VvE i holandski zakon o pravima na stanove: vodič za vlasnike u Eindhoven i Amsterdam

Ako ste kupili stan u Nizozemskoj, niste kupili zgradu. Kupili ste stanbeno pravo (appartementsrecht) , a s njim i članstvo u Vereniging van Eigenaars (VvE), udruženju vlasnika zgrade. Članstvo je obavezno, ono mnogo odlučuje o vašem domu i ne možete odustati.

Šta je zapravo pravo na stan

Holandski zakon ne tretira stan kao zasebnu nekretninu. Svako pravo na stan je udio u nekretnini uključenoj u diobu, koji sa sobom nosi isključivo pravo korištenja određenih dijelova zgrade koji su predviđeni da se koriste kao samostalna cjelina (član 5:106 BW). Udio može također pokrivati ​​isključivo korištenje zemljišta, kao što su vrt ili parking mjesto.

Dakle, pravo ima dvije polovine. Jedna je vlasništvo: suvlasnik ste cijelog kompleksa - krova, temelja, fasade, stepeništa, lifta - u omjeru određenom u aktu. Druga je korištenje: samo vi možete koristiti stan iza svojih ulaznih vrata. To objašnjava većinu onoga što slijedi: odluke o zgradi donose se kolektivno, ne možete zahtijevati da se zajednica podijeli i ne možete dati ostavku dok zadržavate stan.

Akt o diobi i nacrt o diobi

Podjela se vrši notarskim aktom, akte van splitsing , koji se registruje u javnim registrima koje vodi Zemljišni registar. Uz njega mora biti priložen nacrt podjele, splitsingstekening (član 5:109 BW), i mora sadržavati fiksni popis elemenata, uključujući opis svakog privatnog dijela i pravilnik udruženja (član 5:111 BW).

Zajedno, ovi dokumenti povlače granicu između privatnih i zajedničkih dijelova - najčešći izvor sporova oko VvE-a, jer se o tome odlučuje ko plaća. Ako je prokišnjavanje okvira prozora uobičajeno, plaća udruženje; ako je privatno, plaćate vi.

Oni se tumače objektivno: budući da se kupci i zajmodavci moraju oslanjati na registre, važno je ono što dokumenti prenose vanjskom čitaocu, a ne ono što su prvobitne stranke namjeravale. Tamo gdje su akt i nacrt u suprotnosti, nijedan automatski nema prednost; sud odlučuje koji ima veću težinu, uzimajući u obzir nivo detalja i koliko je razuman ishod (Hoge Raad, 1. novembar 2013., ECLI:NL:HR:2013:1078).

Gdje granica obično prolazi (tvoje vlastito djelo uvijek vlada)

Modelni propisi i njihove generacije

Ugovor mora sadržavati propise koji regulišu koji dugovi i troškovi zajednički padaju na vlasnike, godišnje račune i doprinose, korištenje, upravljanje i održavanje zajedničkih dijelova, osiguranje i osnivanje udruženja (član 5:112 BW). Umjesto da se ovo napiše, ugovor proglašava primjenjivim standardni skup - modelreglement - i navodi odstupanja.

Nekoliko generacija je u opticaju: model iz 1973., 1983., 1992., 2006., 2017. i model iz 2021. za mala udruženja, plus modeli za stanove s uslugama i podpodjele. Na pitanje koji se primjenjuje, odgovor se daje čitanjem vašeg vlasničkog lista, a to je važno: stariji modeli nameću kvorum, modeli iz 2006. i 2017. su ga ukinuli za obične većinske odluke, a model iz 2017. već se bavi mjestima za naplatu.

Ispod propisa nalaze se kućni red, huishoudelijk reglement , koji usvaja sastanak. On ispunjava svakodnevne detalje, ali ne može biti u suprotnosti s aktom ili zakonom; takva klauzula je ništavna.

VvE kao pravno lice i zašto ne možete dati otkaz

Udruženje nastaje podjelom. To je pravno lice sa vlastitom imovinom, bankovnim računom i obavezama, registrovano u Privrednoj komori. Njegov zadatak je upravljanje zajednicom, osim dijelova namijenjenih za zasebnu upotrebu, i održavanje rezervnog fonda (član 5:126 BW). Može zastupati vlasnike na sudu i van njega i naplaćivati ​​​​ono što vlasnici duguju jedni drugima.

Članstvo automatski prati pravo na stan: ne učlanjujete se, ne možete dati otkaz, a prilikom prodaje ono prelazi na kupca. U mješovitom udruženju, gdje korporacija ili investitor posjeduje dio stana, jedan član može imati odlučujući udio glasova.

Glavna skupština, glasanje i kvorum

Glavna skupština vlasnika je najviši organ. Sastanak i donošenje odluka na njemu regulirani su članovima 5:124 do 5:135 BW. Mora se sastati najmanje jednom godišnje radi računovodstva, budžeta i doprinosa, a saziva je upravni odbor ili predsjednik, ili na zahtjev vlasnika (član 5:127 BW).

Glasanje nije jednostruko, jedan glas, osim ako akt ne kaže drugačije. Dionice su jednake osim ako akt ne određuje drugačiji omjer, a ako to čini, akt mora navesti osnovu za to (član 5:113 BW). Taj dio, breukdeel , određuje i vaše glasove i vaš udio u troškovima.

Za većinu odluka potrebna je prosta većina glasova. Stariji propisi zahtijevaju kvorum: ako je zastupljeno manje od polovine glasova, ne može se donijeti važeća odluka i mora se sazvati druga skupština na kojoj se može usvojiti isti prijedlog bez obzira na prisustvo malog broja vlasnika, ponekad i sa većom većinom. Odluke izvan skupštinske skupštine zahtijevaju jednoglasnost; izmjena akta obično zahtijeva većinu od četiri petine ukupnog broja glasova, notarski zapis i saradnju hipotekarnih povjerilaca (član 5:139 BW).

Zakon o digitalnoj glavnoj skupštini privatnih pravnih lica usvojio je Predstavnički dom 16. decembra 2025. godine, a Senat ga je usvojio bez rasprave 2. juna 2026. godine, te je objavljen kao Staatsblad 2026, 161. Još nije stupio na snagu; datum će biti određen kraljevskim dekretom tokom 2026. godine. Od tog trenutka, potpuno digitalna ili hibridna glavna skupština je moguća bez prethodnog odobrenja u aktu o podjeli.

Upravni odbor i administrator

Udruženje ima upravni odbor, koji imenuje i razrješava glavna skupština (član 5:131 BW). U malom bloku to je obično jedan ili dva vlasnika koji služe u svoje slobodno vrijeme. Upravni odbor izvršava odluke; ne određuje politiku.

Veća udruženja također angažuju profesionalnog administratora, VvE-beheerdera . Administrator je izvođač radova, a ne organ: on vodi knjige, prikuplja doprinose, organizuje osiguranje i održavanje i priprema sastanke, s ovlaštenjima koja mu daju sastanak i ugovor o upravljanju. Ako je usluga loša, pravni lijek se nalazi u ugovoru - administrator odgovara udruženju, a ne vama.

Rezervni fond, plan održavanja i troškovi servisiranja

Svaka asocijacija mora održavati rezervni fond za troškove koji nisu redovni godišnji troškovi (član 5:126 BW). Od Zakona o poboljšanju funkcionisanja udruženja vlasnika - Wet verbetering functioneren VvE - ta obaveza ima svoju snagu. Za zgrade koje su u potpunosti ili djelomično u stambenoj upotrebi, godišnji doprinos rezervi mora biti najmanje iznos koji proizilazi iz odgovarajućeg višegodišnjeg plana održavanja ili, ako to nije moguće, 0.5 posto vrijednosti rekonstrukcije uzeto iz osiguranja zgrade. Mora se nalaziti na posebnom računu na ime asocijacije, osim ako skupština ne odluči drugačije velikom većinom ili se ne da bankovna garancija. Zakon je stupio na snagu 1. januara 2018. godine, s trogodišnjim prelaznim periodom koji je završio 1. januara 2021. godine.

Višegodišnji plan održavanja, meerjarenonderhoudsplan ili MJOP, mora pokrivati ​​najmanje deset godina, ne biti stariji od pet godina i sadržavati predviđeno održavanje, popravke i obnovu, kao i njihove troškove. To je najbolji pojedinačni pokazatelj zdravog udruženja. Zakon je također dao udruženjima izričito ovlaštenje za zaduživanje, osim ako propisi to ne isključuju (član 5:126 BW), pri čemu svaki vlasnik preuzima odgovornost nakon raskida ugovora.

Doprinosi se utvrđuju godišnje na sastanku na osnovu budžeta. Oni predstavljaju dug prema udruženju, a ne diskreciono plaćanje: vlasnik koji se ne slaže mora osporiti odluku, ne smije zadržati novac, a kompenzacija uglavnom nije moguća. Neplaćanje povlači za sobom kamate, troškove naplate i sudske postupke.

Prilikom prijenosa vlasništva, novi vlasnik postaje odgovoran, zajedno s prodavcem, za dugovane doprinose za tekuću i prethodnu fiskalnu godinu (član 5:122 BW). Notar obično traži od odbora izvještaj o zaostalim plaćanjima i rezervnom fondu te namiruje zaostale plaće iz kupoprodajne cijene; ​​ako se to ne učini, račun ide na kupca. Oni koji su bili vlasnici kada je nastao dug udruženja također su zajednički odgovorni za njega, svako u omjeru svog udjela (član 5:113 BW).

Preuređenja: vašeg stana, zajedničkih dijelova, podova i balkona

Unutar vašeg stana vaša sloboda je široka, ali ne i neograničena: propisi mogu sadržavati pravila o korištenju, upravljanju i održavanju privatnih dijelova (član 5:112 BW), i obično to čine. Sve što dodiruje konstrukciju, fasadu, krov ili zajedničke instalacije zahtijeva odluku sastanka.

• Tvrdi podovi. Struktura poda je uobičajena; obloga je privatna, ali buka dopire do vašeg susjeda. Većina propisa ili kućnih pravila ili zabranjuje tvrde podne obloge bez dozvole ili postavlja minimalni standard izolacije od udarne buke, često Ico vrijednost. Postavljanje parketa ili pločica bez provjere je pouzdan put do suda, a uobičajeni ishod je nalog za pokretanje postupka.
• Balkoni, krovne terase i fasade. Zastakljivanje balkona, tende, klima uređaji, balustrade i teške terase utiču na zajednički dio, čak i tamo gdje imate isključivo pravo korištenja. Za to je potrebna saglasnost skupštine, često pod uslovima koji se odnose na izgled ili buduće održavanje.

U slučajevima kada je potrebna saglasnost, a ona je nerazumno uskraćena, možete zatražiti od okružnog suda ( kantonrechter ) zamjensko ovlaštenje (član 5:121 BW, koji se primjenjuje na odluke sastanka prema članu 5:129 BW). Sud pita da li je udruženje imalo razumne razloge za odbijanje; obično staje na stranu udruženja kada mu je vlasnik dao premalo za procjenu, tako da dosije sa crtežima i strukturnim mišljenjem poboljšava vaš položaj.

Iznajmljivanje, kratkoročni i odmorni najam

Iznajmljivanje domaćinstvu na osnovu običnog stambenog najma je obično dozvoljeno. Propisi će obično zahtijevati da obavijestite udruženje stanara i da stanar potpiše izjavu kojom prihvata ugovor, propise i kućni red, tako da oni direktno obavezuju stanara.

Kratkoročni i odmorni najam se razlikuje. Vlasnički listovi i propisi obično ograničavaju stan na stambenu upotrebu i zabranjuju korištenje kao pansiona, smještaja za goste ili za iznajmljivanje soba. Ponovljeni plaćeni kratki boravci se uglavnom tretiraju kao komercijalna eksploatacija, a ne kao život u njima, te stoga ne spadaju pod klauzulu o stambenoj upotrebi čak i kada se ne spominju praznici. Primjenjuju se i općinska pravila, koja se pooštravaju. U Amsterdam Za iznajmljivanje stana za odmor potrebna je dozvola i registracijski broj, svaki najam mora se prijaviti općini, a gornja granica je trideset noći godišnje; od 1. aprila 2026. godine taj se broj smanjuje na petnaest noći u jedanaest određenih naselja u okrugu Centrum i Pijp, prema pravilu koje zadržava daljnji korak do privremene zabrane ako se petnaest noći pokaže nedovoljnim. Eindhoven, iznajmljivanje soba i dijeljenje stambenog prostora zahtijevaju građevinsku dozvolu prema planu omgevings; pravila politike koja su na snazi ​​od 1. januara 2026. godine odbijaju dozvolu unutar trideset metara od postojeće zakonito iznajmljene sobe izvan centra, postavljaju minimalne površine po jedinici i po sobi, te u potpunosti zatvaraju šest imenovanih naselja za nove zahtjeve. Oba režima se često mijenjaju, stoga provjerite trenutni verordening ili pravilo politike za adresu umjesto da se oslanjate na brojku. Općinska dozvola ne poništava vlasnički list.

Solarni paneli, toplotne pumpe, izolacija i stanice za punjenje

Gotovo svaka mjera održivosti dotiče se zajedničkog dijela. Paneli se nalaze na zajedničkom krovu, toplotna pumpa na zajedničkoj fasadi ili u strojarnici, izolacija na zajedničkom zidu, a punjač koristi zajednički električni kapacitet zgrade. Stoga odluka pripada glavnoj skupštini, a potrebna većina je ona koju propisuju akt i važeći model propisa za tu vrstu rashoda. Stariji propisi često zahtijevaju kvalifikovanu većinu, ponekad s kvorumom, za troškove iznad određenog praga ili za radove koji se računaju kao obnova, a ne održavanje. Dok se zakon ne promijeni, put je da se tačka pravilno uvrsti na dnevni red uz prijedlog s procjenom troškova i planom finansiranja, te da se provjeri šta zaduživanje prema članu 5:126 BW i dostupne subvencije mogu podnijeti.

Dva događaja su važna. Prijedlog zakona za ubrzanje održivosti i održavanja u udruženjima vlasnika upućen je na javnu raspravu 1. jula 2026. godine, koja traje do 20. septembra 2026. godine; kako je konsultovano, omogućio bi donošenje takvih odluka prostom većinom glasova, produžio bi horizont plana održavanja sa deset na trideset godina i dozvolio prava korištenja za instalacije poput solarnih panela bez izmjene akta. Odvojeno, u pripremi je shema prema kojoj bi vlasnik koji želi stanicu za punjenje obavijestio udruženje umjesto da traži dozvolu. Prijedlog zakona je još uvijek u fazi konsultacija i parlamentarne pripreme, tako da ništa od toga još nije zakon.

Osporavanje odluke i traženje od suda da interveniše

Holandsko pravo razlikuje dva nedostatka. Odluka koja je u suprotnosti sa zakonom ili aktom o podjeli je ništavna: nikada nije postojala i ne primjenjuje se vremensko ograničenje. Odluka donesena kršenjem proceduralnog pravila ili neprihvatljiva prema standardima razumnosti i pravičnosti, poništiva je: ona ostaje na snazi ​​dok je sud ne poništi.

Da biste poništili odluku, morate se obratiti nižem sudu u roku od mjesec dana od dana kada ste saznali za odluku ili ste mogli saznati za nju (član 5:130 BW, čitati zajedno s općim pravilom o odlukama pravnog lica u članu 2:15 BW). Taj mjesec je kratak i fatalan: vlasnici koji čekaju zapisnik ili koji prvo pregovaraju s odborom redovno gube pravo na žalbu. Poništenje napada odluku koja je donesena; zamjensko ovlaštenje nadoknađuje onu koja je odbijena.

Uspavani VvE i kako ga probuditi

Mnoga udruženja, posebno u malim prijeratnim zgradama podijeljenim na dva ili tri stana, postoje na papiru, ali ne rade ništa: nemaju upravni odbor, nemaju sastanke, nemaju račune, nemaju rezervni fond, ponekad nema ni kolektivnog osiguranja zgrada. To je slapende VvE . Nije zakonito i sve više blokira prodaju i refinanciranje hipoteka. Reaktivacija, po redu:

• Pribavite akt o diobi i nacrt iz Zemljišnog registra i utvrdite koji se modeli propisa primjenjuju.
• Sazvati glavnu skupštinu kako je propisano propisima i pravilno je zapisnikirati; ako upravni odbor ne želi djelovati, vlasnici je obično mogu sami sazvati.
• Imenovati odbor i, ako je korisno, administratora, registrovati oboje u Privrednoj komori i otvoriti bankovni račun na ime udruženja, plus poseban rezervni račun.
• Ugovorite ili provjerite osiguranje zgrada, provjerite osiguranu sumu u odnosu na vrijednost rekonstrukcije, naručite plan održavanja i odredite doprinose na osnovu njega.
• Ako suvlasnik odbije saradnju, ove obaveze se mogu naplatiti putem suda.

Šta kupac treba provjeriti prije potpisivanja

• Akt o podjeli i nacrt, te koji se modeli propisa primjenjuju - pročitajte privatnu/zajedničku granicu prije nego što date ponudu.
• Ograničenja korištenja: samo za stambenu upotrebu, zabrane iznajmljivanja soba ili kratkotrajnog boravka, pravila o kućnim ljubimcima, podovima i preinakama.
• Kućni red i zapisnici sa posljednja tri sastanka - najbrži test da li udruženje funkcioniše.
• Računi, budžet i stanje rezervnog fonda, te da li se rezerva nalazi na posebnom računu.
• MJOP: njegov datum, period koji pokriva i da li doprinosi odgovaraju njemu - nizak doprinos sa malom rezervom je odgođeni račun.
• Svaka odluka o većim radovima ili posebnoj nametu - ona vas obavezuje nakon završetka - i svako zaduživanje.
• Izjava odbora o zaostalim plaćanjima i potvrda da će ih notar namiriti po završetku (član 5:122 BW).
• Osiguranje zgrade i vrijednost rekonstrukcije, registracija u Privrednoj komori, a za podijeljenu zgradu i akt o podjeli.

Ako dokumenti nisu dostavljeni na vrijeme, uključite u kupoprodajni ugovor razrješavajući uslov kako biste mogli odustati od ugovora ako je dokumentacija lošija od one koja je predstavljena.