ( borgtochtprovisie ), mali postotak kredita, i taj maksimalni iznos, koji je veći kada se mjere uštede energije finansiraju hipotekom. Obje se fiksiraju godišnje i objavljuju u Voorwaarden en Normen, a primjenjuje se verzija koja je na snazi ​​kada se izda ponuda hipoteke, stoga provjerite brojke za godinu vaše ponude, a ne za godinu završetka. Zajmodavci obično nude nižu kamatnu stopu zauzvrat, tako da se garancija često sama isplati.

Naknadu za registraciju vlasničkog lista određuje Kadaster (Tarievenregeling Kadaster) i ista je za prijenos vlasničkog lista i hipotekarni list. Tarife godišnje određuje Kadaster i objavljuju se u Staatscourant-u. Elektronska podnesa u obliku koji Kadaster može automatski obraditi, što je uobičajen put za jednostavnu kupovinu kuće, jeftinija je od papirnog vlasničkog lista. Zatražite trenutne iznose u ponudi; notar ih prosljeđuje po cijeni.

Šta budžetirati: indikativni pregled

Donje brojke su samo indikativne : nacrt sastavljen od gore navedenih komponenti, a ne citat. Samo je poreski element određen zakonom.

• Kvalifikovani kupac prvog stana, kuća ispod praga: grubo 1.5% na 3.5% — bez poreza na prijenos vlasništva, dakle notarski i katastarski troškovi, troškovi finansiranja i bilo koji agent ili pregled koji odaberete.
• Vlasnik-stanar plaća 2%: grubo 4% na 6%Pravilo od "oko 5% na vrhu" odgovara ovom slučaju, i samo ovom slučaju.
• Kupac koji neće stanovati, plaća 8%: grubo 10% na 12% — niže od iste kupovine prije 2026. godine, kada je stopa iznosila 10.4%.
• Nestambene nekretnine sa 10.4%: grubo 12% na 14%, često i više, jer je dužna pažnja teža.
• Novogradnja, slobodno pod imenom: PDV od 21% je već u cijeni, tako da u budžet uračunate samo troškove vezane za hipoteku.

Ako se bavite samo kupovinom, a ne samo njenim troškovima, naš vodič za kupovinu kuće u Holandiji propisuje ugovor, period razmišljanja i uslove.

Dva upozorenja. Holandski zajmodavci uglavnom neće finansirati troškove kupca, jer je kredit ograničen vrijednošću nekretnine, tako da kosten kuper obično dolazi iz ušteđevine. A ako kupujete zajedno s nekim ko se ne kvalifikuje kao početni vlasnik, porez obračunajte zasebno za svaki udio.