Detaljna dubinska analiza nekretnine obuhvata: istraživanje zemljišnih knjiga (vlasništvo, hipoteke, prilozi), provjeru prostornog plana, strukturno stanje i historiju dozvola, certifikate o kontaminaciji tla, VvE dokumente (za stanove), ugovore o najmu i naknade za usluge, te izvještaje o okolišu i azbestu. Za komercijalne nekretnine, relevantni su i prihodi od najma, rizici od praznog prostora i tržišna vrijednost. Law & More koordinira cijeli proces dubinske analize.

Kada potrošač kupi nekretninu, zakon daje period razmišljanja od tri dana nakon prijema potpisanog ugovora o kupovini. Tokom ovog perioda kupac može odustati od kupovine bez navođenja razloga i bez plaćanja kazne. Period razmišljanja mora uključivati ​​najmanje dva radna dana. Nakon isteka, ugovor postaje obavezujući, podložno svim dogovorenim prethodnim uslovima.

Stanari stambenog prostora uživaju dalekosežnu zaštitu od raskida ugovora. Najmodavac može raskinuti ugovor o najmu samo iz zakonskih razloga, kao što je hitna lična upotreba, i mora se pridržavati propisanog otkaznog roka. Ako stanar ne pristane na raskid, ugovor o najmu se nastavlja dok sud ne donese odluku o tome. Situacija se razlikuje za poslovni prostor, ovisno o vrsti.

Zgrada se dijeli na stanarska prava notarski ugovor o diobi, koji se registruje u Zemljišnom registru. Ugovor opisuje privatne i zajedničke dijelove i sadrži propise o diobi. Prilikom diobe, po sili zakona nastaje Udruženje vlasnika kuća (VVK), čiji je član svaki vlasnik stana.

Ako isporučena roba nema kvalitete koje je kupac imao pravo očekivati, postoji neusklađenost. Kupac mora prijaviti nedostatak prodavcu u razumnom roku. U zavisnosti od okolnosti, kupac može zahtijevati popravku, smanjenje cijene, odštetu ili raskid ugovora. Da li je prodavac odgovoran zavisi dijelom od dogovorenih klauzula i obaveze kupca da istraži.

Ugovor o kupoprodaji bilježi dogovore između kupca i prodavca i obavezujući je nakon što ga obje strane potpišu (podložno periodu hlađenja i svim prethodnim uslovima). Međutim, vlasništvo prelazi tek putem notarskog akta o prijenosu, koji sastavlja notar, a zatim se registruje u javnim registrima Zemljišnog registra. Obično prođe nekoliko sedmica do mjeseci između kupovine i prijenosa.

Ovo je klauzula u kupoprodajnom ugovoru koja kupcu omogućava da besplatno raskine kupovinu ako ne može ugovoriti hipoteku u dogovorenom roku. Kupac se mora pozvati na ovaj uslov na vrijeme i u pisanoj formi, obično dostavljajući jednu ili više odbijanja od strane zajmodavca. Ako rok prođe, zaštita prestaje i može se naplatiti kazna od obično 10%.

Pored kupoprodajne cijene, kupac obično plaća porez na prijenos vlasništva (ili PDV za novogradnje), notarske troškove za prijenos vlasništva i hipotekarni ugovor, te troškove registracije u zemljišnim knjigama. Proviziju agenta za nekretnine obično snosi strana koja angažuje agenta. Tačna raspodjela je navedena u kupoprodajnom ugovoru.

Stanari stambenog prostora uživaju dalekosežnu zakonsku zaštitu, uključujući zaštitu od raskida ugovora i povećanja zakupnine. Za poslovni prostor, zakon pravi razliku između "maloprodajnog poslovnog prostora" (kao što su trgovine i ugostiteljski objekti, sa vlastitim pravilima o trajanju i raskidu ugovora) i "ostalog poslovnog prostora" (kao što su kancelarije, sa znatno manjom zaštitom). Primjenjivi režim snažno određuje položaj svake strane.

Ne. Za regulirani stambeni prostor, primjenjuju se zakonski maksimalni iznosi godišnjeg povećanja stanarine, koje određuje vlada. U privatnom sektoru, stranke imaju više slobode, ali se često primjenjuju ugovorne klauzule o indeksiranju, a posljednjih godina i zakonska ograničenja. U određenim okolnostima, stanar može zatražiti od Suda za stanarine ili suda da preispita predloženo povećanje.

Servititet je teret na jednoj nekretnini (poslužnom zemljištu) u korist druge nekretnine (dominantnog zemljišta), na primjer pravo prolaza. Servititet nastaje osnivanjem putem notarskog akta i registracijom u zemljišnim knjigama ili zastarom. Njegov sadržaj i obim prvenstveno proizlaze iz akta o osnivanju.

Odluke udruženja vlasnika kuća mogu se, u određenim okolnostima, poništiti ili biti ništavne, na primjer kada su u suprotnosti s aktom o podjeli, propisima ili standardima razumnosti i pravičnosti. Vlasnik može zatražiti od okružnog suda da poništi odluku u kratkom zakonskom roku. Postupci se također mogu pokrenuti u vezi s odgođenim održavanjem ili upravljanjem rezervnim fondom.

Zakup zemljišta daje pravo korištenja i uživanja zemljišta druge strane u zamjenu za zemljišnu rentu (kanon). Pravo građenja, nasuprot tome, daje pravo posjedovanja zgrada, radova ili zasada u, na ili iznad zemljišta druge strane, odvojeno od vlasništva nad samim zemljištem. Oba su nezavisna prava na nekretninama, stvorena notarskim aktom, koja se mogu prenijeti ili opteretiti.

Stanodavac ne može deložirati stanara na vlastitu inicijativu; potrebna je sudska presuda. Postupak obično počinje sudskim pozivom kojim se traži raskid stanarskog ugovora i deložacija, na primjer zbog dugovanja po osnovu stanarine. Ako sud odobri zahtjev, deložacija se može provesti uz pomoć sudskog izvršitelja. U hitnim slučajevima ponekad su mogući postupci za privremenu mjeru.

Kod komercijalnih nekretnina ulozi su visoki, a pravni, poreski i strukturni aspekti složeni. Temeljita istraga mapira rizike kao što su postojeći ugovori o najmu, služnosti, javnopravna ograničenja, kontaminacija tla i ograničenja prostornog plana. Identifikacijom ovih rizika prije potpisivanja, kupac može prilagoditi cijenu, uslove ili garancije ili odlučiti da odustane od transakcije.

VvE (Venture Environmental Estate Committee), između ostalog, mora se sastajati godišnje, održavati rezervni fond za veće održavanje i osigurati zgradu. Od 2018. godine primjenjuje se zakonski minimalni doprinos rezervnom fondu. Ako kupujete stan, uvijek se raspitajte o finansijskom stanju i zapisniku sa VvE sastanka.

Ako prodavac prikrije nedostatak koji mu je poznat i koji sprečava normalnu upotrebu nekretnine, može biti odgovoran uprkos klauzuli „kupljeno kako je viđeno“. Kupac može zahtijevati popravku, odštetu ili, u ozbiljnim slučajevima, raskid kupovine. Pravovremeno obavještavanje o nedostatku je neophodno.

Podzakup je obično dozvoljen samo uz saglasnost stanodavca, a ugovor o najmu to često izričito zabranjuje. Nezakonit podzakup može dovesti do raskida najma i obaveze isplate profita. Općine također često nameću vlastita pravila o kratkoročnom najmu.

Ugovorom o zakupu zemljišta možete koristiti tuđe zemljište uz plaćanje periodične naknade (kanon), dok vas pravo građenja čini vlasnikom zgrade ili objekta na ili u tuđem zemljištu. Oba su imovinska prava utvrđena pred notarom i registrovana u zemljišnim knjigama.

Privatni kupac kuće ima zakonski rok za razmišljanje od tri dana nakon što primi potpisani kupoprodajni ugovor, a zatim može odustati od ugovora bez navođenja razloga. Osim toga, preduslov, na primjer za finansiranje, nudi izlaz u dogovorenom roku.